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花780萬元在廈門島內購買豪宅,簽了購房協議,卻因爲遭遇限購政策無法過戶。
限購引發損失,究竟由誰承擔?近日,思明區法院開庭審理了這樣一起因限購引發的房產糾紛。
買豪宅不能過戶
這套豪宅,位於湖濱南路一高檔小區,在第28層,樓層高,視野好。
2012年11月15日,買方孔女士與賣方沈小姐籤協議,約定這一套豪宅及兩個車位一併出售,成交總價爲780萬元。
雙方簽訂協議後,孔女士當天就支付了20萬元“訂金”,沈小姐也向孔女士出具了收據。在協議中,雙方原本約定11月29日前簽訂購房合同,並支付其餘購房款。
不過,等到11月29日,由於孔女士是政策規定的限購對象,因此,最終雙方未能按協議約定簽訂購房合同。
據瞭解,廈門市早在2010年就出臺了限購令。可見,買房人孔女士是在明知自己屬於限購對象的情況下籤訂了協議。
雖然簽了協議,但卻無法成交,無奈之下,2012年12月後,沈小姐就將訟爭房產出售給別人了。
訂金能不能退還
近日,孔女士將沈小姐告上法庭,要求退還20萬元購房訂金,並按銀行同期利率支付利息。孔女士稱,沈小姐違反合同約定,將房子賣給別人,所以應返還訂金。
對此,被告沈小姐答辯說,由於孔女士是限購對象,所以雙方無法簽署正式的購房合同,她只好將房屋另售他人。因此,她將訟爭房產另售他人並不構成違約,訂金不能退還。
近日,思明區法院作出一審判決,要求被告沈小姐償還孔女士20萬元及利息。
爲什麼要返還這20萬元?對此,法官解釋說,雖然雙方不能履行合同約定,但原因在於孔女士是限購對象。所以,守約方沈小姐有權要求違約方孔女士承擔違約責任,包括有權要求解除預約合同。
合同可以解除,不過依照《中華人民共和國合同法》20萬元購房預付款,還是應當返還。法官還說,買方支付的20萬元錢應認定爲“預付款”,並非“定金”,因此,買賣不成,就應當返還預付款。
引發的損失誰賠
據法官介紹,最近法院受理了多起因限購引發的官司。在這類官司中,爭議最大的是因限購引發的損失誰來承擔?應該由買方擔責,還是賣方買單?
對此,福建信海律師事務所林敏輝律師說,因限購引發的房產交易糾紛,有四種情形,四種責任認定,一是“限購令”出臺以前達成買賣協議並已網籤的,買賣雙方應繼續履行並辦理過戶手續;二是“限購令”出臺以前簽訂買賣協議,但未提交房管局辦理過戶手續,也未網籤房屋買賣合同,應當適用不可抗力原則來處理,雙方解除合同,互不承擔違約責任;三是“限購令”出臺後,雙方在明知不符合政策的情況下所簽訂的合同無效;四是“限購令”出臺後,一方明知或應知自己沒有購房資格,另一方在不知情的情況下與其簽訂購房合同的,在合同無法實際履行後,無過錯方不承擔責任,沒有購房資格的一方應賠償另一方損失。