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抵押原有房產
新購二手房可做"4+3"貸款
需要較高收入證明———
某國有銀行個貸中心的信貸員小劉,從國五條出臺後就幾乎沒有過雙休日,每天都會接到大量的房貸申請。本以爲細則出臺會緩解這一工作狀態,但另一項激增的業務又讓他忙得不可開交,個人抵押消費貸款的業務量出現明顯上漲。《廣廈時代》在調查中也發現,現在在各家中介公司,只要諮詢房屋時提到是購買二套房,業務員們都會不遺餘力地向客戶推薦抵押消費貸款,而其附屬的套現公司,也會從中賺取不少的手續費。銀行資深人士透露,雖然央行、銀監會明令禁止消費類貸款用於購房,但由於這種貸款期限短、風險較小,且需求旺盛,所以銀行對消費類貸款的用途審覈、監督並不嚴格,只要能提供消費合同,大都可以順利地貸到款。
銀行抵押消費貸款業務量明顯上漲
小劉供職於某國有銀行的石景山分行,主要從事個人貸款業務。進入4月,單純的房貸申請少了,可個人抵押消費貸款的業務量又上來了。
小劉正在接觸的一個客戶方先生,他的名下沒有房產,但曾經有過一套的貸款記錄,屬於“無房有貸”的家庭,按照規定,他購房的首付款比例不能低於60%。方先生手頭資金並不寬裕,購房後還要面臨裝修和孩子就學的問題,因此他希望可以儘量減少首付款的比例。小劉就向他推薦了他們銀行現在正在推行的一種“4+3”業務,通過這種業務,方先生的首付可以降到三成,以房屋按揭貸款名義貸出的部分最多可以貸30年,以個人抵押消費貸款部分貸出的錢最多可以貸10年,利率比基準利率上浮1%-10%。這種貸款模式,可以解決方先生短期的資金壓力,貸款成本也基本沒有增加。
小劉表示,雖然按照央行和銀監會的規定,消費類貸款不能用於購房,但目前大多客戶抵押房產獲得的消費貸款都是用來購房的。據他了解,在他所在的銀行,這一比例能到70%。客戶只要能提供消費合同和商家賬戶,銀行一般無法監督消費貸款具體用途,“其實大家都知道,這錢是用在什麼地方,只是默認了。”
手續費貸款額2%起收入證明是難點
筆者在趕集網上找了一處房源,隨即致電該房源的經紀人小王,表示對此房源有興趣。小王詳細地介紹之後,詢問是購買第幾套房,當聽到所要購買的是二套房後,小王表示,無須擔心二套房首付比例過高的問題,他們有很多成熟的辦法解決這一問題,她就已經成功操作多次。
以筆者表示看中的那套房源爲例,該房源是位於左家莊的一個小三居,業主報價400萬元,滿五年唯一住房,無個稅。小王爲我們算了一筆賬,這個房源在銀行的評估價大概爲340萬,如果筆者名下無房,但有貸款記錄,採用商業貸款可以做“4+3”業務,最終能貸出70%,約238萬元,其中房屋按揭貸款的4成能貸出136萬,最多貸30年,利率上浮10%,月還款額爲9235元。抵押消費貸款的部分能貸出102萬元,最多能貸10年,利率上浮1%-10%,按照上浮10%計算,月還款額爲11951元。這樣算下來,每月總計需要還款21186元。
如果筆者名下有房,那麼辦理的就是“3+4”業務,即房屋按揭貸款3成,消費貸4成。小王還提醒我們,他們公司可以幫助辦理貸款,但是收入證明一定要購房者自己來開,如果想成功貸到這筆款,收入證明至少要開到43000元/月以上,並且還需要提供近半年的銀行流水證明。“這個不太容易造假,之前我們有過客戶開的假證明,銀行審覈沒有通過,如果差個幾千塊錢,我們還能幫着想辦法,多了就不行了。”當被問到,辦理這種業務有什麼附加費用時,小王表示,房屋按揭貸款部分是不收手續費的,但消費貸款部分,他們要收取貸款額的2%,像這筆業務也就在2萬元左右,同時還要收取貸款額3‰的套現費,算下來是3000餘元。
小劉表示,這個手續費的比例每家公司都差不多,而以前辦理個人抵押消費貸款的客戶也大多是通過這樣的第三方公司來銀行辦理的。但近期,很多客戶開始自己找渠道,通過熟人介紹或朋友的公司來操作,儘量減少手續費的支出。
消費性貸款嚴禁買房發現後隨時停貸
據銀行人士介紹,抵押消費貸款是個人消費貸款的一種。抵押消費貸款是指借款人以銀行認可的本人或第三人已經合法擁有的、可上市流通的房產作爲抵押物向銀行申請貸款的一種資金信貸方式。該款項可用於各種消費,如裝修、家庭各種消費,也可用於各種資金週轉,而利用抵押消費貸款購房並不是件新鮮事,市面上有很多相關公司專門爲購房者辦理此種業務。2010年,爲配合國務院的調控政策,央行和銀監會發布了《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》,其中就提出“各商業銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用於購買住房”。
然而據銀行資深人士透露,雖然央行和銀監會明令禁止,但大多抵押消費貸款都流向了樓市。一方面,60%-70%的二套房首付提高了房貸的門檻,銀行這方面的業務量明顯下降,而抵押消費貸款期限短、抵押物優質,風險相對較小,“默認”這種業務可以彌補房貸業務量的減少,所以選擇對消費性貸款的實際用途“視而不見”。另一方面,使用消費類貸款購房的需求大量存在,各種代辦公司也增加了銀行審覈貸款真實用途的難度,銀行只能選擇單純履行審覈合同的義務。
小劉則表示,雖然銀行一般除審覈合同外,並不監督消費類貸款的後續使用情況,但如果貸款人被發現挪用消費類貸款購房,銀行會給出停貸、要求立即償還貸款的處理,而且貸款人的行爲會被認定爲騙貸,會進入個人信用記錄,日後再次貸款就很困難了。