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從去年底起逐漸走高的房價,給人們帶來的恐懼感化作巨大的購買力。從今年3月份起,北京樓市成交量驟然升高至63178套,創造了北京樓市簽約的最高歷史紀錄。
儘管3月30日“國五條”北京細則落地,房價止漲,但購房人突然發現,一些熱點區域的在售房源已經趨零。此前的熱鬧非凡的排號搶購場面,竟成了開發商拉高出貨的舞臺,而購房人十分配合地集體演出了一場令人啼笑皆非的“光盤行動”。
“真想買房時才發現沒了”
“平時感覺樓盤很多,小廣告到處發,促銷電話一天接好幾個,可真要買房了,發現合適的樓盤沒幾個。”從4月開始,在某媒體工作的高小姐開始到處看房。儘管她對房子的要求並不高:交通方便,最好靠近地鐵;周邊有一些簡單的生活配套;首付70萬元以下。但一個多月過去了,她依然沒買到房子,原因是看上的項目都說沒房了。
“什麼時候開盤還說不好,您先做個登記,開盤之前會電話通知您”、“房子不多了,只有首層和頂層,下一期的選擇餘地會更大。”高小姐說,在一些自己看上的項目,銷售人員多會這樣告訴她。
“我也考慮過二手房,但找一套滿五年唯一的小戶型很難,我看上的一套二手房,中介給我算了一下,各項稅費再加上20%個人所得稅,我要多交30萬元,所以還是考慮新房。”高小姐說。
現有存量房僅夠賣9個月
4月份,北京市住建委收緊了新建商品房的預售證審批,這讓新房源入市的速度變得緩慢。與此同時,在必須接受住建委價格指導纔有可能獲得預售證的規定面前,一些開發商也採取了觀望態度,“先扛一扛再說”成爲這些開發商的普通心理,由此,開發商向住建委申請開盤的新房源數量,也在逐漸萎縮。
亞豪機構統計數據顯示,截至5月5日,北京商品住宅期房存量約34000套,現房存量約27000套,兩者合計61000套。而在2012年7月,這一數字是81587套。北京房協發佈數據,2012年全年,扣除保障房後,新建商品住房共簽約94000套,按照這一數量計算,北京現有存量房僅夠賣半年。但實際上由於房源位置、品質等因素的差異,這也僅是一個理論值。
調查1
通州半數樓盤已賣光
記者調查發現,目前處於“無房可賣”狀態的樓盤,此前的銷售狀況均不錯,多個樓盤都曾出現了“日光”的現象,均爲區域中的代表性樓盤或標杆項目,是極富競爭力的樓盤。雖然這些樓盤暫時無房可賣,但依然會有不少購房者來電、來訪諮詢,所獲得的關注度依然不減。
在新盤比較集中的通州新城,有約一半的樓盤處於無房可賣的“休眠期”。如在運河核心區比較有代表性的京貿國際城,目前已無可售房源,8、9、10號三棟樓預計在今年年內開盤,但具體時間未定。
今年4月13日首次開盤的珠江悅公館,以頗具吸引力的均價15500元/平方米,贏得了不少剛需族的關注,主推戶型爲77平方米兩居,總共382戶,開盤當天便已售罄。而與珠江悅公館緊鄰、同爲珠江地產開發的精裝板樓珠江東都國際,則要在今年7月才正式開盤。
位於通州運河岸邊的新華聯運河灣,目前也只有少量現房尾房在售。運河西大街上的合生·濱江帝景一期目前僅剩少量三居在售,銷售人員表示,二期房源預計5月份入市,但具體時間待定。
大興天宮院大盤停售
調查2
記者發現,也有些樓盤的“房荒”,是由於開發商主動調整了銷售策略。
位於大興地鐵4號線首站天宮院站的保利春天裏,是這一熱門板塊中的代表樓盤,在去年首次開盤時便創造了“日光盤”的銷售紀錄。今年春節後,保利春天裏一期、二期房源已基本售罄。對於樓盤三期何時開盤,銷售人員表示:“有可能今年都不會開盤。”對此,保利北京公司相關負責人表示:“由於保利和首開聯合開發的項目熙悅春天計劃將於近期開盤,而熙悅春天所在的地塊緊鄰春天裏地塊。所以我們今年將以推出熙悅春天爲主,停止了春天裏項目的入市,爲熙悅春天讓路。”
“您可以看看熙悅春天,開發商都是一個,樓盤和戶型的設計都差不多。”保利春天裏已無房可售,三期入市還遙遙無期,銷售人員便向記者推銷起了熙悅春天。
事實上,熙悅春天與保利春天裏僅一路之隔,而且用的是同一個售樓處。目前樣板間已經開放,但開盤預計要到今年7月份。這兩個樓盤在整體客羣定位、戶型設計等方面都十分接近。
不過,即使是之前沒搶上保利春天裏的老客源,轉而選擇熙悅春天的話,也要等上四五個月的斷檔期。
本報記者陳靜思
調查3
昌平多個項目沒拿證
去年在昌平樓市充當房源主力的一批剛需樓盤,眼下因爲預售證尚未取得、工程規劃還沒有通過審批等原因,沒有新房源入市。
