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北京街頭一租房告示。井韋攝
5月13日,北京住建委發布了《北京市房地產經紀管理辦法》征求意見稿,其中明確規定擬禁止房屋托管,即中介代收房租賺取差價。對於一些與購房者、租房者切身利益相關的問題也作出規定,例如,擬規定中介費在房屋過戶後繳納,以及續租時不得收取中介費。公眾可在本月24日前,將書面意見和建議反饋至市住建委。
中介托管滋生潛規則
在北京打拼了兩年多的高輝近日一直在聯系有房出租的房東,『以前租的房子要到期了,中介說房東要漲價,我得趕緊搬家。』其實,高輝在六鋪炕一處民居住了一年多,一直沒有見過房東,一個季度交一次房租,都是交給中介,然後中介給高輝寫一個簽收條了事。
在北京,像高輝這樣的租房者很常見。為了圖方便,不少房主選擇將房屋『托管』給中介,一切租房事宜交於中介全權打理。這樣,中介只要每月按時向房主支付房租就行。而中介則通過出租房源來賺取差價,業內稱這種方式為『中介托管』或『房屋銀行』。意見稿中擬叫停這種服務,調整為租賃雙方直接劃轉租金。
據業內人士介紹,在『房屋銀行』的模式下,中介一般會設置1到2個月的房屋空置期,空置期不支付房租。但中介拿到房子後,自己找租客將房屋出租,收取租客的租金。
甜水園一位不願具名的房屋中介透露,低價托管,高價出租賺取差價是業內的『潛規則』,『不然小中介靠什麼吃飯?』這位人士反問。
13日公布的《辦法》擬規定,原來接受當事人委托代收代付房屋租金等費用的中介機構,應當於自規定之日起停止接受新的代收代付委托。對於還在合同期內的業務,則要主動與委托人簽訂補充協議,並於規定時間前將租金支付方式調整為租賃雙方自行劃轉。
對於叫停『房屋銀行』的原因,市住建委相關負責人對媒體表示,這種方式其實是雙邊代理,中介的目的是『吃差價』,並非經紀行為,而且也存在風險。
托管背後的風險
房主金阿姨半年多來一直為了房屋出租的事『鬧心』。本來好好的一套小三居托管給中介,結果收房的時候發現,小三居『變身』集體宿捨。原來,中介將金阿姨的房屋打造成了隔斷間,『90多平方米硬是擠了10個人!客廳都給毀了。』說起這些,金阿姨氣憤不已:『現在租房風險大,中介給的價不高,賺租客的錢就算了,還把房子禍害成這樣,我只能打官司了。』
據業內人士介紹,中介還可能用代收的房租進行投資。通常情況下,中介提供『托管』的方式是低價從房主手中收房屋,再高價出租給租客,賺取中間的差價。而且中介支付給房主的房租,是按月支付的,而中介收取租客的房租,則是一季度或半年或一年一次支付的,這樣中介手中就有現金流,個別中介甚至會將這些流動資金去做其他投資。
有些中介為了充足現金流,每年都會背著房主漲租金。前文提到的高輝懷疑的那樣,『從來沒見過房東,也沒電話聯系。我們合租的幾個,租金都是交給中介,而這次漲價也只是中介口頭通知的。』
最大的風險則是,中介利用這些資金去投資,一但投資失敗,就可能面臨巨大問題。黑中介騙取租戶租金的糾紛也屢見不鮮。對此,北京市加大了對這種方式的監管力度,中介如果申請這項業務,要在北京房地產中介行業協會提交60萬元的風險金。但對小中介、黑中介的監管與治理依舊不到位。
禁止電話和信息騷擾
《辦法》還擬禁止代理同一房屋的出售與承購、出租與承租經紀服務;禁止隱瞞真實房屋交易信息,采取低價收進高價賣(租)出房屋、設置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價。這也意味著,不但『房屋銀行』這種方式被叫停,個別中介低價『購買』房主房屋,然後『倒手』賣給下家的行為也將被禁止。對於這種違規行為,將由價格管理部門按照規定,沒收違法所得、處罰款;情節嚴重的,給予停業整頓等行政處罰。
擬禁止的規定中還包括中介用打電話、發信息、上門洽談等方式騷擾他人的行為,而中介門店在發布房源時,不得在經營場所外擺攤立牌、發放廣告傳單。
《辦法》還擬規定,中介要主動提示交易雙方防范交易資金風險。中介禁止捏造、散布漲價信息,鼓動房地產權利人提價,或相互串通,捂盤惜售、炒賣房號、操縱市場價格。
中介費或可『事後支付』。《辦法》中擬明確規定:中介完成房地產經紀服務合同約定事項,或服務達到合同約定標准的,方可向委托人收取傭金。簡單說,就是中介費有望變為事後收取。
而按照中介一貫做法,中介費都是在確定購房意向或者交納定金、完成網簽時,就要支付。然而一旦交易發生『意外』,不能完成購房,錢再退就難了。更有中介公司在收了中介費後,並不能夠提供相應的服務。以後若客戶與中介產生糾紛,或可用《辦法》中這一條款來維權。
此外,《辦法》中擬規定中介機構及人員禁止『為交易當事人規避房屋交易稅費、多貸款等目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利』,重點治理中介『協助』避稅伎倆。
第二年續約時被中介要求再繳納1個月的租金作為中介費,對這個『霸王條款』,《辦法》中擬明確規定:同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的,房地產經紀機構不得再次收取傭金。也就是說,如果是同一房租的租賃雙方進行續約,中介不能再次收取中介費。
對於《辦法》的出臺,不少租戶在網絡上表示『很期待』、『就該如此了』。但也有租戶表示:『去年北京市鼓勵「官辦中介」作用並不明顯。因此,期待房屋中介市場的監管措施更給力些,讓整治落到實處。