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隨著地產調控政策的不斷加碼,投資風險低、收益高的住宅投資空間被急劇壓縮,大量投資需求無處釋放。此種情況之下,商業地產因為不限購不限貸開始為大眾所關注,其中公寓產品更是因其投資門檻低、使用功能靈活而備受矚目。而對於這種原本屬於房地產市場非主流的產品類型,其投資價值何在?何種因素將決定其投資價值?成為大家迫切想要了解的問題。對此,近日記者走訪了多個公寓在售項目以及房產中介,以期從新房以及二級市場兩個方面探尋公寓投資價值所在。
公寓二級市場以租為主實用性決定投資性
投資房地產獲益無非就是租售兩種,與住宅市場的投資操作模式不同,公寓的產權年限制約了其二手轉售不可能像住宅那樣火爆。記者在公寓項目比較集中的高新區走訪了多家房產中介,其不約而同的表示,作為高新區域內的公寓來說,售出的不多,店內房源主要還是以出租為主。『公寓畢竟是住一年少一年,所以轉賣起來不太容易,但高新區的產業人口將近40萬,對於居住、辦公的需求都十分旺盛。在我們中介,像鑫苑金座、香格裡拉、未來城的公寓,只要租金不是太離譜,基本當天就能租出去。』在21世紀不動產,一位工作人員這麼告訴記者。
而對於何種公寓好租,這位工作人員也給出了自己的專業看法。租公寓自住的以年輕人居多,他們往往是剛畢業沒多久的大學生,租金預算有限,因此小戶型是他們的首選,其次交通便利,社區配套齊全是關鍵因素,甚至有的時候,一個公交站牌的位置就能影響相關決定,近站牌比遠站牌好租,由此也可見地段和交通的重要性。
除去自住型,辦公型是公寓租賃市場更大的消費群體。在許多區域,諸如市中心,龍奧片區、山大路片區,它的主流租用客群就是辦公。而往往,這些區域配套對於辦公也有著得天獨厚的資源支持,適合用於辦公。
由此來看,考察一個公寓項目是否具有投資價值要看它在二級市場是否受青睞,是否有市場,而要判斷它是否有市場,最終還是取決於它的實用性、可用性有多大。有用自然有市場,有市場必然有價值。
在售項目主打投資牌生長空間決定昇值空間
濟南的公寓市場起步較晚,早期的公寓基本是住宅的一個簡化版,就是把住宅的使用年限縮減,面積做小,以低總價實現年輕購房者的買房需求而已,主要還是體現其居住功能。而隨著市場不斷發展,公寓的辦公投資功能被逐漸重視以及開發出來。這時關乎昇值潛力、投資價值的因素也被重視起來。
只要稍加留意,就不難發現,如今市場在售的公寓項目紛紛打的都是投資牌。拼地段、拼配套、拼特色,拼服務……總之就是告訴你它的昇值空間有多大。
對此,業內人士指出,看一個公寓是否有昇值空間要看它有沒有生長能力,所謂生長能力就是這個公寓不是一成不變的,有外在的因素可以幫助它改變,提昇它的價值。比如一個綜合體的生長可以帶動其所屬公寓的生長,一個區域的發展帶動作用更是如此。
二級市場也印證了這一規律,可以共享住宅大配套的公寓產品就比單一的公寓項目昇值快,也更容易受到租用者的青睞。而處在發展快發展好的區域,產品昇值以及抗風險的能力也更強。本刊記者田存娟