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5月13日,《北京市房地產經紀管理辦法》(以下簡稱《辦法》)徵求意見稿發佈,其中明確規定擬禁止房屋託管,即中介代收房租賺取差價。
《辦法》一出臺就被消費者看做福音,在房產買賣和出租交易中的大量不合理潛規則和“霸王條款”,都成爲打擊對象。
其實,就在一年前,2012年5月底,消費者也聽到過一個消息,本市下發關於進一步規範房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見(以下簡稱《意見》)。《意見》同樣令很多消費者寄予厚望,特別是《意見》中提到的“官辦中介”。由政府出面成立的官辦中介,被認爲將讓房產交易更可靠規範,保證交易雙方利益。
一年過去了,在新《辦法》出臺之際,老《意見》中提到的“官辦中介”在哪?有沒有發揮它應有的功用?
官辦中介有何功用?
在2012年5月31日發佈的《意見》中,對官辦中介的描述是這樣的:鼓勵市有關部門、各區縣政府成立國有房屋租賃經營機構,接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委託,集中開展房屋租賃經營,並對受託租賃經營房屋進行日常維護等服務。
《意見》中的“國有房屋租賃經營機構”被廣泛解讀爲“官辦中介”。《意見》對成立“官辦中介”的初衷也進行了解釋——爲進一步規範房屋租賃市場,穩定房屋租金,促進房屋租賃市場健康發展,維護房屋租賃當事人的合法權益,加快形成多層次的住房供應和消費體系。
“當時,我們認爲,官辦中介會租房和二手房買賣一把抓,成爲房產中介市場的巨無霸”。陳爽(化名)在房產中介市場浸淫十多年,當聽到“官辦中介”這一概念出臺時,他和同行們都開始提心吊膽。
“官方的意思好像是說,房屋租金和二手房價格的不穩定跟中介的不規範有關。但其實,最近幾年房地產市場的爆發式增長,也讓中介機構經歷了洗牌。小型的、不正規的中介已經沒有生存之地,大型的、連鎖服務的正規中介機構,都主打服務牌,儘可能地跟交易雙方都保持良好合作關係。而且現在互聯網信息發達,大家對租金、二手房價格都心裏有數,不會有太大出入。”
陳爽說自己當時很擔心,官辦中介這種“既當裁判、又當球員”的機構,會讓他這樣的房產經紀丟掉飯碗。
在《意見》發佈後一個多月的時間,陳爽看到一條新聞,他以爲“官辦中介”掛牌了。
2012年7月23日,北京市存量房(庫存待售的二手房)交易平臺暨北京市房地產交易市場有限公司成立揭牌儀式在北京隆重舉行。新成立的存量房交易平臺,由北京市產權交易所(以下簡稱“北交所”)、北京市房地產交易所、市保障房建設投資中心共同出資設立。
北交所當時發佈的新聞中,提到“(平臺)充分利用現代信息技術手段,通過對存量房信息統一檢驗採集、集成一站式服務、公正透明監管,資金安全保障,從源頭開始,對各類主體的網上籤約、貸款申請、產權變更、資金交付等市場行爲進行全流程的規範和管控,形成一個‘放心賣房、放心買房’良性發展的市場環境”。
“當時,北交所的這個交易平臺看起來,就是個官方中介的色彩,租房、二手房交易,全管。”陳爽說。
官辦中介在哪兒呢?
