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新城區的建設,以及新興商務區的發展,正推動着寫字樓市場的不斷向前。大量寫字樓的入市,讓市場供應陡增。而在整體經濟形勢影響之下,在產業發展的現有格局中,寫字樓的市場需求仍待解決。未來三年,廈門寫字樓市場供應或達300萬平方米的巨量,供過於求的風險正在悄然增加。
未來3年供應超200萬平方米
作爲政府規劃的新興商務區,廈門觀音山以打造總部經濟而被人們所熟知。經過多年的開發,片區一期的八棟總部大樓已經封頂並部分投用,商務氛圍逐漸形成。
上個月,位於該片區的康利金融大廈正式進入了招商程序。該大樓是觀音山一期八棟企業自建總部大樓之一,總建築面積超4.2萬平方米。除1-3層用於大堂展示、商務服務中心,以及22層以上用於集團辦公外,其他將全部用於出租。
事實上,不只是康利金融大廈,今年,片區的多棟總部大樓也將逐步釋放並進入市場招租。“除已經運營的安踏全部自己用完之外,其他總部大樓都將面向市場招租。”康利大廈招商負責人嚮導報記者透露。據介紹,七匹狼企業自用面積在一半左右,而其他企業自用面積均只在20%左右。
數據顯示,觀音山八棟總部大樓的總建築面積在30萬平方米以上,除去企業自用的極少部分,絕大部分的體量都將面向市場招租。而這也只是廈門寫字樓供應的一小部分。
據立丹行機構數據顯示,僅2012年,全市出讓的土地中辦公類地塊規模(包含綜合體用地中的辦公地塊)就達161.08萬平方米。而據該機構副總經理林晨曦預計,未來三年,廈門島東部僅會展以北就將形成200萬-300萬平方米的寫字樓供應,包括觀音山、兩岸金融中心的數十棟大樓都將投入市場。
供應大體量的釋放,將給該區域乃至整個廈門市場的寫字樓招商帶來不小的麻煩。
需求遭滑坡風險
與大量的供應爆發相對應,市場需求卻面臨萎縮的風險。
今年2月,國內著名體育品牌安踏體育發佈2012年年報,報告顯示,這家上市企業遭遇了上市以來的首次業績下滑,淨利潤同比下降21.5%。隨之而來的是,安踏表示今年將減少475~575家門店。
這條看似無關的新聞,卻在一定程度上影響着廈門寫字樓的市場狀況。一位熟悉觀音山商務區寫字樓市場的業內人士對導報記者稱,據她推測,受業績影響,安踏位於這一區域的總部大樓或將於今年拿出部分用於出租。與其造成的市場供應增加相比,其折射的背後需求問題則更值得關注。
“受貨幣市場和整體經濟形勢影響,目前很多企業活得很艱難。”該業內人士表示,以石材行業爲例,去年行業整體萎縮了近50%。“企業業績下滑,其影響將不僅是企業的發展戰略和市場策略,還將會落到企業對於辦公大樓的需求上。”該業內人士說。
事實上,廈門市場對寫字樓的需求本身並不是非常飽滿。福隆集團執行董事黃華鈞表示,作爲一個二線城市,廈門並沒有太多的世界500強企業及大型央企、國企、保險公司等這些對辦公需求大的企業,其寫字樓的市場需求多依託第三產業的發展,儘管近年來廈門第三產業的發展勢頭良好,但市場客戶仍然“不是那麼飽滿”。
後市供大於求趨勢明顯
一方面,大量的寫字樓推向市場;另一方面,市場的需求面臨萎縮風險,亟待創造和挖掘。廈門寫字樓供大於求的局面已是市場不得不面對的事實。
僅從銷售來看,數據顯示,2012年,全市辦公類物業共銷售33.4萬平方米,不過該年的辦公類物業的新增供應卻達75.1萬平方米,是銷售量的兩倍以上。而從歷年的市場情況來看,過去的四年,廈門寫字樓市場成交除2010年超50萬平方米以外,其餘三年均維持在30萬平方米上下。而過去兩年,廈門寫字樓市場供應卻都超過了70萬平方米,而未來幾年,這一數字還將繼續保持。
以未來3年超200萬平方米的供應,根據市場過往四年的吸納能力衡量,並適當考慮工程延期的因素,廈門總體寫字樓市場在未來幾年或將持續處於供過於求的風險之中。
市場供過於求,也讓一些開發商憂心忡忡。上週我們報道的一位觀音山寫字樓招租商的苦惱就是表現之一。事實上,在該片區,部分寫字樓已經出現了讓客戶開價的尷尬招租局面。
