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[銀灘配套較好的樓盤卻很少和“大巴車”銷售聯繫。“由於這些較好的樓盤給的銷售費用較低,‘大巴車’銷售當然會選擇那些銷售返點更高的。” ]
銀灘景色算得上迷人,但要想購房就別被它光鮮的外表所吸引。
“在北方來說,銀灘由於海產品豐富、有溫泉配套,自然環境還不錯。但是由於近年海景房產品的大量同質化開發,並且照搬城市地產開發模式,把旅遊地產當城市地產開發,後續服務又沒有跟上,導致目前存量過大。”途家網CEO羅軍告訴第一財經日報《財商》。
本報記者調查發現,銀灘海景房購房至少存在三大風險。
養老風險:醫療配套缺失
銀灘作爲膠東半島大規模開發的海景房基地,有着21.3公里的海岸線,空氣中負離子含量爲內地城市的50至l000倍,適合於各類慢性及老年性疾病患者療養。
一位來自東北延邊的老人每年5月~10月都住在銀灘,已持續了將近十年。老人告訴記者:“我有肺病,在大城市感覺非常不適,只要來銀灘,就感覺能呼吸了。”
但在銀灘最大的挑戰就是生活非常不方便。記者沿着銀灘中軸上的銀灘管委會向西,走上5公里才能遇上一家營業的餐館。附近沒有固定的集市,買菜需要到附近的村莊,或者去定期的集市。
上述東北老人自己在花園裏[最新消息價格戶型點評]種有少量蔬菜,尚能夠部分滿足日常需求。
老人居住在銀灘面臨的第二個問題是醫療配套缺失。
銀灘房管所附近有一家小型診所,只能滿足最簡單的治療。而在西面盡頭的海洋所鎮上有一家當地小型醫院,距離銀灘中心約10公里。萬一老人夜晚突發病症,沒有私家車將非常不便,因爲銀灘中心道路上幾乎沒有任何公共交通。
延邊老人由於身體康健,在銀灘安枕無憂,但是一位從上海趕往銀灘的老人,由於身體欠佳,經常要往醫院跑,本來是想借着空氣保養身體,但是缺失的醫療條件則讓其卻步。
另外,銀灘目前已經開發的小區有200多個,物業管理參差不齊,一些小區缺乏物業管理,配套荒蕪。對於老人而言,小區配套和環境也非常重要,生活中有需求還能在關鍵的時候求助小區物業。
購買風險:強買強賣
5月開始,銀灘天氣逐漸溫暖,又到了“大巴車”活動的旺季。若是週末在路上見了外地面孔的人,當地生意人準會問一聲:“大巴車拉來的吧?”
“大巴車拉來的”是銀灘買房的主力。看起來銷售提供了最殷勤的服務:提供交通,將購房者從北京、上海、唐山、內蒙古運至銀灘;提供食宿:幫購房者聯繫好酒店、餐廳,陪吃陪住;提供旅遊:一般而言,週六看房,週日就能帶購房者上週邊旅遊。
殷勤的背後,“大巴車拉來的”客戶寶貴的產品信息也就永遠被鎖在“大巴車”內。他們甚至在看過一兩棟房子後,就被強行購買。
記者遇到一位從上海被“大巴車拉來的”陸奶奶。陸奶奶今年64歲,她在小區看到一張威海銀灘的海景房廣告,聽說那裏空氣特別好,於是陸奶奶就跟隨“大巴車”來到銀灘。
“我們老人家沒什麼錢,不用離海很近,要選個便宜點的房。”陸奶奶對纖瘦的銷售男描述着需求。
銷售男拉着陸奶奶到了一在售小區,一位穿着小腳褲子的小夥子立刻上前講解房子的房型和裝修情況。銷售男則馬上直奔主題,直接看最小的。因爲陸奶奶要把價格控制在20萬以內,所以銷售對賣這套房子並不十分上心。
購房大廳內放着迪斯科一類的快節奏音樂,這種音樂節奏快,容易讓人侷促,據一些研究成果,這類快節奏的音樂對於促進購買很有效果。
“小腳褲子”直接帶陸奶奶看了位於售樓大廳二樓的兩個樣板房。看了樣板房之後陸奶奶非常滿意,回到售樓處一樓準備談價錢。
銷售開始明示陸奶奶需要的小戶型非常難得,不快出手馬上就沒有了,“是最後一套”。
陸奶奶這個時候遲疑了下。一來,她曾經聽人說過在山東半島的海景房區購買期房可能面臨不能交房的風險;另外,這個銷售的報價比之前報給她的“4000多”略有上漲。
“太貴了。”陸奶奶嘴裏唸叨到。“小腳褲子”開始有點着急,表示這已經是銀灘最便宜的,如果再遲疑房子馬上就有可能被別人買走,“請您先繳納3萬元定金,房子就會爲您保留起來。”
雙方開始陷入僵局。陸奶奶執意要下週再來購買,而銷售堅持要陸奶奶繳納定金。“你要是不決定我以後再也不會帶你過來。”銷售放下狠話,自己走開了。
於是場面僵持了下來,當然最後的結果和很多樁生意一樣,陸奶奶終於經不住兩位銷售的夾擊,在首次來銀灘、看了第一套小高層之後,就稀裏糊塗地購買了一套期房。
直到這時,陸奶奶也沒有在沙盤上仔細辨認過,自己買的房間究竟是哪一間。它的朝向如何,能否直接看到海。
許多“大巴車拉來的”都和陸奶奶一樣,他們被從遙遠的居住地拉到銀灘,在看了1到2套房屋後被迫下了購買決定。
銀灘配套較好的樓盤很少和“大巴車”銷售聯繫。“因爲較好的樓盤給的銷售費用較低,‘大巴車’銷售當然會選擇那些返點更高的。”在當地做了5年海景房銷售的Mike告訴記者。換言之,“大巴車”不會帶你到好的樓盤而是貴的樓盤。
售後風險:實物與樣板房相差甚遠
“這幾乎是海景房銷售的通病,實物與樣板房差距甚大。”Mike告訴記者。
隨便到一處在售的海景房,精美的樣板房一定會讓你心儀不已。不過,先別急,樣板房往往是最讓人心動的,而拿到手的房子很可能與其相差甚遠。
記者走訪的幾處一手房樓盤,大多是準現房,房屋結構已經打好,但是室內裝修還未動工,你只能依靠樣板房想象自己未來的房子。而這些樣板房有的甚至都不在樓盤內?