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“20%個稅”新政的落地使當下的二手住宅市場陷入深度觀望,成交量下降七八成。記者近日走訪多家中介門店瞭解到,在成交量大幅下滑的背景下,是剛需支撐起了這清冷的二手房市場。而賣方市場的現狀,使得本以爲能享受調控紅利的“剛需”們又悲催地擔負起轉嫁來的交易稅費。
2013年4月,北京“新國五條”細則落地首月,二手住宅成交量大幅回落近9成,全市成交均價出現環比回落。新增房、客源減少,成交以“剛需”爲主。據鏈家地產市場研究部統計,4月全月二手住宅網籤5212套,環比下降了88.1%。如果不用考慮春節月份成交非常態水平外,是近52個月以來最低值。而今年“五一”假期二手住宅的網籤數量亦是近五年來的最低。
對此,鏈家地產分析認爲,4月二手住宅成交量大幅下滑的主要原因有兩個:一是3月份極度透支了4月的部分網籤和需求;二是市場進入典型的觀望期,整體需求釋放規模迅速縮小。預計這種觀望情緒會在具體執行政策落實或價格走勢趨於明朗的階段有所緩解。
同時,4月份的市場成交結構亦發生變化:改善性需求大部分處於觀望狀態,“剛需”則正常釋放。因此,4月份二手住宅成交中,“剛需”比例大幅提高。從數據上的表現看,就是改善性需求集中的城四區、大戶型、高價項目成交佔比減少。因此全市網籤平均面積降低,成交均價被結構性拉低。
無稅房猛漲價
是否要交20%個稅,目前成爲二手房交易的首要考量。多家中介機構向記者反映,4月二手住宅成交多爲免稅、低稅房源,議價空間縮小。最近一個多月,無稅房成爲二手房市場的焦點,80%的客戶都是衝着免稅來的。如此情況下,受寵的無稅房價格不降反升。
據21世紀不動產位於回龍觀的矩陣店工作人員介紹,“新國五條”出臺後,客源量縮減了近2/3,部分業主開始主動下調房價,而無稅房卻大幅度漲價。據一位經紀人介紹,無稅房業主普遍將現有總價上調了10萬元左右,甚至還有部分業主將自行覈算後的正常稅費一併疊加在房價上,讓原本就不低的房價更上一層樓。
鏈家地產發佈的4月北京二手房市場月度報告亦顯示,新政後本地購房居民佔比降至8成以下。當前選擇觀望的購房羣體,一方面是會受到“20%個稅”影響的改善型需求,這其中本地人居多,另一方面是對未來預期發生變化的購房者。而當前“剛需”爲主的成交中,房源多爲“滿五年唯一住宅”,或是業主在2011年調控後所購,其因增值低而個稅成本較低。
“現在滿五年唯一住房交易無20%個稅,業主心裏都明白,知道這種房子有優勢,因此把價格擡高,比未滿五年的價格要高。”中原地產蘭德華庭[最新消息價格戶型點評]店經理朱成輝表示。
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍表示,市場交易暫時僵持是調控政策出臺後的正常表現,雖然4月下旬以來,觀望情緒有所緩解,政策因素正在慢慢消化,但中央抑制投機的決心不會輕易改變。因此他建議近期有出房意向的無稅房業主應理性定價,勿將原本的出售優勢覆蓋掉,貽誤出房時機。
鏈家地產分析認爲,排除結構性影響,二手住宅短期內還無法進入“降價”通道。4月業主漲價趨勢回落,但仍是傾向於當前的觀望和僵持狀態。從議價空間中也可以看出,能夠在短期成交的房源,業主都不會讓利,特別是較爲搶手的無稅房,且不排除價格出現小幅上漲的可能。
而在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來,“滿五唯一”的房源由於經歷了房價上漲的調整,其性價比相對之前已降低。以北京昌平區某小區二手房爲例,2012年年底“滿五唯一”房源價格在1.3萬元/平方米左右,而到2013年4月份之後同樣的房源價格飆漲到1.7萬~1.8萬元/平方米,價格的漲幅基本上超過了需要交納20%增值稅的金額,這樣的房源即使免稅也顯得性價比不太高。因此購房人應該理性選擇。
買房人無奈擔稅費
記者從各個中介門店瞭解到,就成交情況看,已違政策的初衷,大多數的交易稅費都由買房人承擔,僅有少量由雙方共擔。
朱成輝告訴記者,現在買賣雙方都覺得稅費太高了,業主不願意降價,客戶則主要是觀望。但一些“剛需”,必須要買,也沒辦法,業主不降價,而且稅費業主也不願意承擔。“有些好說話的可以商量,稅費可以承擔一部分,但很少。”朱成輝表示,從已成交的情況看,基本上都是買方承擔。現在每天買賣客戶到店量僅有兩三組,與之前的十幾組相差甚遠。
在朱成輝看來,其實無論出怎樣的政策,成交總會有,只是量會有明顯的下滑。因爲“剛需”必須得買,換房的必須得買,即使是承擔稅費,這兩種人羣也不得不走入市場。
而這一市場變化的後果是,供需矛盾更加突出。鏈家地產數據顯示,4月新增房源持續回落,新增客源平穩回升。新增房源環比下降49.2%,新增客源環比下降15.5%。截至4月30日,二手住宅存量房源比3月底減少了6.8%。
鏈家地產分析師張絮認爲,新增房源持續減少,而3月的高成交更使可售存量出現明顯下滑。供需矛盾有所加深,房價下降的動力不足,如果考慮“賣方市場”下稅費轉嫁買方的習慣,新政後購房者壓力有可能不降反升。
“新政的落地使二手住宅市場在短期內陷入深度觀望,目前成交的主要支撐都來自‘剛需’。未來市場走勢的關鍵要看‘20%個稅’政策的執行情況。”張絮認爲,經過新一輪調控,一部分購房羣體預期不穩,短期內觀望情緒持續。
綜合而言,目前影響二手住宅市場未來趨勢的因素,一是新政的具體執行情況,其次是由此引發的市場預期。從新增客源量的趨勢看,預計5月份二手住宅成交量將有所恢復,但依然會維持低量,可能低於今年1、2月份的平均水平。預計下半年房價走勢會更加明朗。