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每經實習記者顧晟昱發自上海
上海3月底出臺的“國五條”細則可以說是一線城市中規定最爲詳細的。細則中不單有買賣二手房嚴徵20%個稅的規定,還對捂盤、閒置行爲的處罰措施有着非常具體的約定。這並沒有影響成交價格的持續走高。中原地產、21世紀不動產等機構統計的數據顯示,上海商品住宅成交均價爲24668元/平方米,環比前週上漲19.17%。
成交價格的上漲一定程度上“救活”了那些淨利潤偏低的項目。銀基發展(000511,SZ)旗下的銀河麗灣項目就是其中之一。成交數據顯示,從3月份開始項目大幅上調成交價,成交均價由今年2月份的16119元/平方米,上調至5月的17475元/平方米。但是項目成交量卻出現緩慢下滑,4月份的成交量是15套,已經比1、2月銷售套數低,而5月前15天的成交套數也只有9套。
低利潤率項目提價
銀基發展此前發佈的2012年報顯示,其淨資產收益率爲2.65%,雖然相比2010年、2011年的2.02%、2.11%呈逐年上升的趨勢,但依舊遠低於五年期銀行存款利率,顯然不能讓股民滿意。
根據國富浩華會計師事務所對於銀基發展(上海)投資控股有限公司的審計報告顯示,公司在營業收入達到3.21億元的情況下,卻僅僅獲得823萬元的淨利潤,僅佔營業總收入的2.6%,而同行業的淨利潤率一般都在10%以上。
審計報告顯示,銀基發展(上海)的主要業務正是銷售在上海地區的房地產項目——銀河麗灣。
銀河麗灣位於奉賢南橋,所處的地理位置較爲偏僻,但其所推的戶型均爲大戶型,最小的戶型面積也在140平方米以上。
2012年上述項目的銷售均價一直維持在15000元~16000元/平方米。但在“國五條”政策出臺以後,上述項目的成交均價一下子跳高至17475元/平方米。
上述項目成交價格的走高,一開始並未影響銷售,在今年3月份,項目的成交量甚至曾經達到過11個月以來的最高點。但是,之後成交量卻出現緩慢下滑。4月份的成交量是15套,已經比1、2月銷售套數低,5月前15天的成交套數更是隻有9套。
銀河麗灣項目的營銷代理——易居中國大上海事業總部執行總經理孫華良告訴《每日經濟新聞》記者,3月份的成交量放大,是因爲“國五條”導致全市的成交量都有所放大,所以當月銀河麗灣的成交數據一度衝高。他同時指出,目前140~170平方米的住宅房源已經所剩無幾,還剩兩棟樓將主推200平方米以上的房源。
資金需求仍是未知數
雖然上調售價可以提升項目的利潤,但成交量的低迷,使得上述項目的高成交價能否維持成爲疑問。上述項目截至2012年12月31日的一年內到期長期借款達到3.3億元。雖然前5月的銷售額,已經足夠用以償還上述借款。
但公司之後是否有其他的資金需求仍是一個未知數。銀基發展2012年報指出,根據公司積極尋找新的發展機遇,穩健地實施經營業務轉型,爲未來持續發展做好戰略佈局的發展規劃,公司積極拓展新項目,開闢新的產業利潤增長點,實現企業收入的多元化。
2012年7月,公司與海城三巖礦業有限公司就菱鎂礦開發簽訂了戰略合作協議;2012年11月,公司與連雲港市麗港稀土實業有限公司(簡稱“麗港稀土”)簽署了增資協議,公司通過增資麗港稀土進入稀土冶煉分離行業,並致力於將麗港稀土發展成爲一家集稀土分離、深加工應用、再回收爲一體的較爲完整產業鏈的稀土行業領先企業之一。
上述項目的擴展和推進均需要大量的資金。在這樣的情況下,銀河麗灣能否繼續維持較高的成交價直接關係公司的資金狀況。
但中房信研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,隨着成交價格的上調,成交量已有所下滑。遠郊的一些樓盤已經有下調售價的趨勢。