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周邊配套缺、價格偏高、缺乏標準化政策支持
滬上新興養老社區“曲高和寡”
作爲國內老齡化最嚴重的城市,上海正吸引越來越多養老地產項目的落地。而記者調查多個已開業或正在規劃的養老項目,無論外資、險資還是國內投資公司及房地產商,都將目標人羣定在中高端,面對動輒幾十萬元的入會費、上萬元的月費,顯得有些曲高和寡。業內人士指出,周邊配套缺、價格偏高、缺乏標準化政策支持成養老行業三大攔路虎,如何解決這些問題是打造老年宜居社區的關鍵。
各路資金追捧養老地產
5月13日,上海星堡老年服務有限公司在中國的首個綜合養老社區正式開業,該項目由復星和美國的峯堡投資集團共同投資開發,這也是復星集團首次在國內嘗試養老地產項目。
星堡中環養老社區佔地18000平方米,坐落在寶山區一個已建成的商辦小區中,包括150套獨立生活單元,有一室戶到大兩室戶等戶型,同時也提供50個單獨居住和雙人居住的協助式護理牀位。社區1-2層是公共區,包括餐廳、咖啡廳、健身房、棋牌室、書畫藝術室、教室、圖書館、茶吧、電腦房和中西醫結合的診所。
上海星堡老年服務有限公司首席市場官王雨珂表示,目前試運行期間已有20多位老人入住,還有近60位老人支付了定金預約入住。入住客有大學教授、歸國華僑,有的子女是企業家,也有退休金3000元左右的老人將房產租售後到星堡社區居住,“未來星堡還會在上海乃至全國尋找建設更多養老社區的機會,不僅租賃,也可能自建。”復星集團養老地產事業部總經理兼星堡老年服務有限公司總裁江山介紹。
隨着中國老齡化發展,有意角逐養老產業市場的不止復星集團,還包括萬科、保利、綠城等大型房企,以及以泰康、新華、國壽、太保、太平、平安爲代表的保險資金。其中,太平集團已經基本敲定在上海青浦區高達20億元的養老地產投資計劃。在上海崇明島拿地建設養老項目基礎上,泰康人壽去年又在上海松江區與當地房地產公司簽訂土地開發協議。
大量的外資機構也在覬覦中國養老市場這塊誘人的蛋糕。今年4月份,遠洋地產在官網宣佈,將和美資背景的哥倫比亞太平洋公司組建中外合資企業,用於在中國開發和經營養老地產項目。其實,哥倫比亞太平洋的中國子公司凱健國際總部就設在上海,其第一個養老服務項目“凱健”於2012年10月試營業,位於上海市徐彙區華展路一個居民區。凱健還計劃2013年秋天在上海浦東新區開設第二家養老服務設施。而與復星合作的峯堡投資集團,其私募基金投資組合中就包括美國最大的兩家養老地產運營商。
設施雖齊全費用不菲
與其他養老地產項目或社會養老院相比,星堡中環養老社區首創了月費全包制,除了住宿費用,包括一日三餐、公共事業費和維護費、客房清潔、24小時緊急醫療迴應、社區內設醫療診所等。老人根據入住房型的不同,每月繳納7100元到3萬元不等的費用。 “中國老人非常節約,月費全包這種模式比較適合。比如,老年人可以將室內溫度一直維持在適宜溫度,不用再惦記着電費了。 ”“好是好,價格也不菲啊。 ”上海大學退休教師陳女士參觀星堡社區後有些惋惜地說。除了月費,新入住的每戶還要根據選擇的戶型不同一次性先付入住費4萬元-4.5萬元不等,主要是根據老年人要求對傢俱及電器設備進行配置,合同一般是簽訂兩年的,只入住一年的話,入住費可以返還一半,兩年後的費用可能根據市場情況進行調整。 “這裏最小的戶型是50平方米,月費7100元,好一點的戶型基本是萬元以上,對於一般退休職工而言,感覺還是有點高。 ”陳女士說,不過由於項目臨近中環,周邊有一些交通及生活配套,她想和老伴先申請試住一下。在陳女士看來,現在養老產業的費用越來越高,“有些門檻都從50萬元升到100萬元了。 5年時間翻了一倍,以後有可能想住也住不起了。 ”