“市場供大於求,買方市場將對開發商產生招租壓力,很可能拉低廈門寫字樓的租金水平。”黃華鈞說,一旦有些開發商不遵守市場秩序採取價格戰,便很容易促成惡性競爭,繼而打亂寫字樓市場。
市場聲音
商務氛圍的形成與寫字樓的抗風險性
福隆集團執行董事黃華鈞
從微觀上看,一塊區域要營造出寫字樓的商務氛圍,需要幾項“硬性標配”:集酒店、商場和餐廳等於一體的商業綜合體、便捷的交通網絡、居住氛圍濃厚的高端住宅區等。只有各塊功能不同的區域組合在一起,才能孕育出成熟寫字樓市場的土壤。反之,寫字樓市場則較難發展起來。
從宏觀上看,寫字樓市場的形成與第三產業的發展密切相關,寫字樓的開發量和價格往往與第三產業的發展呈同比例。雖然近年來廈門的第三產業發展迅速,但仍未能佔據主體地位,因此廈門寫字樓的市場表現難見量價齊升。
從整體上看,目前廈門市場的寫字樓呈現出供過於求的態勢,並且這一趨勢有加劇的風險。這也將給一些寫字樓的招租帶來困難,但是,並非所有的寫字樓都將面臨困境。在客戶看來,寫字樓有着多項對比指標,如位置、裝修標準、價格、物管等。處於不同發展階段的企業,對寫字樓的需求也不一樣,有實力的企業大多喜歡有形象的寫字樓。事實上,處於城市一線核心地段的寫字樓在配套設施、商務氛圍和公司形象展示等方面有着獨特的優勢,其抗風險性顯然更強,如廈門的鷺江道。
供過於求並非一定是壞事,適度過剩利於市場優化
立丹行機構副總經理林晨曦
廈門寫字樓的市場供應大致分爲幾大塊,廈門島西部(鷺江道)、南部、廈禾路一帶,以及東部(會展、觀音山、五緣灣)和北部(湖裏高新區一帶)等。隨着廈門城市在省內優勢地位的日益突出,有力推動了閩西南地區的企業在景觀環境佳、規劃設計先進的東部、東北部設立總部,廈門島東、北部也成爲廈門近幾年寫字樓的主要供應區域。
目前,廈門市場租賃型寫字樓遠多於銷售型寫字樓,很多寫字樓只租不賣。並且,因爲近期的集中放量,廈門市場寫字樓供過於求的趨勢明顯。不過,寫字樓供應量充足甚至過剩,並非都是壞事,甚至對企業來說是好消息。因爲,“適當過剩可平抑租金,增強企業競爭力,最終起到促進產業優化的作用”。
相關解讀
各區寫字樓發展前景對比
誠如多數人的共識,一個區域要發展寫字樓,必須要有着足夠的產業和完善的配套做支撐。近年來,廈門城市大力發展第三產業,爲寫字樓的發展提供了溫牀。加上海峽西岸經濟區屬於增長型的市場,廈門作爲經濟區核心城市,經濟活力充足,其寫字樓市場有着不俗的潛力。不過,在業內人士看來,以目前廈門的產業發展水平,仍然不足以支撐現有的寫字樓發展速度,反映在各區的情況也不一樣。
島內作爲廈門城市的核心,其在城市公共配套上遠遠高於島外,特別是公共交通發達、生活配套成熟的島內西部和南部城區,有着較強的輻射能力和較高的商務價值,因此,這兩塊區域也是廈門高級寫字樓的集中區。而在島內東部,隨着城市發展東移和城市功能的規劃定位,也逐漸發展出瞭如觀音山商務區、五緣灣商務營運中心、湖裏高新技術區等多個商務發展集中區。
而縱觀島外各區,其寫字樓的發展前景則各有優劣。集美作爲政府重點發展的島外新城,服務業發展迅速,軟件園三期的建設加速片區產業進駐。杏林灣商務營運中心作爲商務集中區,它的建設更容易形成集羣效應,加上區域住宅和配套的高速發展,其辦公氛圍更容易形成,是可預見的島外商務發展較好的區域。
海滄作爲福建南部拓海貿易的重要港口和臺商投資區,區域產業定位更明朗,依託這種優勢,其航運、物流、貿易和服務等產業發展較多,對寫字樓的需求也較大,對推動該區域商務發展利好明顯。
相比而言,以第二產業爲主的翔安區,則顯得潛力不足。儘管翔安區同樣規劃有中央商務區,且近年來在商業辦公地塊的出讓不斷增多,但短期內形成商務氛圍並不樂觀。林晨曦認爲,一個區域只有在交通、住宅、教育等各方面發展成一定基礎後才能形成相應的商務氛圍。“住宅需要集中開發,這樣配套才能跟上去,片區纔有人氣。”林晨曦說。而在產業發展上,翔安目前以第二產業發展爲主,生產型的企業佔多數,而旅遊、貿易、金融等服務產業相對匱乏,並未形成聚集效應。加上人口基數少,其在商務辦公上並沒有優勢。