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關於印發《北京市房地產經紀管理辦法》的通知(徵求意見稿)
各區縣住房城鄉建設委(房管局),工商分局,發展改革委,人力社保局,經濟技術開發區房地局、管委會、人力社保局,北京市各房地產經紀行業組織、房地產經紀機構:
爲規範我市房地產經紀活動,提高房地產經紀行業服務質量,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房地產經紀管理辦法》(住房和城鄉建設部、國家發展改革委、人力資源社會保障部令第8號)、《經紀人管理辦法》(國家工商行政管理總局令第14號)、《關於印發<;房地產經紀人員職業資格制度暫行規定>;和<;房地產經紀人執業資格考試實施辦法>;的通知》(人發〔2001〕128號)、《關於修改<;北京市房屋租賃管理若干規定>;的決定》(北京市人民政府令第231號)等法律法規,結合我市實際情況,北京市住房和城鄉建設委員會、北京市工商行政管理局、北京市發展和改革委員會、北京市人力資源和社會保障局共同制定了《北京市房地產經紀管理辦法》,現予以印發,請遵照執行。
一、本辦法自2013年月日起施行。
二、本辦法施行之日起,已取得備案證明的房地產經紀機構、分支機構,2015年1月1日起應符合本辦法規定的備案條件;未取得備案證明的房地產經紀機構、分支機構,應當按照本辦法辦理初始備案;被註銷備案後再次申請備案的房地產經紀機構、分支機構應當按照本辦法辦理重新備案。
三、本辦法施行之日前取得備案證明的房地產經紀機構, 2013年月日前應完成房地產經紀從業人員註冊(備案)等工作,2015年1月1日前可暫時留用未取得房地產經紀職業資格但符合房地產經紀人員職業資格考試報名條件的人員協助房地產經紀人員從事其他輔助性工作,並要求其每年參加房屋行政管理部門組織的教育培訓和房地產經紀人員職業資格考試。
四、2015年1月1日前,持有原《北京市房地產經紀考試合格證》的人員,應當每年參加房地產經紀人員職業資格考試直至取得職業資格,其間經註冊後參照房地產經紀人協理行使權利、履行義務、接受監管。對不符合房地產經紀人員職業資格考試報名條件、未按規定參加考試或2015年1月1日前仍未取得房地產經紀人員職業資格的,不予註冊或予以註銷註冊。
五、原接受當事人委託代收代付房屋租金等費用的房地產經紀機構,應當於2013年月日起停止接受新的代收代付委託,對存續期的業務應當主動與委託人簽訂補充協議,並於2013年月日前將租金支付方式全部調整爲租賃雙方自行劃轉。原租賃代理機構,在所簽訂的房屋出租委託代理合同及房屋租賃合同全部終止、相關費用結算完畢後,可到北京房地產中介行業協會提出申請,市住房和城鄉建設委通過北京建設網、北京房地產中介行業協會網站及相關媒體公示後30日無異議的,書面通知銀行返還風險準備金。
附件:
《北京市房地產經紀管理辦法》
第一章總則
第一條爲了規範本市房地產經紀活動,提高房地產經紀行業服務質量,保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房地產經紀管理辦法》(住房和城鄉建設部、國家發展改革委、人力資源社會保障部令第8號)、《經紀人管理辦法》(國家工商行政管理總局令第14號)、《關於印發<;房地產經紀人員職業資格制度暫行規定>;和<;房地產經紀人執業資格考試實施辦法>;的通知》(人發〔2001〕128號)、《關於修改<;北京市房屋租賃管理若干規定>;的決定》(北京市人民政府令第231號)及相關法律法規,制定本辦法。
第二條在本市行政區域內從事房地產經紀活動,應當遵守本辦法。
房地產經紀活動包括以下內容:
(一)爲促成房地產交易,向委託人提供有關房地產法律法規、政策、市場行情等信息諮詢;
(二)與委託人簽訂房地產經紀服務合同,查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書、委託人的身份證明等有關材料,編制房屋狀況說明書,發佈房源、客源信息等;
(三)協助洽談交易條件和訂立房地產交易合同等。