無論是搜索“北京市存量房交易平臺”,還是“北京市房地產交易市場有限公司”,都指向一個官方網站“北京市房地產信息網”。
網站在自我介紹中表示:北京市房地產交易市場經由北京市人民政府批准設立,爲北京市存量房交易平臺,承擔引導規範存量房交易市場、推進保障房建設、盤活房地產社會資源的職責,爲首都“八大要素市場”之一。
北京產權交易所董事長熊焰在接受《北京日報》採訪時表示,新成立的存量房交易平臺實質上是一個信息平臺,不改變原有二手房交易格局,只是將其集中起來形成全鏈條的公開交易,包括信息發佈、定價、成交、網籤、結算等。北京房協祕書長陳志則認爲,在樓市調控的關鍵時期,這一平臺可以防止目前二手房交易中存在的陰陽合同、虛假房源等違規行爲,有利於規範房地產市場,維持房價穩中有降的態勢。
“北京市房地產信息網”上的內容並不複雜,主要分爲以下幾大塊:二手房信息、租房信息、新樓盤信息、保障房信息、房產數據和房地產數據。網站以發佈功能爲主,和58同城、趕集網等信息發佈網站差別不大。而且二手房和租房信息都會有“21世紀”、“鏈家”等市場化中介的廣告元素存在。
網站有一個特色服務,被定義爲“社區服務商”,其主要服務對象是市場化中介。記者撥打了其中一個活躍社區服務商的電話。這位劉姓經紀人,在電話裏對“官辦中介”這一概念完全不瞭解,只是強調:“我們是註冊的正規中介,您有租房和買房的需求都可以找我們。”
這位經紀人說,所謂社區服務商,其實就是中介的另一個稱謂。這裏的中介,就是市場化中介,沒有官方色彩。據陳爽介紹,除了這個有北交所背景的“北京市存量房交易平臺”,還有一個“北京市存量房交易服務平臺”,兩者只有“服務”兩字之差,後者由北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱“住建委”)打造。
北京市存量房交易服務平臺,於2011年7月1日,在海淀區率先試點。即便現在,北京的存量房交易服務平臺網站,雖然已經發布了多區域信息,還依然掛着“北京海淀”的頭銜。
這個由政府搭建的北京市存量房交易服務平臺,爲市民無償提供信息發佈、房源覈驗、房源狀態查詢、網上籤約、資金監管等一站式服務,切實保證房源真實有效、交易資金安全交割。據住建委相關負責人當時介紹,構建該平臺是爲了保障存量房交易當事人合法權益,規範存量房市場發展秩序。
2013年2月,市住建委、中國人民銀行營業管理部聯合印發《關於做好存量房交易服務平臺擴大試點工作有關問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)。
《通知》明確,4月1日起,西城、海淀、豐臺、石景山、房山、門頭溝、平谷、懷柔、延慶、密雲、經濟技術開發區11個區縣地區的二手房發佈並交易時,必須經過存量房交易服務平臺。通過平臺交易,房源先由相關部門覈驗,交易資金通過銀行監管,可確保交易房屋真實與交易資金安全。
官辦中介暫未設置
監督電話可查中介真僞
由於所在區域是存量房交易服務平臺擴大試點範疇,所以從4月1日開始,陳爽都會打開住建委的官方網站,登錄平臺,進行交易服務。“現在不管是出租還是買賣,大家都習慣先到58同城、趕集網這樣的網站上去搜索信息,心裏有了數,再找我們中介,很少有人會想到官辦中介這個環節。”
就官辦中介在哪這一問題,記者今天上午致電北京市住建委相關部門。住建委專門負責中介服務的工作人員回覆稱,暫無官辦中介的確定消息,“官辦中介也只是試探性的在做,一點一點是爲了讓行業更加規範。如果消費者希望通過中介機構尋求服務,也要找正規中介,至少有註冊證書、辦事證明、經紀人員等的中介結構。”
住建委的主要工作是針對相關政策制定,關於房屋中介服務的相關管理要向具體的區縣瞭解情況。尤其涉及一些試點政策的實施,要向試點的區縣瞭解情況,具體到每個區作法可能也不一樣。
因海淀區是全市第一個試點存量房交易服務平臺的區縣,記者也向海淀區房管局進行了諮詢。工作人員表示,沒有聽說有官辦中介的設置,存量房交易服務平臺具備信息發佈的作用,但與官辦中介不是一回事。工作人員還表示,消費者如果想探究中介機構是否正規,可以撥打海淀房管局相關科室的熱線電話62523111,進行諮詢。海淀區所有正規中介都可通過這個電話查到是否備案。記者孫毅
外埠連線
上海官辦中介夭折
2005年初,上海房地產交易中心試圖通過上海二手房網這個交易平臺,上下家直接拉手來完成房屋買賣,可以免去中介費,只收取材料費。
2005年2月20日,上海二手房網上交易平臺成功撮合了第一對客戶。當時輿論普遍認爲,今後市民可繞過房產中介,將自己的房子放到網上叫賣、租賃,公開透明,交易成本和風險有所降低。
但據《財經時報》報道,通過上海二手房網促成的第一對客戶,最終依然是通過中介完成的。上海房地產交易中心相關人士表示,上海二手房網交易系統存在缺陷,網上真正“手拉手”交易的很少,還需要通過網上經紀人的協助才能成交。而操作方式失敗的主要原因是操作系統的不完善,缺乏後續的服務,特別是沒有按揭服務,令交易中心的二手房買賣難有實質性交易,從而,這場中介“革命”沒到一年就夭折了。標籤:存量房意見球員服務官辦中介