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開發商借拆分合同暗漲房價
房價2萬8解決方案再加5000
一套86.98平方米的兩居室,在北京市住建委網站備案時,單價是27959元/平方米。但當消費者購買時,單價卻暴漲5000元,達到32788元/平方米。
在房產調控的大背景下,開發商必須接受『指導價』,不能隨意漲價。那他們又是如何做到『坐地起價』的呢?答案是拆分合同。開發商把房價拆成房款和裝修款兩部分,且房款和裝修款捆綁銷售,消費者近乎被強制買單。
35歲的張明亮(化名)就是這麼一位被強制捆綁的購房者。5月初,當他來到大興區舊宮鎮某樓盤,准備簽約購買時,被告知,還要簽署一份『幸福家居解決方案』。『方案其實就是一份裝修合同。開發商強制要求購房者必須接受他們三個價位的裝修方案,一居室20萬、兩居室42萬、三居室53萬。別看網上備案的均價沒到2萬8,但實際均價超過3萬。』
張明亮很生氣,他說有一種被綁架的感覺,『我其實已經帶著銀行卡了,但最後還是沒簽約。』
業內稱
再交易時受影響
開發商
解決方案費
不是裝修款
上周,記者實地探訪了這個位於舊宮的樓盤。開發商的銷售人員強調,讓張明亮郁悶不已的42萬元不是裝修款,而是『解決方案』。
從舊宮地鐵站出來,步行10分鍾,就能看到該項目的售樓處。售樓處在鮮花和綠樹的映襯下,顯得春意盎然。售樓處背後,大型建築設備正忙碌著,樓盤已初具規模。雖然是工作日,售樓處內依然熱鬧,購房者三三兩兩,趴在桌子上,仔細研究著手裡的認購協議書及其補充協議。
售樓處的展板上,所有在售房源價格都被公示了出來。和住建委網站上備案的一樣,公示出來的房價都在27000元/平方米左右。但當記者詢問銷售人員時,她卻表示這不是最終價格。『整體均價是3萬,我們有一個「幸福家居解決方案」,兩居42萬、三居53萬,這錢不是裝修,是我們的解決方案。』
銷售強調,解決方案不是裝修,所有一居、兩居、三居的戶型,不論面積,費用均分別為20萬、42萬、53萬,且方案費用必須在繳付首付費用時全部繳付。據介紹,解決方案包括地板、牆面、吊頂、電視背景牆、整體櫥櫃、灶具、煙機、浴霸、空調、洗衣機等基本配置,但不包括家具、電視等配置。
購房者
這不就是變相漲價嗎
售樓處
買房必須買裝修
在國五條北京細則落地後,北京市住建委主任楊斌公開表示,北京市新建商品房在新盤取得預售資格時,政府將對價格進行管理和引導,『新盤取得預售資格的時候要報價,報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價,也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格。如果房地產開發商不接受指導,就不發放預售許可證。』
但拆分合同造成的變相漲價,似乎規避了調控手段。就此,記者采訪了一位房地產專業人士。該專業人士透露,在房產調控的大背景下,房地產開發商在以各種形式追求利益最大化。比如,將新盤報價提高、造成變相捂盤等;還有提前交房,把未銷售出的期房轉成現房,提價銷售。
『拆分合同這種變相漲價的方法,在北京已不鮮見,尤其在一些高檔精裝修小區。客觀上來說,拆分合同因為分離了一些房價,也會讓消費者少繳一些契稅。但風險更為明顯,房屋的裝修質量很可能成為日後維權的重點。』像張明亮看到的那份補充協議,實際上就幫助開發商規避了維權的風險。
而且,按照京版國五條細則規定,北京市個人轉讓房屋所得,如不滿足相關條件,將嚴格以轉讓財產收入額減除財產原值和合理費用後的餘額,按照20%稅率計算納稅。
市地稅局明確:根據國家稅務總局文件規定,『合理費用』包括了對房屋的裝修費、住房貸款利息、手續費、公證費等相關費用。其中,商品房及其他住房,最高扣除限額為房屋原值的10%。如果『納稅人原購房為裝修房』,即合同注明房價款中含有裝修費的,鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等,不得再重復扣除裝修費用。