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東北城市瀋陽也許是中國商業地產興建熱潮的最佳縮影。
在這個常住人口不到1000萬的城市,已經被接近3000萬平方米的商業地產項目“擠滿”。
《第一財經日報》記者在瀋陽青年大街上看到,從瀋陽軌道交通2號線五里河站步行至工業展覽館站,僅僅兩站路,就有11個綜合體項目在青年大街兩邊一字排開,甚是壯觀。在這裏,夏宮城市廣場、茂業中心、瀋陽友誼時代廣場乃至體量超百萬平方米的新世界(行情, 資金, 股吧, 問診)、佳兆業中心、嘉裏中心都在繁忙建設中。
政府對樓宇經濟的渴望和開發商對商業地產的狂熱一拍即合,使得中國一些二線城市正在以世界上其他任何地區都無法匹敵的規模建造城市綜合體。青年大街上,三步一棟寫字樓,五步一個購物中心。轟鳴的機械聲背後,是幾乎每公里配備一個城市綜合體的惡劣生存環境。
20個同質項目貼身肉搏的背後
全長30公里的瀋陽金廊沿線,超20個規模10萬平方米以上的商業地產項目正拔地而起,綜合體項目集中的青年大街正是其中的主要部分。這就是當下的瀋陽,一個典型的被塞滿了商業綜合體的二線城市。
根據CBRE世邦魏理仕的統計數據,目前瀋陽在建以及已落成的綜合體共有29個,合計建築面積達2650萬平方米。綜合體形態主要由住宅、商住公寓、酒店、寫字樓和購物中心組成。其中,多數項目都集中在金廊沿線。
瀋陽金廊區域,南起渾南新區南界,北至沈北新區蒲河新城,跨越渾南、和平、瀋河、皇姑、於洪、沈北6個區及開發區,全長約30公里,面積約75平方公里。該區域定位爲瀋陽中央都市走廊,以商業地產和公共服務建築爲主。
在金廊沿線,從北向南,依次有瀋陽天地、華府天地、恆隆廣場、裕景中心、華潤中心、嘉裏中心、佳兆業項目、茂業中心、世茂五里河、夏宮、新世界等項目相繼落地。恆隆集團、世茂集團、嘉裏建設、瑞安建業、新世界地產、華潤集團、韓國樂天等商業地產巨頭均悉數到位。
讓人費解的是,金廊沿線已建成及已公佈規劃的項目中,區域內大部分商業項目業態重疊現象嚴重,都是定位中高端,且集住宅、星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等爲一體的城市綜合體。個別找不到賣點的項目甚至在項目現場打出了諸如“180萬平方米不是一切,但是一切都很親切”、“不合體,纔是綜合體”的“雷人”廣告語。
RET睿意德董事兼副總經理樑煒驊對記者稱,上述開發巨頭在進入瀋陽之前,都十分清楚政府的規劃,亦都預見到金廊沿線未來嚴重的同質競爭問題。“這些大牌開發商進入瀋陽肯定不是盲目的,他們拿地前都做過詳細的財務覈算,都有很好的成本控制,最終預期到綜合體中部分產品有較大的盈利空間,纔拿的地。”
世邦魏理仕瀋陽分公司商業服務部董事王曉兵則稱,在東北三省中,瀋陽市政府外出招商引資的頻率較高,引進的開發商,很多都會給予稅收減免、寫字樓租金補貼以及拿地政策上的支持。
瑞安建業相關負責人則向記者坦言,公司進入瀋陽的初衷是看中了瀋陽在東北無可替代的地理位置、經濟地位以及商業發展潛力。與此同時,瀋陽天地項目作爲皇姑區重點商業項目,確實也得到了政府的大力支持。
更有知情人士指出,早些年,進入瀋陽的開發商可能還有特殊待遇,例如一些配套商用物業是可以用來置換低價宅地的。“政府要形象,地產商則要住宅賣出的利潤,一拍即合。因此,金廊的項目地價普遍便宜。”
公開資料顯示,嘉裏建設在2007年時拿下青年大街東側地塊的總價是27.65億元,摺合樓面地價僅約1333元/平方米。如今項目還未開售,但青年大街上在售住宅項目已普遍在10000~17000元/平方米。
瀋陽嘉裏中心官網數據顯示,嘉裏中心的住宅部分瀋陽雅頌居,佔地面積約4萬平方米,建築面積約30萬平方米。粗略估算,哪怕不計政府補貼,只要住宅部分銷售順暢,項目基本就能實現收支平衡。