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錦苑花園業委會狀告物管
業委會:66萬停車費屬於業主,應返還
物業:花在維護公共設施上,沒錢了
官渡區錦苑花園小區的物業昆明中林物業管理有限公司(下稱中林物業),被小區業主委員會(下稱業委會)一紙訴狀遞到法院,要求小區物業返還停車費66萬餘元。官渡區法院一審後作出駁回業委會起訴的裁定,昨日,昆明中院再次開庭審理此案。2011年6月,該小區依法成立了業委會,業委會認爲停車位收益屬於全體業主所有,多次要求中林物業將在小區內收取的停車費交給業委會,均被拒絕。業委會遂把中林物業告上了法庭,請求法院判中林物業返還2010年至2012年期間在小區收取的地面停車費665478.50元給業主。官渡區法院審理後認爲,業委會的訴訟請求沒有經小區佔總人數過半的業主同意,起訴不符合法律規定,於今年4月8日裁定駁回業委會的起訴。
爭議焦點
1,業委會是否有權代表業主訴訟
業委會認爲,一審法院裁定業委會沒有訴訟主體資格,是對法律規定的錯誤適用。業委會的訴訟請求是返還屬於業主的收益,這一訴訟請求不在最高人民法院對物權法的司法解釋範圍內。同時,業委會決定通過訴訟維護業主利益的決定,對全體業主均有約束力。
中林物業的代理人答辯說,小區地面停車位是業主交給中林物業管理的,收取的費用用於小區公共設施設備維護。要改變共有部分的用途,必須召開業主大會來決定,沒有業主大會的授權,業委會是無權起訴的,如果起訴,則只能代表個別業委會成員。業委會是一個不合格的訴訟主體,一審法院依法駁回業委會的起訴裁定是正確的。
2,問卷調查能否代表業主意見
一審法院裁定,小區地面停車位屬於全體業主,地下停車位屬於私人所有。業委會的代理人認爲,這一裁定違背了事實,應該是地上、地下全部車位屬於全體業主。
中林物業的代理人稱,從2000年至今,中林物業收取停車位的費用,是用於小區公共設施設備維護,這是業主衆所周知的,並每年都公佈了賬目。一審法院查明,2013年二、三月間,中林物業在小區進行了服務意見問卷調查,收回的1000餘份調查問卷中,大部分業主同意用小區共有收益進行小區公共設施設備維護。
對此,業委會代理人認爲,法院的這一裁定違背事實,因爲問卷調查僅限於服務意見調查,不涉及處分收益。
昨日法庭調解時,業委會堅持要求中林物業返還停車費66餘萬元才同意調解。而中林物業代理人說,錢已經用在小區公共設施設備維護上了,無錢返還。雙方不願調解,法庭將擇日宣判。
法律助讀
物權法第76條規定,下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員; (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建築物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體運用法律若干問題的解釋》第7條規定,改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分,以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項,應當認定爲物權法第76條第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
物權法第78條規定,業主大會或業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。