第三條北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住房城鄉建設委)、北京市工商行政管理局(以下簡稱市工商局)、北京市發展和改革委員會(以下簡稱市發改委)、北京市人力資源和社會保障局(以下簡稱市人力社保局)按照職責分工,負責本市房地產經紀活動監督管理和對區縣管理部門的業務指導、監督考評。
市住房城鄉建設委負責構建全市統一的房地產經紀管理和服務平臺(以下簡稱“平臺”),爲備案的房地產經紀機構提供備案信息公示,交易信息查詢,合同網上籤約,信用檔案公示等服務。
各區縣房屋行政管理部門、工商管理部門、價格管理部門和人力資源和社會保障管理部門負責對本行政區域內房地產經紀活動的日常監督和管理。
第四條北京房地產中介行業協會和北京經紀人協會(以下並稱行業組織)應當按照章程實行自律管理,接受市住房城鄉建設委、市工商局的指導和監督,主動、及時反映行業發展的意見和建議,引導行業依法競爭,促進房地產經紀行業發展和人員素質提高。
第二章房地產經紀從業人員
第五條本辦法所稱房地產經紀從業人員,包括房地產經紀人員和房地產經紀行業的其他從業人員。
本辦法所稱房地產經紀人員,是指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協理。
第六條房地產經紀人資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試製度;本市房地產經紀人協理資格實行全國統一大綱,北京市統一命題、統一組織的考試製度。取得房地產經紀職業資格的人員,應當受聘於1家房地產經紀機構,註冊於1個部門或分支機構後方可從事房地產經紀活動。
第七條市住房城鄉建設委、市工商局負責本市房地產經紀人員職業資格註冊和房地產經紀人員繼續教育的政策制定和監督管理。
第八條在本市從事房地產經紀活動的房地產經紀人員註冊條件爲:
(一)取得《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》或《中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證書》;
(二)所受聘的房地產經紀機構應當在本市房屋行政管理部門備案,並按照《中華人民共和國勞動合同法》的規定與其簽訂勞動合同,繳納社會保險;
(三)法律法規規定的其他條件。
第九條申請人有下列情形之一的,不予註冊:
(一)不具有完全民事行爲能力的;
(二)刑事處罰尚未執行完畢,或受刑事處罰,自刑事處罰執行完畢之日起至申請註冊之日止不滿5年的;
(三)因在房地產經紀活動及相關業務中受到行政處罰,自處罰決定生效之日起至申請註冊之日止不滿3年的;
(四)被政府管理部門限制從業的;
(五)法律、法規規定其他不予註冊的情形。
第十條同時具有中華人民共和國房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格的人員,只能申請辦理一種人員的註冊。
第十一條取得中華人民共和國房地產經紀人員職業資格後首次申請註冊,或註冊被註銷後重新申請註冊的應當辦理初始註冊。
第十二條房地產經紀人員的一個註冊有效期爲3年,期滿後需要繼續執(從)業的,應當在註冊有效期滿前30日內申請辦理延續註冊。
第十三條在註冊有效期內,房地產經紀人員變更執(從)業機構、部門(分支機構)或所執(從)業房地產經紀機構名稱發生變更的,應當於變更之日起5日內辦理變更註冊。
第十四條房地產經紀人員有下列情形之一的,應當予以註銷註冊,收回其註冊證書或公告註冊證書作廢:
(一)不再符合本市房地產經紀人員註冊條件的;
(二)未按照有關規定完成房地產經紀人員繼續教育的;
(三)未按照規定辦理延續、變更註冊的;
(四)嚴重違反職業道德和經紀行業管理規定的;
(五)法律、法規規定應當註銷註冊的其他情形。
第十五條行業組織負責房地產經紀人員註冊和繼續教育的具體實施。針對行業發展狀況每年制定繼續教育計劃,嚴格繼續教育管理制度,提高房地產經紀人員道德文化素養和職業技術水平。
房地產經紀人員自注冊之日起,每年完成不少於20學時的繼續教育,對連續執(從)業5年以上且無違法違規記錄的人員,可減免10學時的指定教育內容;對由他人冒名頂替參加繼續教育或違反繼續教育管理相關規定的人員,應當取消其參加當期繼續教育學習記錄,情節嚴重的予以註銷註冊;對假冒他人名義參加繼續教育的人員應當予以註銷註冊、通報批評。
