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新興區域二手房體系還未成熟新房漲幅有限購買安全性較高———
近日,意欲在天宮院買房的楊先生陷入了困境,“我是立即購買區域內二手房,還是等一等再買新房?”楊先生經過兩個月的糾結始終未得到答案。據悉,從4月份開始,天宮院就上演“空城計”,新房開盤房源售罄,而新的預售證一直處於申請狀態。這讓類似楊先生由於二手房需要20%的房產交易稅從而轉向新房市場的買房人內心發慌,“等新房,怕漲價;二手房,要交稅且無房產證。”怎麼辦?
新房“休眠”要買就要等
“從4月到5月,天宮院樓盤幾乎被我看盡,看中的幾個項目已經無新房在售,銷售說如果想買就要等待。”楊先生表示。楊先生在地鐵生物醫藥基地站附近上班,離單位近是他選擇天宮院的重要因素之一,然而兩個月的探盤都讓他“撲了空”。目前,金融街[簡介最新動態]·融匯、保利春天裏[最新消息價格戶型點評]、中國水電·雲立方、龍湖[簡介最新動態]·時代天街[最新消息價格戶型點評]前期開盤房源已經售罄,新的預售證一直處在申請中,這讓剛需們熱捧的大興天宮院板塊陷入了“休眠期”。只有純新盤保利[簡介最新動態]首開·熙悅春天將於7、8月左右開盤。“保利首開·熙悅春天對於我來說會是很好的選擇,但是具體開盤時間未定,價格也不明確,就怕有變數,萬一價格接着往上漲,又錯過了買二手房的時期,豈不是‘雞飛蛋打’。”楊先生坦言。
楊先生的擔心有一定的理由。2011年,自龍湖·時代天街“大鬧”天宮院開盤以來,天宮院區域就成爲了以價格征服剛需購房者的“陣地”,從11500元/平方米到11300元/平方米,再到最低的10800元/平方米,該區域被衆多剛需購房者所熟知。但2012年隨着樓市的回暖,天宮院的房價響應市場漲到了15000元/平方米。而目前,雖然區域內新房暫時無房源推出,但在價格方面始終未冷卻,一路看漲的天宮院房價已直逼兩萬。“現今,天宮院已不處於‘拼價格’的時代,而是從自身的產品品質出發,推出相應的產品和加強市場營銷。而未來大興機場的建設,無疑又給整個區域的發展添了一劑強心劑,又成爲了一大賣點。”業內人士表示。
二手房空白20%個稅轉嫁買家購房成本增加不少
“我想過放棄購買新房,直接購買天宮院附近二手房,但是20%的房產交易稅無疑增加了我的購房成本,所以一直徘徊未定結果。”楊先生表示。京版調控細則對二手房轉讓做出規定:“應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計徵,出售五年以上唯一住房免徵個稅。”“20%的個稅,無疑是國家調控房價的一記重棒,打擊了炒房客的投機心態。住建部曾經明確表示,20%個稅應由賣家承擔,不得轉嫁給買房人,但實際看來,自覺自願減少利益的賣房人並不多,個稅‘嫁’給了買房人已成事實,這無疑對剛需是一種誤傷。”一名不願透露姓名的業內人士表示。
5月中旬,楊先生經過朋友介紹,看中了處於地鐵天宮院站東南出口北側的一套二手房。“現在天宮院附近都沒有房地產中介公司,中介公司都位於大興成熟板塊黃村。該套房子面積、總價等都符合我的要求,但房主要求的首付比較高,爲總價的70%。朋友還提醒我,天宮院附近房產均未取得房產證,如果購買要在買賣合同裏做明確的約定,防止房主違約。”就此問題,楊先生諮詢了黃村一家房地產中介公司的置業顧問王先生,“天宮院附近二手房交易量佔店裏總成交量的三成,且房源均未取得房產證。到目前爲止,沒有出現過賣房者違約的現象,但是不能保證完全沒有風險。”無房產證就無法過戶又讓楊先生陷入了糾結。
無房產證未過戶風險大
“除了高額的20%個稅外,我想購買的房屋還未取得房產證,只能與賣家籤《北京市存量房屋買賣合同(自行成交版)》,房產證何時能夠辦理下來並不知情,辦理下來後是否能夠找到賣方,賣方是否能夠配合辦理更名過戶手續,都是未知數。這些都是我所擔憂的問題,萬一自己交付房款後對方不配合辦理更名過戶手續,並出現‘一房多賣’的情況,那該如何保障自己的權益呢?”楊先生表示。就此問題,楊先生想到的第一個辦法是在補充協議中將違約金最大化以確保賣家履行合約;第二個辦法是對買賣合同進行公證,以保證賣方能配合過戶更名。
但是“對不動產交易進行公證必須提供不動產的產籍證明,房屋的產籍證明是指在房屋登記管理部門下設的房屋檔案館調取的房屋產權證明存根。但由於楊先生所要購買的房屋尚未辦理產權證,所以不能進行公證。”北京市盈科律師事務所侯曉宇律師表示。因此,侯律師建議楊先生讓賣房者提供其他不動產做擔保,待房屋產權辦理下來,賣方爲其更名過戶後再解除擔保。通過此種方法可有效地促使賣方履行合同義務,配合其辦理更名過戶手續。雖然有方法解決楊先生所擔憂的問題,但是沒有辦理產權的二手房交易,物權不明確,因此不建議楊先生購買。
經過全面權衡利弊之後,楊先生放棄了購買天宮院二手房的想法,轉而安心地等待購買新房。“其實,排號買房的過程也是對周邊配套成熟的一種等待;其次,現今開盤的房價直接與預售許可證掛鉤,這直接影響了開發商的定價策略,即使有一定的漲幅,但不至於‘明目張膽’。而且,相比二手房20%的個稅負擔和無房產證保障,購買天宮院二手房不如等一等新房。”一名不願透露姓名的業內人士透露。