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在過去的概念裡,大家覺得公寓和住宅區別不大,只是面積大小的差別。現階段來看,公寓已經成為主力的投資產品和商務往來投資的承載產品,購房者的投資意識開始逐步加深,特別是去年下半年以來,幾個公寓產品同時在濟南市場出現,更加加深了公寓類住宅在濟南地區的整體地位。公寓更像一種理財產品,兼顧過渡居住的使用功能,還有一定的昇值潛力。公寓產品總價低、門檻低、回報相對穩定,所以這個產品也成為投資客比較認可的選擇。
三月火爆四月穩定省城公寓延續市場走勢
3月以來,濟南市共成交公寓類住宅363套,其中五一小長假期間成交量為0。分析成交走勢可以看出,公寓類住宅延續了住宅市場『3月火爆』、『4月穩定』的態勢,3月公寓類住宅周均成交量均在40套以上,到了4月,卻開始逐漸走低至穩定態勢,但周均成交量也在30套以上。經過五一小長假成交為零的尷尬,進入5月之後,公寓類住宅成交量進一步下滑,5月第二周(5.6-5.12)的成交量僅為24套,跌破30套大關。
分析其原因不難看出,公寓類住宅成交走勢與住宅市場整體走勢有很大關系,受前一段時間新政頒布等影響,3月份住宅市場迎來『早夏』,而隨著『國五條』地方版細則相繼落地,進入4月份後住宅市場又恢復到新政前的狀態,而受到前期成交透支的影響,進入5月份後,住宅銷量開始大幅下滑。
歷下佔據公寓半壁江山省城公寓在發展
同時,通過2012年全年的數據分析得出相較於一二線城市,濟南公寓市場容量較小,尚處發展階段。數據顯示,2012年公寓市場供應面積為38.66萬平方米,成交面積僅為19.21萬平方米。並且供應區域結構分布不均,歷下區供應量佔全市供應量的50%。近年來,歷下區奧體片區、會展中心片區有多宗商業用地供應,該片區的公寓項目集中面世,使歷下區在全市供應區域中一枝獨秀。從公寓項目成交單價排行來看,位於解放閣西北側的世茂國際廣場當之無愧成為濟南最貴公寓,與排名第二的華強廣場相差近1萬元/平方米。世茂國際廣場和華強廣場憑借佔據傳統商圈的地理優勢,單價較高,分別排名第一,第二位。此外,從濟南公寓項目套均總價和面積排行榜看,世茂國際廣場由於套均面積較大,單價較高,成為濟南市套均總價最高的公寓。卓越SOHO、龍奧九號等公寓面積名列前茅,而濟南市場主力公寓面積在40-80平方米左右。
去年以來公寓成交現高峰省城公寓市場漸火熱
公寓與一般住宅的差別非常多。土地使用年限不一樣,整個建築形態也不一樣,一般住宅側重滿足人們的居住生活需求,公寓更講究出租使用的價值。另外,兩者使用起來的成本也不一樣。作為一種金融性的資產,公寓的水電費、物業管理費相對較高。公寓本身是經營性的商品,可以辦公,可以出租。作為投資,有財產性的收入,公寓就是一個比較好的選擇。
2012年10月份,濟南公寓市場成交量環比分別上漲115%和122%,達到了近年以來的成交高峰。縱觀濟南公寓市場數據統計,可以發現供應量與成交量月度趨勢都處於穩定上昇的狀態。而與之前3-4年的數據相比較,2012年以來濟南市場的新增公寓供應量已經遠超之前三年,成交量也已遠超前幾年,可以說公寓市場正在逐步走出低谷,慢慢火熱起來。本刊記者張陽陽