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糾紛
房源無法交易中介拒絕賠償
劉女士於去年10月通過房產中介,想找一套60平方米左右的學區房,可全款買房,但價格不超過230萬元。中介次日回電,稱有處合適房源,只是價格得245萬元。
看房後,劉女士要求中介幫忙協商價格。而房主聽說是全款購房,主動降價5萬。第三天雙方就在中介公司簽約了。合同約定:劉女士即付首付款45萬元,尾款於當月22日過戶時支付。
劉女士交了首付款,與中介和房主去辦過戶,主管部門卻告知不能交易,因無《中央在京單位已購公房上市出售登記表》。
中介忙向劉女士解釋,他們只簡單看了下房主的房產證,以爲能上市交易。而房主覺得很委屈,“我讓中介看了房產證原件,還介紹了房屋來源情況和我退休前的工作。中介肯定這房子能交易,我才決定賣的。”
三方趕緊到房主的原單位詢問,被告知根據單位內部規定,該房屋不允許上市交易。於是,房主願付給劉女士一定數額補償金,但中介只答應退中介費,拒絕任何補償或賠償。
策略
簽訂合同前務必細讀條款
“很多委託人都給我們講,中介拿出一大堆文件,催促他們快點籤,至於匆忙間簽了什麼,自己都不知道。”孫濤律師說,一旦中介有損害買方或賣方利益的行爲,纔會想起拿出合同來讀。孫律師提醒,一定要在簽約前先認真仔細閱讀《居間服務合同》,熟知其中條款。
居間合同中一般會有這樣的約定:居間人(中介公司)應遵守相關法律規定,盡職提供居間服務,不得在交易中提供虛假信息或故意隱瞞真實情況,如有違反應承擔相應違約責任。
說被騙沒用拿出法規才行
孫律師說,由於一般人未接受過專業法律訓練,跟中介談賠償時,總強調“我被騙了”、“我賺錢也不容易”等理由。實際上,這類話達不到任何積極效果。只有明確提出法律依據,纔不會被中介公司隨便找出理由給推脫掉。
根據《合同法》規定,居間人應就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委託人利益的,不得要求支付報酬並應承擔損害賠償。《合同法》中還有關於違約責任的規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
另據《房地產經紀管理辦法》規定,房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行爲:對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息;以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易;爲不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務。
掌握取證策略共同起訴中介
孫濤律師認爲,若與中介就賠償問題協商不成,則須根據《民事證據規則》的要求,取得中介違約的證據,由此要掌握“取證策略”。
孫律師建議買賣雙方先跟對方友好協商,從而得到對方出具的書面、電子或錄音等證據,能證明中介對其進行虛假承諾或欺騙,再跟中介協商賠償。如協商不成,立即起訴索賠。由於因買賣雙方均存在被中介隱瞞、欺詐的情況,受害雙方應作爲共同原告,一同起訴中介索賠,而不能起訴對方,讓中介漁翁得利。
孫濤律師提醒大家,主張賠償時還應注意一點:根據《房地產經紀管理辦法》的規定,房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項,或服務未達到房地產經紀服務合同約定標準,不得收取佣金。這是一個很好的要求中介退費的理由。記者林靖