第三章房地產經紀機構
第十六條本辦法所稱房地產經紀機構,是指在本市依法設立,從事房地產經紀活動的中介服務機構。房地產經紀機構可以設立分支機構。
第十七條房地產經紀機構、分支機構應當符合以下房屋行政管理部門的備案條件:
(一)具有1名以上房地產經紀人和1名以上房地產經紀人協理。
(二)房地產經紀機構的法定代表人或總經理、房地產經紀個體工商戶經營者、分支機構經理應當是房地產經紀人。
第十八條房地產經紀機構、分支機構取得營業執照後,應當將機構工商登記註冊、組織機構代碼、房地產經紀業務類型、房地產經紀其他服務內容、資金監管方式、房地產經紀從業人員等基本信息進行初始備案。外埠房地產經紀機構在本市首次設立分支機構的,還應當提供外埠建設(房地產)主管部門對該房地產經紀機構備案的信息。
第十九條房地產經紀機構、分支機構取得備案證明後應當向工商行政管理部門申請辦理經紀人備案書,並按照行業組織制定的標準在經營場所公示下列內容:
(一)營業執照正本原件;
(二)組織機構代碼證複印件;
(三)房地產經紀機構或分支機構備案證明正本原件;
(四)工商行政管理部門核發的經紀人備案書;
(五)分支機構公示設立該分支機構的房地產經紀機構備案證明正本複印件或掃描件;
(六)房地產經紀人員的姓名、照片、註冊證書編號、所在部門(分支機構)、職務、聯繫電話;
(七)從事商品房銷售代理業務的,應當在銷售現場公示商品房銷售委託書;
(八)所從事房地產經紀業務類型的業務流程;
(九)房地產經紀服務和其他服務項目、內容、標準;
(十)房地產經紀服務和其他服務收費項目、依據、標準;
(十一)本機構投訴電話、行業組織自律電話、12315消費者投訴電話及12358價格舉報電話;
(十二)本市政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀業務相關合同示範文本;
(十三)法律、法規、規章及政府主管部門要求公示的其他事項。
第二十條房地產經紀機構、分支機構備案信息發生變更的,應當申請辦理變更備案;營業執照註銷或被吊銷的,應當申請辦理註銷備案。
房地產經紀機構的分支機構跨區遷址的,應當先申請辦理註銷備案,再申請辦理初始備案。
第二十一條已備案的房地產經紀機構、分支機構不再符合本市備案條件或備案信息與實際情況不符的,區縣房屋行政管理部門應當直接註銷其備案,收回備案證明並公告備案證明作廢。被註銷備案的機構如再次辦理備案時應當報送書面情況說明,區縣房屋行政管理部門覈查無誤後予以重新備案,機構原備案證明號不變。
房地產經紀機構註銷備案的,其下設的分支機構一併註銷備案。
第二十二條房地產經紀機構、分支機構備案證明遺失或破損的,可向區縣房屋行政管理部門申請補證、換證。備案證明遺失的,應當通過公開發行的報刊和北京建設網(www.bjjs.gov.cn)刊登遺失聲明。
第二十三條房地產經紀機構、分支機構應當自成立之日、備案證明所載內容發生變更、營業執照註銷或被吊銷之日起30日內,持相關材料原件及複印件到註冊所在地的區縣房屋行政管理部門申請辦理備案。
第二十四條區縣房屋行政管理部門受理房地產經紀機構、分支機構初始、變更、重新備案申請時,應當於7日內進行基本信息查驗和經營場所公示情況實地核查,對不符合條件的發給行政管理事項辦理結果通知書,符合條件的核發(換髮)備案證明。
區縣房屋行政管理部門受理房地產經紀機構、分支機構註銷備案、遺失補證、破損換證申請的,應當即時辦理。
第二十五條各區縣房屋行政管理部門應加強對房地產經紀機構的業務指導,每年對轄區內房地產經紀行業經營場所公示內容進行不少於1遍的現場檢查。房地產經紀機構和分支機構接到現場覈查通知的,應當事前備齊業務檔案和相關資料並要求從業人員到場候檢。
第四章房地產經紀活動
第二十六條本市房地產經紀業務類型包括商品房銷售代理、存量房買賣經紀、房屋租賃經紀、房地產經紀其他服務。
第二十七條每宗房地產經紀業務應當至少由1名房地產經紀人或者2名房地產經紀人協理,以其所受聘的房地產經紀機構名義承接並收取費用。承接房地產經紀業務時,房地產經紀人員應當佩戴統一配發的胸牌,並實名從業。
