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近日,北京市住建委發佈《北京市房地產經紀管理辦法》徵求意見稿,對於目前房屋中介市場常見的“房屋銀行”、改變房屋內部結構分割出租等現象進行了規範。
與此同時,徵求意見稿也引發了中介、租戶等各方的討論,其中的規範是否都能實現?羣租房等亂象,一紙“管理辦法”管得住嗎?
是該管管中介……
“按比例算,租房中介費都超過8%了”
時不時就會接到中介打來的電話,家住哪裏、戶型如何被中介摸的門清……
如此經歷,家住京城的人深有感觸。《北京市房地產經紀管理辦法》徵求意見稿中,對於中介的各種不良行爲都有所限制,如明確禁止“未經委託,採取撥打電話、發送信息、上門洽談等方式騷擾他人並造成當事人投訴”。
與此同時,對於租房客戶而言,徵求意見稿最大的亮點,還是明確了“同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的,房地產經紀機構不得再次收取佣金”。這也就意味着新規實行後,長租戶將擺脫一年一交中介費的歷史。
周英(白領,北京工作近5年,一直租房):
凡是租過房的人,沒有一個不知道苦處,其中不少都是來自中介的。誰還沒被中介坑蒙拐騙個幾次啊?
當然最重要的還是經濟原因,現在租房中介費基本就是一個月租金,這個挺高了。你想想,如果按租一年,交一個月租金的比例算,中介費都超過8%了,買房中介費才3%吧。
而且現在租房市場那麼活躍,中介隨隨便便就能把房租出去,輕輕鬆鬆賺好幾千。這還不夠,每年續租的時候,還要再交錢,哪有這麼好的買賣啊?
所以我覺得有個管理中介的法規是好事。同一套房不能收多次錢,這樣客觀上降低了租房人的成本;不重複交中介費,房東也會有動力長租,誰願意年年交錢是不是?而且現在每年租金都在漲,相應的中介費已經越來越高了。
我建議不僅應該從收費次數上去限制,也應該從比例上去限制一下。不是說不讓中介掙錢,看他們天天大太陽底下站着也很辛苦,而是要合理一點,讓租戶有個議價的機會。
黃子瑋(化名,賣房後成爲中介重點“照顧”對象):
中介的戰鬥力不服不行。2011年我賣過一套房,從賣房開始,我就成了中介“創收”的對象。不是說我能給他們作出多大貢獻,而是我的資料被他們轉賣了不知道多少次。每隔幾天,就會有一箇中介打電話過來,問“先生,你哪兒哪兒哪兒的房子考慮出租或出售麼?”
一開始我脾氣還好,每次都說已經賣了,別找我了,後來居然有中介聽我說已經賣了,還要追問我:“那您還有其他房子要賣麼?”
我看了一下這次的徵求意見稿,裏面就明確說到這一點,泄露個人信息的、騷擾客戶的,都是被禁止的事情。我認爲這樣的規定非常合理。
我經常上的房地產論壇昨天也貼出告示了,讓大家集思廣益,一起再多提點意見。比如泄露他人信息的,應該罰款加賠款。當然這還涉及一個誰去查的問題,這個也應該在新規裏說清楚。
較真
求租出租
應當兼顧
規範市場,要的是有法可依,有法必依。這個道理大夥都知道,想要做到這點並不簡單。光“有法”不行,“必依”也不全面,還得“此法可依”。
“此法可依”,需要規則合理、可行。用這個標準衡量中介新規,就有多個麻煩。
例如徵求意見稿中的第三十九條,“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行爲”,足足列了二十種行爲。這些行爲,真的好管麼?
第一條就讓人看着糊塗:“捏造、散佈漲價信息,鼓動房地產權利人提價”。漲價不漲價,是市場說了算,中介怕是沒有那麼大能量。退一步講,“捏造”信息固然有錯,可鼓動房地產權利人提價,有何不可?
房地產權利人的房產是自己的,拿出來出租給他人,自然希望租金越高越好。中介“鼓動”房地產權利人提價,是迎合業主的合理需求,爲業主謀權益。提不提價,最終還要看有沒有人租。中介拿到佣金,也需要房子順利出租。如此一來,只要合同不存在欺詐,“鼓動”一下,有何不可?
這一規則的不合理性,在於戴着“有色眼鏡”看人,沒有將出租者和租房者放在一個平等的位置,看似保護弱者,實際卻傷害了市場的公正性。
對照這個標準,規則制定者還真應該再將“新規”好好審視一番。
但別管得太死……
“很多中國人去美國買房,他們的房子出租,是誰在管?”
