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近日關於熱錢入境的討論再次引起關注,但業界對於熱錢投向何處仍莫衷一是,其中一種說法是直奔一線城市的房地產市場,或將炒高房價吹大樓市泡沫。專家認爲,從熱錢的特性來看不大會進入商品住宅市場,熱錢對推高商品住宅價格的作用有限。
短期房價難跌吸引熱錢
最近多位經濟界人士發出警告,中國已成爲吸引國際資金的熱土。相關機構根據外貿數據及外匯佔款和人民幣升值情況測算,一季度入境投機性資金規模或超千億美元。
“此輪熱錢並沒有對股市顯示出很大興趣,而是覬覦國內樓市,尤其是最近一段時間,已經監控到部分熱錢涌進一線城市房地產市場”。長期研究熱錢流動的廣東省社會科學院綜合研究開發中心主任黎友煥表示,除人民幣升值預期外,樓市調控“國五條”政策的有效性不足,短期房價難以下跌,是熱錢敢於進入一線城市樓市的主要原因。
交通銀行首席經濟學家連平也表示,樓市和地方一些投資項目對熱錢的吸引力最大。今年相關部門控制信貸規模,但各地方政府在推進城鎮化的過程中產生了巨大的資金需求,境外資本成爲解決這些需求的重要途徑。
“熱錢入境後,往往會披着合法的外衣進入樓市,如個人途徑(境外個人在境內購房)、企業途徑(外資企業、中外合資企業、合夥企業)、購買股權等。”黎友煥稱,熱錢進入樓市會增加我國房地產行業的不確定性,吹大樓市泡沫,並且樓價的上漲會嚴重影響我國居民的正常生活,提高國內居民生活成本。
還有一些專家擔心,未來如果熱錢突然大規模撤離樓市,導致房價下降則會引發一系列連鎖反應,不僅會嚴重縮減居民固定資產價值,還會影響房地產行業以及銀行等金融行業。
商品住宅受衝擊不大
“熱錢最大特點就是短期、套利和投機。購買商品住宅並不符合熱錢的特性。”上海房地產科學研究院副院長嚴榮認爲,近些年來,入境熱錢多是通過間接投資如基金、私募、投資公司等進入房地產市場,目標主要是北京和上海兩個城市。但是從外籍人士購房情況來看,成交量並沒有顯著增加,這也說明熱錢直接購買商品住宅的可能性很小,而是投向土地和商務樓宇。
多家中介機構表示,2006年我國已經出臺《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》,對外資進入中國房地產市場開發和投資,特別是炒房進行了嚴格的限制,熱錢炒作中國住宅市場並不容易。因此,熱錢實際進入住宅的規模可能有限,即便有也主要集中於高檔公寓、別墅,因爲這類住宅帶來的利潤較高。
根據上海限購政策規定,外籍人士(含港澳臺)只能購買一套住房,且個人只能購買住宅,不能購買商辦用房,與此相反,境外機構不能購買住宅,只能購買商鋪、辦公用房等非住宅類用房。外籍人士購房除了需提供滿一年的工作證明外,還必須在中國境內沒有任何房產。這也從制度上防範了熱錢進入商品住宅市場。
上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生15日在參加“2013上海民生訪談”時表示,上海從2011年起嚴格執行限購政策,效果是明顯的。主要表現在非戶籍購房比重明顯下降,從限購前25%-28%下降到目前15%左右。2011年房價同比上漲僅2%,低於CPI,2012年同比漲幅爲0,環比累計也僅0.1%。
“住房問題的核心是價格,而房價又受供求關係、土地價格、貨幣政策、市場預期等多種因素影響,熱錢對推高商品住宅價格作用有限。”劉海生稱。
尚未大量涌入實體經濟
值得注意的是,與以往收購成熟商業地產項目不同,近期外資公司在中國也頻頻直接舉牌拿地,益海嘉裏投資、臺灣Maxbase公司、臺灣遠東新世紀等外資公司近日在上海相繼拍下3幅世博地塊,遠東新世紀更是以40079元/平方米的樓面地價,創下上海2010年3月以來的近3年地價紀錄。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄認爲,外資拍地並不能作爲熱錢流入樓市的直接證據,但對外資集中拍地應保持謹慎。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲,熱錢來襲,樓市無需驚慌,從規模來看,外資對我國房地產業很難構成影響。國家統計局公佈的數據顯示,1-4月份,房地產開發企業到位資金35602億元,同比增長33.5%,其中利用外資163億元,增長28.5%。利用外資雖在增加,但外資佔比仍不足0.5%。
事實上,熱錢流入已成爲近年來我國外匯監管的重點,國家外匯管理局近日發佈的《關於加強外匯資金流入管理有關問題的通知》稱,將加強對異常資金流入的審查,要求銀行加強結售匯綜合頭寸管理。
專家認爲,目前看熱錢還沒有明確投向,只是以資金形式體現在存款上,還沒有大量涌入實體經濟,要預防和降低熱錢對中國經濟的傷害,仍需要在“疏”和“堵”兩方面下工夫,不僅要採取措施增加熱錢流入的成本,也要在熱錢退出環節設置障礙。