房地產經紀機構承接房地產經紀業務前應當先通過平臺查看本機構是否已承接該宗業務相對方的代理業務,該宗經紀業務是否已由其他房地產經紀機構獨家代理。房地產經紀機構需要合作開展房地產經紀業務的,應當經委託人書面同意。
第二十八條房地產經紀機構承接商品房銷售代理業務的,應當於簽訂商品房銷售代理合同之日起7日內,將所代理銷售項目名稱、委託銷售樓棟、坐落位置、銷售場所位置、開發企業名稱、房地產經紀機構的項目負責人姓名及聯繫電話、房地產經紀人員等基本情況,分別報項目所在地和備案地的區縣房屋行政管理部門備案,待開發企業取得預售許可或現房銷售確認後,方可進行商品房銷售。
第二十九條房地產經紀機構承接存量房買賣、房屋租賃經紀業務前,應當向委託人告知房地產經紀服務事項,說明房地產經紀服務合同和有關房屋交易合同示範文本的相關內容;提供代辦貸款、代辦房地產登記、辦理房屋入住有關手續等其他服務的,應當事先向當事人告知其他服務事項。
房地產經紀人員應當通過平臺在線填寫、打印《房地產經紀服務事項告知確認書》、《房地產經紀其他服務事項告知確認書》,經委託人簽名(加蓋公章)確認後留存。
第三十條房地產經紀機構承接房地產經紀業務時,應當按照有關規定查看委託人身份證明及其他相關資料,其中屬於存量房出售、房屋出租經紀業務的,還應當查看委託出售或出租的房屋、房屋權屬證書、權利人的身份證明、代理出售或出租房屋的公證委託書等有關資料;屬於房屋承購經紀業務的,還應當瞭解委託人的購買資格。
房地產經紀機構和房地產經紀人員應當妥善保管委託人提供的資料和房屋鑰匙等物品,對委託人未提供規定資料原件、交存複印件,或者發現委託人身份、房屋坐落等與實際不符的,應當拒絕接受委託。
第三十一條房地產經紀機構應當根據委託人提供的資料和實地查看房屋的情況據實填寫房屋狀況說明書後,與委託人簽訂房地產經紀服務合同。提供代辦房地產登記、代辦貸款服務、辦理房屋入住有關手續等其他服務的,應當經委託人同意後另行簽訂房地產經紀其他服務合同。
房地產經紀服務合同、房地產經紀其他服務合同應當由委託人、從事該業務的房地產經紀人員本人簽名,加蓋房地產經紀機構印章。
第三十二條房地產經紀服務合同、房地產經紀其他服務合同應當包含下列內容:
(一)受託房地產經紀機構名稱和備案號、執(從)業房地產經紀人員姓名和註冊號、委託人的姓名(名稱);
(二)服務項目、內容、要求、完成的標準,是否爲獨家代理及委託期限;
(三)服務費用及其支付方式;
(四)合同當事人的權利和義務;
(五)合同當事人的違約責任和糾紛解決方式;
(六)法律、法規、規章規定的其他事項。
第三十三條房地產經紀人員應當於簽訂房地產經紀服務合同、房地產經紀其他服務合同當日,通過平臺填報合同的主要信息,上傳所有簽章頁照片。通過分支機構的房地產經紀人員承接的房地產經紀業務,還應當在合同中註明分支機構名稱。
第三十四條房地產經紀機構應當按照房地產經紀服務合同約定的內容在委託期限內對外發布房源、房地產需求信息。房地產經紀機構發佈的房源信息內容應當包括房源編號、房屋坐落的典型區域、戶型、建築面積、規劃設計用途、建成年代、擬租售價格,已成交的應當標註成交日期。
第三十五條房地產經紀機構發佈的房源、房地產需求信息或相關業務廣告中應當載明機構、分支機構全稱和備案號,房地產經紀人員姓名、註冊號和聯繫電話,發佈時應當遵守工商行政管理和城市市容管理的要求,不得在經營場所外擺攤立牌、發放廣告傳單。
第三十六條房地產經紀機構協助交易雙方訂立房地產交易合同,應當向當事人優先推薦使用本市政府主管部門制定的房地產交易合同示範文本,並按照有關規定進行房屋買賣合同網上籤約、房屋租賃合同備案。
第三十七條房地產經紀機構完成房地產經紀服務合同約定的事項,或者服務達到房地產經紀服務合同約定標準的,方可向委託人收取佣金。
兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的,只能按照一宗業務收取佣金;同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的,房地產經紀機構不得再次收取佣金。
