|
||||
開發商加速推盤之際,上海樓市的成交熱度卻在下降。
5月20日,金豐易居&佑威聯合研究中心發佈的監測數據顯示:上週(5月13日-5月19日),上海市新建商品住宅成交面積爲18.04萬平方米,環比(較前周)下跌17.45%;成交均價爲24668元/平方米,環比上漲19.17%;新增供應面積爲26.83萬平方米,環比下跌11.51%。
佑威機構執行董事黃志堅認爲,上海樓市近3周的成交量均未超過年化周均水平,說明市場已不再瘋狂。而新增供應量持續維持在高位,表明在傳統樓市旺季開發商的推盤動力仍在。
21世紀不動產分析師黃河滔判斷,在近期新增供應的有序支撐下,預計5月的成交總量將與4月相近。“總體而言,5月至今樓市整體成交氛圍並未明顯下滑。”
中高價位房源成交量
環比提升32.3%
統計顯示,上週上海樓市成交量明顯下滑,尤其是剛需房源。
據21世紀不動產統計,上週上海市成交的新建商品住宅中,單價在2萬元以下的房源成交了851套,環比大降40.5%,佔整體成交量的60.6%,較前周大幅回落15個百分點;而單價在3萬-5萬元的房源成交了214套,環比大增28.1%,佔整體成交量的15.2%,較前週上升了6個百分點;單價在5萬元以上的房源成交量環比增加上升23.1%。
從成交面積上看,德佑地產的統計顯示,上週上海單價在3萬元以上的中高端樓盤的成交面積上漲了32.3%,這也導致全市新房均價升至24668元/平方米的高位。
不過,放眼5月以來的上海樓市,剛需仍是絕對主力。
佑威數據顯示,5月以來上海樓市的整體成交均價,依然在年化均價——22950元/平方米之下,這表明5月以來剛需成交所佔的權重依然很大。
“上週成交均價出現較大波動,但仍在‘正常’範疇。”黃河滔說,上週滬上中高價位房源成交佔比提升,但仍低於4月以來的周均值,這意味着仍有提升空間。
支撐上述判斷的依據之一,是中高端樓盤的加速入市。
據21世紀不動產統計,上週上海樓市的新增供應面積爲26.83萬平方米。其中,楊浦區新江灣城板塊的新增供應量就達到了8萬平方米。
黃河滔認爲,新江灣城板塊的項目定位中高端,上週集中釋放的都是200平方米以上大戶型房源,這將爲下一階段上海中高端樓市的銷售提供支撐。
他還提到,從市場波動節奏來看,改善型及高端市場正處階段性上升期。
供需關係轉向跡象
成交量下滑,供應量維持高位,直接導致短期內上海樓市供需關係轉向。
據21世紀不動產統計,上週上海市新建商品住宅的供銷比(供應/需求)達1.49,近9周內有7週上海的新房供銷比均大於1。
德佑地產研究總監陸騎麟介紹,截至5月19日,5月以來上海市新建商品住宅的成交面積爲52.1萬平方米,較4月同期下跌4.3%;但5月以來上海市新建商品住宅的新增供應量卻達到75.1萬平方米,與4月全月83.9萬平方米的新增供應量相當。
“可以看出,開發商在5月明顯加強了推盤力度,期待重現紅五月。但是,樓市的供求關係已發生較大的轉變,價格連續數月上漲已開始阻礙5月的成交量。”陸騎麟提到,近期廣州、北京等城市已先後出臺了限價措施,不排除其他城市跟進。
某外資房企總經理則提到,雖然上海樓市的新增供應量在高位,但剛需房源新增供應量的增幅有限。
據他觀察,近期滬上改善型樓盤的推盤量在增加,改善型買家的出手意願也在增強,兩者相互作用,使得改善型的房源成交佔比擴大。而剛需成交出現萎縮,並非開發商不願意推盤,而是剛需的供應量存在不足。
上述外資房企總經理提醒,如果未來上海樓市的新增供應量中,中高端樓盤佔比較大,上海的剛需市場仍將存在供需不平衡的情況,剛需房源的價格壓力依然難以緩解。
5月底樓市成交量或放大
對於5月上海樓市的成交量,上述外資房企總經理並不太悲觀。
“雖然最近幾周成交量沒有出現大幅攀升,但樓市成交總體平穩,預計5月最後一週成交量將會有所放大。”該總經理說。
某上市房企營銷總監同樣認爲,周均20萬平方米的成交量並不算差。
據他介紹,5月以來上海樓市的成交走勢表明,經過3月樓市“小陽春”、二手房政策預期波動之後,目前的樓市已歸於平淡,但周均20萬平方米的成交量,在調控狀態下並不算差。
他特別提到,由於眼下已近年中,5月以來上海樓市新增供應量持續放大屬於正常現象,供應量超過成交量,並不會導致房價出現下調壓力。
“現在的房價經過這輪行情,已經全面漲上去了。雖然目前樓盤的銷量沒有繼續放大,但銷售也算進入了平穩期,像上海這樣的城市,短期內房價上去了就很難馬上下來。”上述上市房企營銷總監說,現在上海樓市成交平穩,開發商資金不緊張,沒有降價動力。