位於浦東康橋的親和源,就是門檻翻了一倍的項目。作爲國內最早運營的養老地產項目之一,其定位高端的設計讓參觀者心潮澎湃,其會員制養老模式也讓外界質疑不斷。親和源股份有限公司副總裁華山介紹,會員制採取不記名卡和記名卡兩種形式。從去年開始購買不記名卡入會需支付98萬元(最開始的是50萬元),此卡可以在親和源社區自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋,還可以作爲遺產留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同,可轉讓。選擇該卡,每年還必須支付3萬元—7萬元不等的會費(根據房型不同)。
另一種是記名卡,有效期至老人生命終結,但有一個15年的界限,如果只住了5年,剩餘10年的費用將被退還給家屬,如果居住期在15年以上,超過的部分免費。該卡對應大中小三種戶型,價格從45萬元-88萬元不等,另外每年需支付3萬元的會費。
親和源會員卡出售之初,市場反響不盡如人意。 2007年-2008年,出售的會員卡不到幾十張。那時整個社區總共纔有11戶人家。到了2010年,親和源迎來了摯信資本1億元的風險投資,再加上大浦東的合併,使得項目的入住率提高不少。 “現在我們的入住老人已經有1000多人了,兩年前差不多已收回成本了。 ”華山透露。
新興項目面臨三大障礙
對於一個總體容量可達3000人的項目,親和源目前的入住率仍有空間可挖,而其周邊的配套未跟上,也讓部分老年人感覺不適應。“晚上太安靜了,不習慣。 ”試住過該項目的忻女士表示。去年底,她和幾個朋友申請到了去親和源的試住機會。“申請到了一週的時間,但是住了一天後,我和兩個朋友就逃回來了。 ”忻女士坦言,這個社區內環境不錯,但晚上出行實在不方便,要是有什麼事情,打車要等很久。同時晚上社區內也太安靜,像她這樣喜愛熱鬧的人有些不習慣。
“價格偏高,周邊配套缺,已經成爲很多新興養老項目的通病。”上海銀康老年公寓院長汪曉鳴坦言,今年已經有很多老年人因爲住不慣在郊區的養老院,最後都搬了回來。而動輒近百萬元的入住費用,也使得目前養老地產項目曲高和寡。
作爲企業,必然是有盈利目的的,親和源的董事長奚志勇表示,他們的收費標準的確只有一些中高端老年人才能負擔,但希望逐漸可以通過政府補貼來完成。在奚志勇看來,傳統養老院因爲缺乏個性化的服務,導致很多機構的產品浪費,這才促使高收入老人轉向高端產品。要解決這一問題,政府可以選擇把一部分補貼給予年長者,讓其自主選擇養老產品,這樣也可以同時解決中低端老年人的養老問題。但目前這方面仍舊未有所突破。華山也向記者透露,目前親和源正在大力發展服務輸出,除了與萬科合作外,目前洽談的還有中海和藍光等地產大鱷,由對方出資造房子,自己則承擔起運營的管理。在業內看來,這種擴張模式,有效規避了資金難題,未來親和源主要會把精力投放在管理模式,但也是對目前困局的一種變通方式。
缺乏標準化政策支持無疑是滬上養老地產項目的癥結所在。同策研究諮詢中心總監張宏偉表示,對於養老產業的支持政策,目前仍然僅僅停留在研究階段。這對於急速增長的牀位需求及養老產業發展來說,政策支持還是缺乏的,從拿地、建設與經營階段,起碼想進入這個領域的開發建設企業或運營企業都是一頭霧水。即使有一些補貼政策,也是針對個別企業量身定做而來,並沒有統一的、公開的標準化的政策支持這些養老地產項目的推進,這對於上海養老牀位的新增以及未來運營服務都增加了變數。(新聞晚報)
標籤:養老親和上海月費地產