徵求意見稿中,還對“房屋銀行”這一現象做出禁止。所謂“房屋銀行”,是指中介公司先將出租戶用一定價格收入,再高價向租房者出租,賺取差價的行爲。這一出租方式早已成爲京城租房市場非常普遍的代理模式。
利益驅使下,“房屋銀行”往往會滋生羣租房、出租欺詐等問題。據媒體透露,依靠吃差價,中介公司一單就可賺取上萬元。然而問題的另一面是,對於一些出租戶而言,中介代管裝修、維修等事務的租賃方式,確實省去許多麻煩。
在此背景下,禁與不禁,就成了政策應保護誰的問題。
胡景暉(偉業我愛我家集團控股公司副總裁):
我認爲政策制定的方向,不要是一棍子打死的方法。我們要認識到,這種租賃形式的形成,有其市場的需求。比如很多業主沒有工夫自己打理房產,或者說不願意投入金錢、時間去裝修、管理,沒有能力去催繳房租或者單純地覺得麻煩,那麼中介機構來做這個事情,我認爲沒有什麼不可。
該不該禁止房屋託管,不管是業界還是學術界,也確實有很多不同看法。但目前很多中國人去美國買房,他們的房子出租,是誰在管?難道都是他們自己飛來飛去打理?
所以我認爲管理是必要的,但不應因噎廢食,完全可以將房屋託管納入到正常的管理範圍內,制定更詳細的管理辦法。
馬先生(近期將有一套新房交房,希望交由中介託管):
中介問題多大家都知道,但我覺得把所有板子都打在它身上是不合理的。比如房價高、房租高,這事跟中介能有多大關係?北京拍出那麼多“地王”,難道是中介乾的?再說北京這麼多人,租房需求這麼多,租價高是必然的。現在還有很多羣租戶、蟻族、鼠族,如果他們都被“規範”了,住上一居室、兩居室,我看北京房租還要翻一番。
政策制定也不應該一邊倒,比如我今年下半年有套期房要交房,我現在確實沒有時間打理,也不會住,有個20%所得稅,我也不打算賣了,所以只能租。租就涉及一個裝修的問題。我跟老婆合計了一下,不如包給中介,限定他們不許羣租,我少拿點租金,換一個方便。
可要是新規施行了,我這個算盤就完了,我自己要花錢裝修。如今一居室怎麼也要四五萬裝修費吧?那我租金只能定高點,要不本錢都回不來。
不能因爲託管容易產生羣租,就去限制託管。把羣租本身的限制和處罰定嚴格一點,不就萬事大吉了麼?
還得堵住漏洞……
“小中介、黑中介去羣租,安全隱患會不會更大?”
雖然稱作“新規”,徵求意見稿中的許多規定——例如對“羣租房”的禁令——曾有多項法規提及:
2011年施行的《商品房屋租賃管理規定》中,規定“出租住房的,應當以原設計的房間爲最小出租單位,人均租住建築面積不得低於當地人民政府規定的最低標準”;2009年,北京公安局等八部委發出聯合通告,要求出租人將房屋隔成若干居室對外出租的,應當拆除隔斷,恢復原狀。
這些禁令均未產生實際效益。禁不了出租人,換成禁止房屋經紀人,就會管用麼?
胡景暉:
我們擁護管理政策出臺,但建議管理政策一定要考慮市場現狀,順應市場需求。舉個例子,如果單純出臺一個禁止羣租房的政策,那麼就算大中介不做了,你怎麼去保證小中介、黑中介不去做?怎麼保證房主自己裝修,偷偷出租?由他們去羣租,安全隱患會不會更大?
再比如房地產經紀人黑名單制度,讓那些有問題的房地產經紀人進入黑名單,所有企業都不僱傭。這個我們呼籲很多年了,始終沒有任何推進。
一個市場的規範化,並不都是政府制定規範的問題,也需要行業自律、行業協會的管理。在這方面,行業協會的相關職能也沒有起到,還有很多問題需要解決。
政府應該有計劃地、有目標地推出一套戰略性措施,既留給企業生存的空間,又逐步規範房地產中介市場的發展。當一個行業進入市場化之後,自然就會有自我調節機制出現。
孫雷鳴(化名,西城區某小區居民,舉報羣租未果):
新規不新規的不要緊,能管得住是真的。就說這羣租吧,我們小區就有,弄得樓道里髒亂差,晚上回來還特別晚,吵得你沒法休息。我們報過警,沒用啊,警察來了,一通批評教育,然後該什麼樣還是什麼樣,人家也不能把他們轟走啊。違建倒可以強拆,這大活人你怎麼辦呢?
一來二去的,我們也就忍了。說句難聽的,我們惹得起人家麼?真要鬧出麻煩,我們還得住,人家拍拍屁股搬家了,不值當的。
所以你問我新規舊規的,老百姓不關心這個,老百姓就關心有沒有人管事。我們發現羣租了,中介欺詐了,跟誰投訴管用?這個解決了,新規多一條少一條,真不打緊。
主筆:吳楠
素描:宋溪
標籤:新規租房房地產權利人管理辦法房屋銀行