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2010年以來房地產調控的最大特點,是行政手段的介入。2013年更進一步,用行政手段直接管制商品房銷售價格。實行這種做法的代表城市,是深圳、北京和廣州。其中又數北京市管制最爲嚴格,不僅管期房,也管現房。
北京市對商品房的價格管制,簡單來說就是,某個樓盤賣多少錢,不是由地產商決定,而是由政府說了算。商品房期房的預售許可證,商品房現房的銷售許可證,都要一個一個過關,審批期限也特別長。
某個樓盤賣多少錢,政府部門根據什麼標準來決定?也許根本就不存在這個標準,也許存在,但北京市沒有公佈。如果不存在標準,那麼,政府部門的審批就是主觀隨意的,甚至可能憑一己之好惡、關係之親疏來決定;如果存在標準卻不公佈,那麼,政府部門就是暗箱操作。
哪怕是襟懷最坦蕩的人也會懷疑,這個審批過程,天然地存在尋租空間。有句話叫做“總統是靠不住的”,換而言之,與制度和標準相比,辦事員、科長、處長、主任或局長,都是靠不住的。憑什麼北五環外4公里的樓盤,獲准的預售價格是每平方米5萬元,而北五環內100米的樓盤,品質更好,卻只能賣每平方米35000元?普通人的揣測是,前者可能是你的大爺,而後者是因爲沒有給你送錢。
當然,主管部門爲了避嫌,可以將矛盾上交,發不發許可證,怎麼發,統統由分管市領導決定。像北京這樣的城市,一年估計有200多個樓盤要上市,刨去節假日,大約每天要審批一個項目,如果還要到少數樓盤現場考察,市領導豈不是要累得吐血?
退一萬步說,假設我們的各級公務員,都是大公無私的無產階級革命者,堅決拒絕一切尋租機會,但我依然想不通,當初土地拍賣的時候政府巴不得地價越高越好,爲什麼到了銷售的時候,賣多少錢卻由你來決定?地產商鐵定不敢罵你無恥,但你若是個自然人,說你“臉皮有點厚”絲毫也不誇張。
地產商也不是省油的燈。通行的做法是,精裝改毛坯;或者拆開來賣,毛坯一個價,裝修一個價,兩個合同捆綁着賣,但網籤只走毛坯房合同。消息傳出,政府又宣稱要打擊這種拆散銷售的行爲。地產商就會在建築質量和配套方面動腦筋,千方百計降低成本,提高利潤。難道出現一批剛過危房警戒線的房子,就是政府樂意看到的嗎?
按照國務院規定,各個城市都公佈了2013年的房價控制目標。北京市的目標是“保持房價基本穩定”。據說,北京市把目標分解到了各區縣,將房價與烏紗帽掛鉤。北京市上下對房價如臨大敵,原因何在?一季度全國70個大中城市房價全線上漲,尤以一線城市漲幅明顯,北京、廣州以11.2%並列第一。如果這種勢頭控不住,“保持房價基本穩定”就將是一句空話。所以北京市各區縣都被迫簽下軍令狀。
然而,且不說以行政手段直接管制房價,有製造尋租空間,擾亂房地產市場,催生垃圾建築之嫌,單單就結果而言,這種做法也必然要失敗。想必很多朋友記得,國家發改委曾經禁止方便麪漲價。廠商怎麼應對的?每包淨重減少5-10克。國家發改委還曾降低一批批藥品的價格,但老百姓的藥費減少了嗎?沒有。降價的藥品停產了,藥廠重新申請藥號換種包裝,但價格更貴了。
如果地產商漲價和拆散銷售的做法被禁止,那他們就會選擇延遲領證,捂盤不賣。在政府和地產商的聯手作用下,今年4月北京等城市的開盤數量環比大幅下滑,商品房新增供應嚴重不足。目前一線城市樓市最突出的一個問題就是供不應求,政府的管制卻在加劇這種供求緊張。有經濟學常識的朋友都知道,它遲早會招致價格規律的報復,那就是房價大漲。政府的價格管制是想把房價穩住或降低,結果卻是房價上漲:世上還有比這更荒唐的事嗎?
此外,不得不指出的是,樓市價格管制還直接與中央決策相對抗。國務院總理李克強5月13日再次強調,“要最大限度減少對生產經營活動、一般投資項目和資質資格等的許可、審批”,“必要的行政審批也必須規範,防止滋生腐敗”。那些還在直接管制房價的城市,總理說的就是你們,該管的保障房,你們沒有管好,不該管的商品房售價,你們也管不好。
取消房價管制,如何抑制房價上漲?兩個辦法。一是地方政府要捨得割肉,在限地價的基礎迅速增加土地供應。二是申請房產稅試點,但不能學滬渝版。比如對第三套住宅至少徵1%房產稅,第四套徵3%,累進。北京應該帶頭,趕緊給中央寫申請吧。
(刪節版見5月15日21世紀經濟報道第4版,全文見5月15日新浪財經專欄)