第三十八條房地產經紀機構應當遵守本市房地產交易資金監管有關規定,主動提示交易雙方防範交易資金風險,對交易雙方不採取現金方式交付交易資金的,應當告知交易雙方可選用的交易資金監管賬戶並協助其在交易合同中予以註明。
第三十九條房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行爲:
(一)捏造、散佈漲價信息,鼓動房地產權利人提價,或者與委託人、其他經營者相互串通,捂盤惜售、炒賣房號、操縱市場價格;
(二)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通、詆譭或者貶低同行、阻斷或者攪亂同行提供經紀服務的房地產交易等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易;
(三)泄露或者不當使用委託人的個人信息或者商業祕密,謀取不正當利益;
(四)未經委託,採取撥打電話、發送信息、上門洽談等方式騷擾他人並造成當事人投訴;
(五)爲不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;
(六)爲委託人違法違規交易行爲提供房地產經紀服務;
(七)爲明知已由其他房地產經紀機構提供獨家代理服務的房地產提供經紀服務。
(八)同時代理同一房屋的出售與承購、出租與承租經紀服務。
(九)改變房屋內部結構分割出租;
(十)承購、承租自己提供經紀服務的房屋,或者將自己的房地產出售、出租給自己提供經紀服務的委託人;
(十一)利用自制格式合同文本或採取修改合同示範文本名稱、內容、增加補充條款等方式侵害當事人合法權益;
(十二)爲交易當事人規避房屋交易稅費、多貸款等目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;
(十三)對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,採取低價收進高價賣(租)出房屋、設置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價;
(十四)以代收代付等形式侵佔、挪用或者拖延支付房地產交易資金及其他費用;
(十五)將房地產經紀服務與房地產經紀其他服務混合標價、捆綁收費;
(十六)違反有關規定從事居間、代理業務範圍以外的其他經營活動;
(十七)房地產經紀人員允許其他單位或者個人以自己名義從事房地產經紀業務,以其他單位或者個人名義從事房地產經紀業務,同時在兩個以上房地產經紀機構或分支機構從業;
(十八)僞造、變造、買賣、租借房地產經紀人員職業資格證書或註冊證書;
(十九)僞造、塗改交易文件和憑證;
(二十)法律、法規和規章禁止的其他行爲。
第四十條房地產經紀機構應當建立業務記錄和檔案管理制度,如實記錄房地產經紀業務流程各階段的操作時間、操作人員、具體情況,並將告知書、合同、原始憑證、相關業務記錄和業務交接單據等資料裝訂存檔,保存期不少於5年。
第五章監督和管理
第四十一條房屋行政管理部門、工商行政管理部門、價格管理部門通過經營場所檢查、業務檔案抽查、舉報投訴處理、輿情社情監測等方式,對從事房地產經紀活動的人員、企業、個體工商戶進行監督管理。
第四十二條房屋行政管理部門、工商行政管理部門、價格管理部門、人力資源和社會保障部門按照各自職責處理房地產經紀糾紛,建立聯席會議制度與信息共享制度,及時將房地產經紀機構和分支機構的備案信息、房地產經紀從業人員的註冊(備案)信息、羣衆投訴舉報信息、行業違法違規行爲處理情況進行記錄、歸集、共享。
第四十三條市住房城鄉建設委應完善房地產經紀信用檔案,對房地產經紀機構和房地產經紀人員的違法違規行爲實行動態管理。
第四十四條行業組織應當制定房地產經紀業務規範,逐步建立並完善會員資信評價體系和房地產經紀糾紛調解機制。
第四十五條從事房地產經紀活動的人員、企業、個體工商戶應當積極配合房屋行政管理部門、工商行政管理部門、價格管理部門、人力資源和社會保障部門的監督檢查、違法違規案件處理,按照要求提供真實、完整的資料和信息,對查證屬實的違法違規行爲應當接受處理並積極整改。已備案的房地產經紀機構和房地產經紀人員應當每日登錄平臺,查看並處理管理通知、羣衆投訴舉報、違法違規案件。