|
||||
近日,網尚研究機構發佈的最新調查數據顯示,一季度南京寫字樓客羣遷出率爲6.9%,遠高於此前三個季度,創下新高。與此相對應,一季度客羣遷入率爲5.8%,是自2012年二季度以來的最低值。
另外,—季度的寫字樓市場供銷均不理想,成交均價也維持在結構性低位。而租恁市場也不理想,租金呈現小幅下降,空置率則小幅提高。
網尚研究機構總經理、江蘇省房地產業協會房地產研究所所長李智分析,一季度全市寫字樓供銷市場均不理想,在郊區主力樓盤的帶動下,全市成交均價繼續被拉低,且市場供應結構、成交結構差異大,階段性結構失衡現象顯現。李智分析,二季度寫字樓供應依然維持在低位,但是隨着高端項目的入市,成交均價可能止跌回升。
1.一季度供應量下滑85.32%
據統計,一季度全市寫字樓供應總量爲356萬平方米,環比下降85.32%,同比下降38.94%。
與供應量下滑相對應的是,一季度全市寫字樓銷售量也在下滑。一季度全市其銷售寫字樓4.66萬平方米,爲2012年以來全市單季銷售量的第二低點,與住宅市場的火熱形成鮮明對比。
不過,一季度的寫字樓銷售市場上,江寧成爲最大贏家,由於江寧萬達廣場的持續熱銷,江寧一季度的市場佔有率達到51.37%,成爲最高;其次是城中板塊,爲26.95%。
2.成交價連續四個季度下滑
“和上季度相比,今年一季度全市寫字樓成交均價降低了2.4%,和2012年一季度的高點相比,該價格降幅更是達到接近3成。"
根據數據,80-100萬元、100-150萬元這兩個低總價區間的寫字樓銷售佔比分別提高了10.O%、6.1%,而150萬元以上各總價段銷售套數佔比均不同幅度下滑。
李智分析,一季度南京寫字樓市場,低總價的項目較受買房人認可,特別是總價80-150萬元的低總價寫字樓,中低價位寫字樓項目熱銷,導致全市寫字樓成交均價繼續維持在結構性低位。且已是連續四個季度保持下行走勢。
3.80㎡以下小戶型供求失衡
一季度寫字樓供應以200-400平方米的大戶型佔優勢,但是銷售卻是以80平方米以下中小戶型爲主。
據統計,200一400平方米的大戶型供應最最大爲79.11%;80-100平方米、100-200平方米供應量分別爲總量的14.37%、6.52%,80平方米以下的小戶型卻無供應。而成交量卻與供應量相反,以小戶型爲主,特別是60平方米以下的戶型成交套數最多,爲58.39%;其次是60-80平方米,爲24.1%;80平方米以下成交量達到8成以上,且與上季度相比,小戶型銷售幅度有所提升,而中等偏大的戶型銷售則有所下降。
受大戶型集中供應的影響,200平方米以上大戶型佔比大幅提升,尤其是200-400平方米環比提升l2%;兩80平方米以下的小戶型環比減少28.1%,存量佔比下降至14.4%。
李智分析,一季度寫字樓市場已經出現結構性失衡的現象,從寫字樓市場需求來看,200平方米以上的大戶型滿足較大規模的企業需求,尤其是國有企業、大型外資企業的南京辦事處等,對該戶型的需求大,但對寫字樓的品質要求較高,存量去化難度較大;而80平方米以下的小戶型存量佔比較少,對寫字樓市場投資需求影響較大,該戶型已經呈現供不一應求的態勢。
4.租金下滑2.7%空置率贈0.6%
與銷售情況一致,一季度南京寫字樓租恁情況亦明顯弱於上季度。一季度寫字樓平均每天租金3.6元/平方米,與上季度相比下降2.7%。
甲級及以上寫字樓租金情況與平均租金相似,均呈現下滑,但是乙級寫字樓租金卻出現了上升。從個不同登記寫字樓租金情況來看,頂級和甲級寫字樓與上季度相比分別下降3.85%和2.86%,走勢與平均租金一致;乙級寫字樓租金較上季度提升6.67%,走勢與周邊住宅租金走勢的更爲相似。
一季度,寫字樓平均空置率5.7%,與上季度相比增長0.6%。李智分析,一季度部分投資類中小型公司的流動造成新增空置比重加大,特別是商服類、投資類公司變遷。
5.6.9%的客羣遷出率創新高
“我們統計全市20多家典型寫字樓分析發現,一季度南京寫字樓客羣遷入率爲5.8%,是自2012年二季度以來的最低值;而遷出率爲6.9%,遠高於此前三個季度的該指標值,客戶流失情況較爲嚴重。”李智表示,這主要是不少客羣更換辦公場所造成的。
數據顯示,頂級寫字樓的遷入率波動較大,而甲A寫字樓遷入率波動次之,甲C寫字樓遷入率較爲穩定。
專家預測:
二季度寫字樓價或止跌回升
二季度江寧萬達廣場將推出其5A國際甲級寫字樓,再加上河西的蘇寧睿城全新組團“蘇寧慧谷”4.2米層高寫字樓即將推出,面對即將上市的高端寫字樓,二季度全市寫字樓市場將走勢如何?
李智認爲,二季度寫字樓的上市量可能仍將維持低位,但二季度市場情況將好於一季度。
“因爲前期已經申領銷許但尚未發力的新地中心二期、金潤國際廣場、海峽雲谷、蘇寧慧谷等或能貢獻一定銷售,而江寧萬達廣場等樓盤仍是辦公用房市場的絕對銷售助理。隨着江寧和河西這些高檔寫字樓項目的推動,寫字樓成交均價可能止跌回升。”
李智分析,寫字樓的租金收到通貨膨脹影響較大,奧體這一地段今後還是有明顯的上漲空間,而一些成熟老城區租金漲幅預計不大。“從投資的角度來說,前期購買的人,投資回報率還可以,如果最近買,以後如何,還是存在不確定性,不能盲目投資。總的來說,如果手上有資金的買房人,從長線配置的角度考慮還是可以買,短期想暴漲不大可能。”
下半年空置率預計保持穩定
目前南京的高端寫字樓主要集中在新街口一帶,隨着江寧、江北和河西板塊交通網絡的發達,很多公司開始把辦公場所搬到性價比更高的這些區域。
國泰證券分析師薛峯認爲,這些區域的寫字樓確實有空置,但是空置率不高,隨着一般居住性地產的種種限購政策出臺,以及後市對居住性地產的不確定性,很多具備投資雪球的投資人也可能會逐步投資商業地產,因此預計下半年寫字樓空置率會保持穩定。記者張楠