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叱吒上海南京西路已近16年的伊勢丹,在東北重鎮瀋陽遭遇“滑鐵盧”。還有半個月,瀋陽伊勢丹即將閉店謝客。連續虧損5年的伊勢丹在商場醒目位置貼出了苦情告示,鄭重地向瀋陽消費者告別。
在瀋陽百萬平方米購物中心搶客亂仗中敗北的,伊勢丹不是第一個,也不會是最後一個。
購物中心體量世界第四
世邦魏理仕(CBRE)在分析調查了全球180個城市購物中心建設狀況後指出,在建購物中心規模排名前10的城市中,中國佔了八個。這其中,作爲中國對俄羅斯、日本以及朝鮮和韓國貿[簡介最新動態]易的中心,瀋陽已建成購物中心200萬平方米,還有170萬平方米的購物中心正繁忙建設中,在建購物中心體量雄踞世界第四位。
這很難說是一個值得驕傲的數字。
公開資料顯示,瀋陽常住人口約800多萬,2011年人均消費支出約18000元,這一數據,在東三省中僅次於大連。然而,包括世邦魏理仕、RET睿意德等大多數在瀋陽設有分支機構的大型代理行一致認爲,本地人口較高的消費水平,還是無法支撐如此龐大的中高端購物中心體量。
百貨業紛紛撤離瀋陽或許能夠說明一些問題。在伊勢丹宣佈離開的兩年多以前,香港迪生集團投資的西武百貨以及香港九龍倉集團旗下美美百貨[最新消息價格戶型點評]都已紛紛放棄了瀋陽市場。
記者在瀋陽青年大街上看到,每到下班時間,人羣都紛紛從寫字樓進入地鐵站,涌向城市的四面八方。八點檔黃金節目拉開帷幕,青年大街就已陷入死寂,就連近年來最受追捧的華潤萬象城,到了晚上都格外冷清。
目前,瀋陽已建成的項目中,瀋陽龍之夢、華府天地、百聯購物中心、世茂[簡介最新動態]五里河的購物中心部分或多或少都已出現了招商[簡介最新動態]、經營方面的問題。
招商的“大麻煩”
如今,瀋陽的購物中心供需矛盾還在進一步激化——許多購物中心尚未開張營業,就已在招商問題上遇到了大麻煩。
世邦魏理仕瀋陽分公司商業服務部董事王曉兵對記者介紹,綜合體一般包含了住宅、酒店、寫字樓以及購物中心。購物中心在綜合體中的地位,在一定程度上決定了住宅、寫字樓等可售項目的溢價能力。由於開發商希望購物中心的高端定位能夠提升綜合體其他銷售型物業比如住宅、寫字樓的價值,加上購物中心單體普遍體量較大,所需招商範圍較廣,以至於瀋陽目前新落成以及在建的購物中心,都想定位中高端,同質化競爭過於嚴重。
瀋陽購物中心的招商究竟有多難?
據一位知情人士介紹,以瀋陽當地企業中興爲例,中興對付競爭對手的手段幾乎不留餘地,只要與其簽約的品牌不能與方圓一公里內的百貨簽約合作,目前萬達靠着餐飲還能拉走一部分客流,附近諸如華聯及新瑪特業績都不是太好,華聯已快成爲折扣店。
王曉兵稱,北方地區零售物業招商多通過代理商,而代理商提供的品牌無法配合如此多項目的需求。許多購物中心在中高端定位上拼得“你死我活”,招商困難也是情理之中。
一個有趣的數據來自RET睿意德——目前,LV已經在瀋陽開出四家店面,成爲瀋陽的各商場簽約最多的奢侈品品牌。而這四家店面全部集中在青年大街沿線,分別在卓展、久麗、卓越及萬象城旗艦店。
一位負責金廊工程招商的工作人員也曾表示,按照當前商業綜合體的建設及運營情況來看,金廊確實存在着商業同質化過剩的隱憂。
王曉兵指出,一般來說,10萬~15萬周邊人口可以支撐一個7萬~8萬平方米的購物中心,也就是說未來瀋陽400萬平方米的購物中心雖然體量過大,但瀋陽的常住人口擁有的消費力,加上週邊城市的人口消費,城市發展張力並不弱。“目前我們已向一些新建綜合體提出建議,推行一些不同概念的購物中心或主題商業來與市面上的項目進行錯位競爭。開發商若採納,未來或能在很大程度上緩解同質化競爭的問題。”
瑞安建業有關負責人也介紹,目前從瀋陽市場開業的及在建的購物中心面積來看,的確驚人,但瀋陽的消費能力能不能承受還需要時間來驗證。“我們從瀋陽天地立項開始,就對瀋陽市場及區域進行了大量的市場調查,尋找與其他商業的不同,最終將項目定位爲以餐飲娛樂爲主的時尚休閒地。打破傳統購物中心餐飲娛樂的黃金比例,在瀋陽我們敢說這是第一家,絕無前者。”
RET睿意德執行董事張家鵬指出,引入餐飲商家能夠吸引一定人氣,但由於租給餐飲叫不出高租金,因此許多購物中心不願輕易引入大量餐飲。
瑞安建業方面亦坦言,由於瀋陽天地項目定位爲餐飲娛樂集中地,只有少量零售業態,因此零售方面的回報率不具代表性。