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49家開發商,110多個樓盤,這是本屆人居展的參展情況,現場人氣和開發商數量較上次均有所增加。據組委會提供的統計數據顯示,歷時四天的人居展參觀總人流量20.7萬次。
當今市場,誰在買房?是剛需購房者?改善性需求?還是投資性需求?本報通過各方數據和調查整理,爲您還原樓市真相。
剛需仍是主力
90後殺入樓市
誰在買房?或者可以從參展樓盤的定位看出端倪。開發商重視展會的實際效果,參展樓盤的定位更貼近於市場的需求,最近幾個月,剛需性購房者佔據了主要市場,所以本屆人居展剛需項目的數量佔比較大。據統計,參展樓盤中,超過7成的項目都在主推小戶型,以迎合市場需求。
再從人流聚集情況分析,不管是和平展區還是世貿展區,哪些展位人氣最旺?答案無疑是一些剛需樓盤。以位於良渚文化村的剛需盤探梅里臻藏版爲例,由於意向購房者較多,工作人員甚至沒有時間吃飯;而一些高端項目,沙盤前人跡寥寥,工作人員聚集閒聊。記者觀察到,某大型房企旗下有數個項目參與,有剛需也有高端項目,分別在不同沙盤前放置了同樣厚度的樓書,剛需項目的樓書一上午換了好幾疊,而定位高端項目的樓書,一天過去仍剩下一半厚度。
記者採訪參展者的感受是,剛需人羣仍舊是購房的主力軍。本次人居展會上購房需求以自住爲主,並以剛畢業幾年的職場新人、購買婚房以及尋找學區房的年輕夫婦居多。面積較小、總價較低的房源受到市場普遍歡迎。
最近杭州樓市成交情況也反映了這一點。據透明售房網數據顯示,在過去的2周內,主城區成交前十名的樓盤中,剛需項目約佔6成。
一個有趣的現象是,剛需購房者的構成中,除了80後仍然唱主角外,還增加了新勢力——90後。和很多苦苦掙扎在首付、按揭中的80後不同,90後買家一般都是靠父母支援,購房目的也不一,有的是父母爲了避開限購用子女名義買房,有的是爲子女將來結婚準備,90後買房,已悄然成爲樓市的一道新風景。在本報推出的公益活動:“置業杭州——錢報幫你付首付”活動中,報名的90後買家就有不少。
雙贏機構總經理章惠芳認爲,90後家長擔憂將來房價再上漲,給孩子買房是一種理財投資。大部分90後購房需求源自父母的建議甚至主動“包辦”,造成90後購房人數上升。
“樓市涌現的年輕買家,對於房子的喜好具有自己的特點,比如更看中開發商的品牌,更注重園林景觀和戶型,對於距離的接受度逐漸增加。”章惠芳認爲,“還有一部分年輕人比較在乎學區房,希望一步到位。”
改善需求不容忽視
下單謹慎貨比三家
除了剛需購房者,改善性需求也是一股不容忽視的勢力。
針對本屆人居展,透明售房網和住在杭州網均做了購房者信息調查。其中透明售房網發放了500份調查問卷,有效427份,其中改善型需求約佔6成。住在杭州網網絡投票顯示,有6595人爲改善性需求,佔總參與網友的近5成。
“剛需購房者、改善性購房者的界限並沒有那麼明顯,再加上實際調查方法存在一些不專業,這些調查數據不太準確,但是仍具有一定的參考意義。”華邦地產首席市場分析師宋文傑稱,“目前改善型需求的確大量存在,比如一些賣掉老房子換一套面積稍微大的,或者買了一套面積小的學區房,都算是改善型需求。”據宋文傑介紹,改善型需求並不急迫,需要降價的刺激纔會出手。
章惠芳也認爲:“剛需購房者一般比較急切,下單速度快;而逛房交會的以改善型需求居多,他們一般都是不急於出手,帶有貨比三家的心態。”章惠芳認爲,“但是不能否認的是,改善型需求的確是一股不可忽視的購房勢力。”
近期,杭州主城區成交較多的明星樓盤中,不乏改善型項目的影子。比如龍湖·春江彼岸、綠城·西溪誠園、九龍倉·碧璽花園洋房、大家·之江悅等項目,這些均是典型的改善型項目,其中龍湖·春江彼岸上週以85套的成交量居周成交榜首。
另外,位於之江轉塘板塊的融科·璦驪山最近即將開盤,定義爲高端的低層洋房,據開發商稱到訪客戶已超過千人,一週認籌超過百人,絕大多數客戶爲改善型需求。
章惠芳認爲:“很多改善型需求者買房子的目的是爲了保值、防通脹,可買可不買,買在哪裏問題都不大,因此會貨比三家,有看中的房子,實在覺得不錯纔會下單。”
投資者銳減
溫州購房團團長“失業”
一提到外地人買房,不少杭州人的直接反應就是炒房客,這是多年形成的“刻板印象”。前幾屆房交會,總會有溫州當地的媒體組織溫州看房團來杭州參加房交會,最多的時候有6輛大巴,約300名溫州人打着橫幅高調現身房交會;最少的時候也有3輛大巴,一百多人的陣容,這成爲每屆房交會的一道風景線。
但是,本屆人居展,浩浩蕩蕩的溫州看房團不見蹤影。記者採訪了當年組織方的一位工作人員,他告訴記者本來想繼續組織溫州看房團,但是經深入瞭解後發現溫州人對於來杭州投資房產的意向明顯銳減,所以並沒有按照慣例組織。人居展期間,僅有一家媒體組織了來杭參觀的外地購房團,但是並沒有出現在人居展的現場,而是走馬觀花看了杭州幾個在售項目。
根據透明售房網調查數據顯示,從有置業需求的人羣來源上分析,本地購房者依舊是市場的主力,擁有杭州戶口的比例佔比59%,非杭州戶口常住人羣佔比24%,外地人佔比近17%;住在杭州網網絡調查數據顯示,有置業意願的杭州人佔比72.56%,非杭州戶口常住人口占比6.72%,外地人佔比20.71%。
另一組關於購房目的調查,更加直觀地體現了房產投資客的減少。透明售房網調查數據顯示,參與本屆人居展市民中,投資需求人羣僅佔了11%;考慮購買寫字樓、酒店式公寓和商鋪的需求,加起來僅佔比14%。
由於限購、限貸的持續影響,外地人在杭州投資房產的現象逐漸減少,媒體上也鮮有類似的消息出現。本屆人居展參與項目中,投資性較強的商業項目僅有10家,是最近幾屆數量最少的一屆。缺少參展項目支持,或許也是外地購房團幾乎消失的原因之一。
陳達(化名)是溫州人,杭州房產剛火熱的時候,他就投入炒房的隊伍,後來還專門成立了公司,爲溫州投資房產的人提供服務、牽線搭橋。他曾經是溫州人在杭投資房產的小範圍組織者,所以不少人都稱他爲“炒房團團長”。隨着限購的嚴格執行,最近兩年,他在杭州樓市上銷聲匿跡,轉戰到其他省份尋求投資機會。
溫州有不少大大小小的“炒房團團長”,和陳達一樣,隨着外地人在杭州房產投資意願的變淡,他們也逐漸“失業”了。(記者李濤)