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業內人士建議優選大型信託公司的大城市項目
自從近期黃金遭遇罕見七連跌以來,尋求穩定回報的大額資金客戶開始將目光轉向了信託產品,而其中房地產信託由於抵押物充足、預期年化收益率高於同類品種而受到國內外市場投資者的追捧。
近日,有外媒報道稱,今年迄今爲止,除日本外的亞太地區房地產信託基金(REIT)發行規模較去年同期增長逾3倍,達到43.3億美元,在國外市場REIT漸成爲引人注目的資產類別。這種情況在中國也不例外,主要體現爲房地產信託產品的熱銷以及收益率在固定收益投資領域所表現出的優勢。
根據中國信託業協會公佈的數據,今年第一季度,房地產信託餘額7701.79億元,累計新增規模達1532.17億元,同比增長12.18%。
到期收益遠高於同類產品
根據金牛理財網的統計,在上週到期清算的75只集合信託產品中,房地產信託實現的平均到期收益率高達11.5%,遠高於其他同類集合信託產品。相比之下,在到期清算的集合信託產品中,基礎設施信託、金融信託以及工商企業信託的平均到期收益率分別爲10.95%、8.5%和7.05%。
“隨着樓市的回暖,房地產企業可承受的融資成本較高,因此這類產品的預期到期收益率也相對高於其他品種。”某理財公司的銷售人員對記者表示。
在這種情況下,相較於“跌跌不休”的黃金市場,被設計成固定收益率產品的房地產信託受到不少高淨值客戶的青睞,成爲超越黃金的穩妥投資渠道。
用益信託工作室首席分析師李暘對記者表示:“現在大家都沒有好的投資渠道,而由於固定收益類的集合信託產品相對安全,出現的兌付危機很少對大額資金有很大的吸引力。”
一位信託銷售經理指出,現在有很多資金等了一個多月都買不到好的產品。他向記者介紹稱,其公司本月開放募集的一款房地產項目,預期年化收益率在10%~10.8%之間,預計募集規模爲1億元,而有認購意向的資金已達到1.9億元,也就是說,“這個項目有9000萬元的資金都買不到”。在這種情況下,房地產信託項目的“被秒殺”現象已經很常見。
不動產抵押可保障本金
據機構測算,第二季度房地產信託的兌付規模或達到1247.6億元,兌付壓力較大。
但是,某大型信託公司華南地區的負責人對記者表示,其很多客戶都“點名要房地產信託,因爲覺得這種產品最安全”。他指出,政府融資平臺或股權類的信託產品都出現過兌付問題,但房地產信託雖然出現過融資方無法償還本息的風險事件,但“沒有出現過很嚴重的問題”。
據記者瞭解,雖然自去年以來,不少房地產信託項目出現過風險,比如中融的青島凱悅項目、安信信託“泰宇花苑”項目和“崑山純高”項目、中信“舒斯貝爾”項目等,都因融資方出事兒不得不走向訴訟拍賣流程。
但是對於購買固定收益率的投資者來說,並未遭受實質性損失。分析人士指出,這是因爲房地產項目大多都有不動產作爲抵押,而且質押率低,隨着土地的不斷升值,因此投資者的本金一般都較有保障。
投資建議:大型信託公司的大城市項目更有保障
普益財富研究員方瑞對記者表示,總體來看,房地產信託通常設有抵押、質押等風控措施,且抵/質押率一般低於50%,同時目前房地產市場的銷量和價格仍然處於穩步上升態勢,所以房地產信託目前來看整體上較爲安全,但不排除個別項目存在一定風險。
分析人士指出,一旦融資方難以償還本息,信託公司的風險處置能力和房地產項目抵押物的地理位置就至關重要。“大城市的房地產項目基本不愁賣,但三四線城市的項目就難賣一些。”一位信託公司人士指出。
上述信託公司銷售經理指出,現在房地產信託都在儘量保證剛性兌付,但一些小的信託公司由於自有資金少,若信託項目出現風險也可能沒有能力兜底。另一方面,對於房地產項目本身來說,地理位置很關鍵。
“地理位置要好,不好的話,萬一需要拍賣都沒有資金願意接盤。”他說。
新時代證券的行業分析師袁建明指出,信託公司風險處置措施通常包括借新還舊或展期,資產管理公司、房地產基金或其他信託公司接盤,司法拍賣抵押物與自有資金接盤,在監管層提倡市場機制化解兌付危機背景下資產管理公司接盤預計會成爲主要趨勢。 (記者周宇寧)