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對於首次置業和剛性需求的購房者來說,小戶型往往因總價少、負擔小、實用性強而備受青睞。然而,記者近日在銀川市場採訪發現,各大樓盤推出的主力戶型多是大戶型,90平方米以下的小戶型住房悄然被邊緣化,低收入家庭、年輕上班族想要“蝸居”不容易。
買套小房子如今不容易
在日前舉行的銀川房車博覽會上,上班族劉汀認真地在各樓盤諮詢。由於是首次置業,而且經濟能力有限,所以他打算購買一套80平方米左右的小房子,不過轉了好幾圈,也沒能找到中意的房源。“30多個樓盤裏,有七八個樓盤小戶型多一些,但位置不太理想,偏離主城區,上下班不方便。”劉汀無奈地說。
早在三年前,銀川市民袁女士就遇到了與劉汀相似的情況。由於剛參加工作,收入水平不高,只能買一套小點的房子,可因遲遲找不到適合自己的房源,無奈之下小兩口買了一套50平方米的公寓。“公攤面積大,房屋使用面積小。而且因爲是公寓,物業費、電梯費和垃圾處理費比普通住宅貴得多,覺得太不划算了。”袁女士說。
近年來,銀川作爲區域性中心城市的輻射能力越來越強,創造了更多住房剛需。對囊中羞澀的年輕人或首次置業者來說,普通中小戶型住宅往往成爲首選。以最近預訂火爆的“青年城”項目爲例,每平方米2300元起,幾乎是全市最低價,戶型多是八九十平方米,每套房屋總價不過20萬元,對低收入家庭或剛上班的年輕人來說,壓力大大減輕,所以吸引了很多購房者排隊購買,1個多月時間已有800套房屋被預訂。
但記者採訪發現,像“青年城”這樣專門滿足小戶型需求的項目非常少見,而且多被擠向城郊。價格適中的小戶型少了,價格偏高的小公寓多了,對小戶型住房的大量需求在市場上難以滿足。在銀川房車博覽會上,參展樓盤中多數沒有90平方米以下的房源。
記者瞭解到,在銀川市主城區,可供百姓選購的普通小戶型數量非常有限,90平方米以下的房屋多半是公寓。一些開發商坦言,不少公寓都是商業屬性,不僅土地使用年限是40年,而且後期的物業費、水電費等都比普通住宅高,如果進行買賣,所收取的營業稅、轉讓金等都很高。
開發商爲何對小戶型興趣不大
去年底以來,雖然樓市出現小幅“回暖”,但整體依舊低迷。市場不景氣、資金回籠難困擾着很多房地產企業,以剛需爲主的小戶型如此熱銷,爲何仍得不到市場“響應”呢?
據銀川市住房保障局統計數據顯示,今年前4個月,銀川市轄區90平方米以下的商品房銷售合同備案達3697套,佔全部銷售10390套的35.6%。
寧夏大學教授鄧宇分析認爲,小戶型一方面無法滿足中高收入羣體的“大面積”需求,另一方面單價又不能過高,否則低收入羣體承擔不起。因此,即便這一購房羣體數量龐大,但對於開發商來說利潤有限,特別在地價比較高的主城區,可能就更無利可圖了。
一些開發商也坦言,房屋面積越大,相對而言投入成本越小。寧夏長城房地產開發有限公司置業顧問曾鴻飛說,材料費、人工費越來越貴,“麻雀雖小,五臟俱全”,如果按面積計算,小戶型所需要的牆、柱子等成本甚至比大戶型還多,但是利潤上卻有差距,賣兩三套小房子回籠的資金還不抵一套大戶型。
不能只盯住“高端人羣的口袋”
有不少購房者感到疑惑,難道早些年建設部門出臺的“90/70”政策已經鬆綁,中小戶型開發已經不再是主流了嗎?
近年來,銀川市房地產開發有從純住宅型向綜合體轉型,從低端住宅向高端住宅轉型的趨勢。然而,伴隨着城鎮化步伐的不斷加快,越來越多涌入城市的普通百姓將面臨“住房”問題,在小戶型需求依舊旺盛的情況下,開發商也不能只盯住“高端人羣的口袋”。
鄧宇認爲,雖然國家曾出臺過相關規定,在新開發的小區裏應配套一定比例的小戶型,但實際施行情況並不理想,有關部門也是睜一隻眼閉一隻眼。即便一些小區有小戶型,也大多是一些邊邊角角的房子。久而久之,造成城市核心區的房子不再是給中低收入購房者設計的。
不過,一些房地產置業顧問分析認爲,由於限購、限貸以及20%個稅政策的影響,購房者“一步到位”的心態比較普遍。開發商對戶型的定位也是根據市場走的,倘若大戶型消化程度依然不理想,開發商也會轉回來多做中小戶型的產品。
另外,有關部門應加強監督,對市場進行結構性調整,引導地產企業往“下”看,不能光貪大,要求開發商科學配套部分小戶型住宅,或者通過地價優惠等措施鼓勵在小區內建限價房等保障性住房,使大、中、小等戶型合理搭配。這樣一來,可以統籌兼顧剛性需求和改善型需求,避免大戶型住房大量積壓,形成過多風險。