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剛需不減支撐房價———
5月過半,在新政影響下,北京二手房市場交易量依然在低位徘徊。日前,記者到5月成交量相對較高的回龍觀地區調查發現,該區域的二手房價仍在漲。
回龍觀東區二手房
均價漲到2.1萬元/平方米
回龍觀東區麥田房產龍錦苑東店A組張浩平經理表示,回龍觀東區目前的二手房交易量較三、四月份有所減少,但二手房報價穩中有升,特別是滿五年唯一的房子,價格上漲尤爲明顯。例如:位於龍錦苑小區的一套124平方米的房子,未滿五年交易稅費很高,三月份的市場價格是245萬元,均價是1.9萬元/平方米左右,5月份這樣的房子均價漲到了2.1萬元/平方米,但半個月下來價格只是小漲。而同樣位於龍錦苑小區的一套134平方米的滿五唯一的房子,前一週的市場價格還是285萬,過了一週之後價格就漲到了300萬元左右,市場上受購房者追捧的好戶型、免稅房依然有升值空間。
張浩平經理認爲目前業主出售房屋有兩種心理。一種是:之前一直有強烈的出售慾望,但由於新政出臺後惶恐期已過,所以議價空間縮小。另一種是:想置換的業主,雖然同樣有出售慾望,但一方面想以較高價格將房屋出售,一方面又擔心買不到適合的房屋,內心比較矛盾,所以表現出對成交的猶豫。而當前購房人亦可分爲三類。比較堅決的是:純剛需型。這樣的買房人比較看重好戶型,只要戶型合適,價格上漲不是很離譜,就會買;比較糾結的是:置換型。置換業主目前往往內心糾結難做決定;比較積極的是:投資客。部分投資者市場預期仍看好,在當前的市場環境下表現日趨活躍。
剛需支撐回龍觀西區二手房價
回龍觀西區的麥田房產區域經理王定才經理分析:回龍觀西區近兩個月二手房的交易量相對平均,市場報價略有上漲。例如:一套位於東亞上北小區的61平方米南向的房子在二、三月的市場報價是160萬元左右,而五月份一套這樣的房子的報價在170-180萬元左右。調控幾年,業主已經積累了較多的經驗,前期對市場信心不足的業主大多采取低價的方式出售,剩餘的房屋業主偏於理性,儘管有出售意願但不會特別急迫,價格依然是影響成交的主要因素。
就目前房價小幅上漲的原因王定才經理分析說:剛需依舊是存在的,這是房價不會快速回落的主要原因,3月的火爆市場造成價格較低的房源已基本售罄,當時覺得較高價格的房源在市場水漲船高下如今已接近市場價,交易量的降低制約了價格快速上漲。
根據麥田市場研究部成交數據統計,2013年4月北京所有成交中業主最終出售價較報價平均降幅爲4.1%,購房者平均加價幅度爲2.43%。而回龍觀地區這兩項數值分別爲1.48%和0.29%,數據反映出當前回龍觀市場價格相對較符合購房者預期。回龍觀地區產品豐富,大部分樓盤已滿五年,不乏業主名下唯一的免稅房,同時還有東亞上北這樣不限購的商住房。產品符合剛需且買賣雙方心理價格較接近決定了回龍觀區域在市場成交量急轉直下後二手房價仍能小幅上漲。