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以現房取得超4萬/平方米預售價蓄客近倆月開盤價較上期漲五成
公元九里被指變相“捂盤”跳漲
眼下,新盤價格受到住建委嚴格把控。然而上週日,位於南五環外的華潤·公元九里卻以每平方米4萬多元的價格入市,遠高於區域2萬多元的均價,一舉摘得大興“最貴樓盤”的稱號。這一價格比該項目上一期的開盤價格上漲了近五成。
記者調查發現,公元九里早在3月中下旬就取得了預售許可證,卻遲遲未開盤,而是利用大幅優惠變相“捂盤”近兩個月,爲蓄客搶佔更多時間。但就開盤現場來看,這樣的“跳漲”顯然嚇跑了不少購房人。而其號稱“每平方米8000元”的精裝修標準,更是被指“名不副實”。
發現
開盤當日半數購房人“溜號”
5月19日上午,記者在華潤·公元九里三期售樓處看到,現場幾乎座無虛席。然而轉了一圈後卻不難發現,其中很多人並非購房人,只是坐在那裏閒聊。
“銷售人員說排號的有90多,實際上並沒有那麼多人。”正在選房的劉先生悄聲告訴記者,好多排號的人中途都走了。
“請沒選房的客戶來選房!”中午12點30分,麥克風不斷播出這樣的通知,但記者觀察了一會兒,並沒有發現新的購房人進入選房區。記者注意到,此時叫到70多號,而銷控板上的48套房子之中,還剩下14套無人“認領”。照此計算,確實已經有大半排號者離開了。
據瞭解,公元九里此次開盤,規定購房者必須先交納20萬元所謂的意向金進行“排卡”,然後再交納5萬元參加“5萬抵50萬”的優惠活動。也就是說,購房者先要將25萬元交到售樓處,纔有資格參加選房。這部分準購房人在開盤當日“溜號”,着實令人費解。
追訪
一年漲五成購房人喊“不值”
“價格貴得離譜了,大興房價平均纔多少啊,它賣四萬多,快趕上北京市區了!”一位購房者對記者抱怨。
相關統計數據顯示,目前大興區普通住宅均價在2萬元左右,品質相對較好、位置靠近城區的住宅,均價也不過3萬元左右。而公元九里此次開盤,在優惠後均價仍超過4萬元,與周邊在售項目價差懸殊。
據瞭解,2012年5月公元九里二期開盤時,均價爲2.8萬元/平方米。時隔一年,三期開盤價直線飆漲: 23號樓均價42778元/平方米、22號樓均價47778元/平方米。
同樣是花園洋房,同樣的裝修標準,兩期唯一的差別是個“準”字:二期是準現房,開盤一年後即今年4月入住;三期則是現房,年底即可入住。一字之差,一年後開盤價就漲了近五成,難怪購房人感嘆“買不起”了。
質疑
“捂盤”近倆月開發商圖什麼?
記者從北京市房地產交易管理網查詢到,3月19日—3月25日,華潤·公元九里先後取得了六棟樓的預售許可證。按照2010年“京十一條”規定,取得商品房預售許可證後,“房地產開發企業應當在三日內一次性公開全部房源,嚴格按申報價格,明碼標價、公開對外銷售。”
然而住建委網站卻顯示,截至5月19日開盤前,公元九里取得預售許可證的幾棟樓一套房子也沒賣。而銷售人員對此的答覆卻是:“我們不着急!”
值得注意的是,在取得預售許可證近兩個月後,也就是5月19日,公元九里的購房人才開始集中選房。“5萬能抵50萬呢,都等着這一天。”購房人王先生說。
“其實這就是用抵款優惠變相完成了‘捂盤’。”一位不願透露姓名的業內人士分析,3月底正是調控新政剛剛公佈、尚未實施的階段,當時北京市住建委將對期房銷售價格進行嚴格把控的政策預期非常明顯,而公元九里恰恰是在那個時間點以現房取得的預售許可證。
“現房當時還不在管控範圍內,所以不少開發商都把期房‘捂’成了現房,以取得較高的預售價格。”據這位業內人士介紹,爲實現房價穩定的目標,目前住建委將現房價格也加入了管控。“開發商趕在政策未落實前打了個‘擦邊球’,正好可以避開管控。”
這位人士表示,公元九里之所以變相“捂盤”,就是因爲預售價格定得太高了,銷售肯定受影響,開發商需要留出足夠的蓄客時間。
每平方米8000元精裝修到底有多高檔?
對公元九里來說,此次“跳漲”最受質疑的就是報價8000元每平方米的精裝修標準。當購房人詢問開盤價格爲何這麼高時,銷售人員的解釋就是其所售住宅均爲“精裝修”。
記者從一位業內人士處瞭解到,目前北京地段優越、均價在7萬元以上的高檔住宅,精裝修標準每平方米最高爲5000元左右,其中採用了全套高檔進口家電、一線品牌裝修材質等,並具備全套可以過濾外界空氣中有害物質、實現房間自行換氣的新風系統。
而在公元九里的樣板間裏,記者看到其220平方米的戶型中,只有兩個房間安裝了新風系統,其他房間只能依靠開窗戶換氣。至於臥室地面,採用的是複合實木地板。
此外,樣板間客廳地面採用大理石拼花,衛生間採用的是科勒等品牌,以上這些跟5000元精裝標準相差無幾。至於其廚房電器所使用的品牌也並無過人之處。
對於購房人的質疑,銷售人員表示“貴是因爲人工成本高”,並稱“拼花地面很費時費力”。
據業內人士透露,公元九里新開盤的兩棟樓,在開盤當天並未售罄。記者注意到,其取得預售許可證的樓座中還有6萬元/平方米的高價,一旦上市銷售,想必更會給京城的房價數據添“堵”。
4月份北京住建委主任楊斌曾公開說明兩條限價原則:一是不能明顯高於上一期項目售價;二是不能高於周邊二手房房價。
按照北京市的限價要求,新開盤項目定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格,實際上已成爲目前開發商獲得預售許可證的重要條件。
而據消息人士透露,北京市今後有望在商品房開發的土地出讓、開發商報價、預售審批等各個環節,都體現出“價格管控”的要求。
記者瞭解到,在嚴格的限價政策之下,5月份北京整體房價相對平穩,開發商取得預售許可證的意願也有所增強。
中原地產市場研究部統計數據顯示,5月前兩週,北京新建住宅簽約套數爲1837套,剔除保障房,5月成交均價爲每平方米20755元,環比基本持平。
在4月至5月成交排名靠前的50個項目中,成交均價漲幅在2%以內的佔比高達72%,這意味着大多數項目價格平穩。