如去年多次在昌平銷售排行榜中名列前茅的首開·國風美唐,雖然還有492套待售房源,但拿到預售證的日子卻一直定不下來。銷售人員告訴記者,取得預售證的時間“目前完全無法估計,即使三季度也不能保證開盤”。
而昌平北七家附近的金融街·金色漫香苑,也有100多套新房源,但開盤時間最快也要八九月份,無助於解決眼下的“房荒”。
北科建·領秀慧谷的營銷副總經理任靖告訴記者,該項目還有約700套房源沒有推向市場,建築規劃進行審批,還沒有開始施工。他表示,眼下有關部門對房地產項目的各環節的審批都很嚴格,因此也需要更多的時間。
去年取得開盤即售罄成績的路勁·世界城,也有較爲充分的房源儲備,但該項目的營銷總監溫立偉表示,由於目前對預售證的審批纔剛剛“開閘”,審批速度一時間還快不起來,最起碼也要兩個月甚至更長的時間才能入市銷售。他說,目前“房荒”是昌平樓市的普遍現象。不少樓盤的搖號階段都排起了大隊,房源數和排號購房人的比例呈1:3、1:5或更高,甚至是“需要排多少號就可以排出多少號,完全看開發商的營銷策略。”
“不能把取證難的問題都推到住建委,也不要過分相信部分開發商的一面之詞。”一位資深的開發商告訴記者,“目前的‘房荒’從更深層次說,還是一種多方的博弈。拿證難有很多原因,但其中比較主要的原因還是因爲價格問題,開發商對漲價的預期高,而政府有自己的調控目標,這其中的拉鋸戰是導致新房入市放緩的主要原因。”
本報記者胡喆
調查4
城南新老項目急入市
雖然一些熱點區域的樓市目前正在經歷“空窗期”,但這也爲一些新樓盤提供了機會,近期準備首次亮相市場的新樓盤,有望爲市場補缺。
在曾經新盤扎堆、競爭激烈的大興,目前的開盤熱度正一步步散盡,不過,市住建委網站顯示,一個名叫“藍橋驛苑”的大興孫河項目,已於5月8日取得了預售證,7棟樓的561套房源取得了預售資格,擬售價格在12000元/平方米—15000元/平方米左右,對於剛需羣體來說,比較具有吸引力。
而位於豐臺長辛店的萬年生態城·園博府也於5月份拿到了預售證。憑藉北京舉辦園博會、地鐵14號線西段開通等利好,受關注程度不斷升溫。實際上,園博府所在的區域並非熱點,但地鐵的開通以及園博會的舉辦,將促使這裏成爲一個新的置業熱點區域,園博府目前已有3棟樓的144套房源獲得了預售資格。
本報記者陳靜思
剩宴“問題樓盤”未沽清
調查5
出現“光盤”的項目均是剛需盤和市場認可度較高的熱銷盤,而一些大戶型及豪宅,以及定位不準確、房源有較明顯缺陷的樓盤,則房源比較充足。有些樓盤,自開盤以來便不溫不火、不冷不熱。
如位於通州區新華大街南側的北京ONE,在通州的樓市中可以算是“老面孔”了。其在2010年開盤的房源,到現在還沒賣完。這些房源多爲92平方米—148平方米的兩居或三居,起價高達27000元/平方米,定位高端客羣。
北京市住建委網站顯示,2010年下半年,北京ONE的2、3、4、5號樓共730套房源拿到了預售證,開盤入市。但記者根據市住建委網站的數據統計發現,這四棟樓還有79套可售房源。此外,這個樓盤的2、3、4、5號樓中,居然有277套房源在住建委網站顯示的信息爲“已辦理預售項目抵押的不可售房屋”。據業內人士介紹,這意味着開發商將這277套房源抵押給了金融機構,而這種抵押通常是由於資金鍊出現問題。
在此之前,北京ONE就因開發商資金鍊出現問題而未能完工交房,引發業主維權。
此外,位於通州區宋莊鎮葛渠的格拉斯小鎮,是獨棟別墅項目,二期在2009年5月就已開盤,至今整整4年還未全部賣完,並已經“熬”成現房。三期也已於去年12月開盤。可以說房源充足。市住建委公佈的信息顯示,目前格拉斯小鎮的現房還有大約近20套未售出。
一般來說,高總價、高定位的別墅項目,銷售速度會稍慢一些,但按照格拉斯小鎮起價1800萬元/套、戶型500—700平方米來計算,該項目的價格並不站在最高端之列,但銷售速度實屬奇慢。
據悉,格拉斯小鎮上空是飛機航道,有噪音污染,是該項目一直以來遇到的主要問題。
2010年8月初,格拉斯小鎮還曾上過國土資源部的1457宗閒置土地“黑名單”。記者查閱國土部資料顯示,格拉斯小鎮所在的東海花園二期B地塊於2005年8月簽約,供地面積約32萬平方米,合同價款3188.299萬元。按照容積率0.3來計算,樓面價每平方米大約300多元。即使再加上各種成本,大約在40000元/平方米的售價,還是令開發商大有賺頭。
本報記者陳靜思
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