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明明拿到了預售許可證,卻說還沒拿到;明明已經賣出了兩套房子,卻說還沒開盤……這樣的新鮮事發生在新盤被“限價”之後。
上週末,記者走訪了北京多個售樓處發現,部分曾被媒體曝出“拿證不開盤”的項目,目前依舊處於“捂盤”狀態,對於新一期項目的情況更是守口如瓶。
業內人士表示,政府對新盤預售價的管控從嚴以及蓄客量不足,是開發商拿證不開盤的主要原因。而隨着客戶觀望比例的逐漸增加,這種狀態將在未來一段時間內持續下去。
市場發現
紅五月“頭班車”沒開起來
由於國五條北京版細則明確了對新盤預售價格的管控,大量擬上市樓盤要麼自己調整申報價格,要麼在申報過程中被卡,導致2-3周後才陸續有項目獲批。
在經過半個月的嚴格審查後,北京新房預售許可證的發放終於重新“開閘”, 4月共有13個項目獲得預售許可證,其中6個是在4月27、28、29日三天集中批覆,按照拿證後三天內開盤的原則,這6個項目算是趕上了紅五月的“頭班車”。
記者從市住建委網站的信息中瞭解到,本次集中入市的6個項目無一例外地被明確要求開盤時間,最晚的不超過5月5日。然而上週末記者走訪這6個樓盤,卻發現上述項目並未全部按照公示的時間開盤,最晚的甚至將開盤時間推遲到本月底。
記者探訪悄悄藏起的銷控表開盤時間成疑
開盤時間有了,銷控表也有了,但奇怪的是,銷售人員根本不對外介紹。在K2玉蘭灣的銷售現場,記者發現“不推新盤”是這裏所有銷售員的新特點。
根據市住建委網站的顯示,位於通州區的K2玉蘭灣於4月27日獲得預售許可證,共開兩棟樓,分別是6號樓與10號樓,而市住建委明確要求的開盤時間則是4月30日。但沒想到的是,當記者來到K2玉蘭灣的售樓處,銷售人員卻只給記者介紹之前因爲資格審覈沒通過而留下的二十幾套房源,對新開的兩棟樓隻字未提。
“就這幾套可選太少了,沒有新開的房源嗎?4月底不是開新的了嗎?”面對記者的質疑,銷售人員卻強硬地否認了4月30日推新的事實,“我們根本就沒開過新盤。”
然而,情況在幾分鐘後發生突變:記者在售樓處的角落發現了被藏起來的兩塊新樓銷控表展示板,上面清楚地寫着“6#、10#,開盤時間2013年4月30日”。
“爲什麼這個沒擺出來?”記者質問道,“我們也不清楚,這兩天都這麼擱着。”相對於剛纔的強勢,銷售員的態度立馬軟下來。
眼見瞞不住了,這位銷售人員才向記者透露,這些天的任務就是消化上一期的尾盤,對於新開的兩棟樓,只要客戶不問絕不主動說,而具體的開盤時間初步定在5月中旬左右。
拿證時間各說各話業內稱“惜售”不等於“捂盤”
除了上述玉蘭灣出現的“開盤迷霧”之外,包括大興區的浣溪谷、通州區的華業·東方玫瑰等項目的銷售人員則直接告訴記者,“我們還沒拿到預售證。”
以浣溪谷爲例,該項目已於4月28日取得了預售證,應於4月30日零點開盤。但項目銷售人員表示,由於預售證5月7、8日才能拿到手,最早要到5月11日才能開盤。華業·東方玫瑰的銷售員同樣告訴記者:“我們還沒拿到預售證,預計月底會開盤。”
雖不知上述樓盤葫蘆裏到底賣的什麼藥,但是可以確定的是,他們已經站在“捂盤”的隊伍之中。
拿了證卻不開盤,被業內稱爲“捂盤”。
早在2010年,市住建委就曾發文,規定取得商品房預售許可證後,房地產開發企業應當三日之內一次公開全部房源。
而對於上述項目的“捂盤”,開發商們則有着自己的看法。“開發商開盤並不一定要大張旗鼓。”一位不願意透露姓名的在售項目營銷總監告訴記者,“惜售”其實並不等於“捂盤”,這兩個常常被安在一起的詞其實意思差得很多。
行業分析限價阻開發商開盤步伐
“開發商對未來市場預期看漲,而現在的政策拿不到想要的價格,拖一拖是很正常的。”K2玉蘭灣銷售人員說道。
一邊是類似玉蘭灣的“拖一拖”,另一邊還有華業·東方玫瑰的“擠牙膏”似的開盤法來應對限價。“一棟一棟開,一棟一棟漲”幾乎成了開發商迴避限價的最佳辦法。
亞豪機構副總經理高姍認爲,政府直接管控房價,令謀求漲價的項目難以取得預售證,但開發商並不願輕易妥協,而是不斷試探漲價底限,結果是,預售價格過關的項目並不多,開盤項目大幅減少,樓市增量供給嚴重不足。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認爲,政府直接通過審批的方式限制價格的做法,能否達到預期效果有待商榷。由於計劃漲價的項目獲得預售證將難上加難,項目推盤時間將會不同程度延後,5月新房市場將繼續維持縮量。
高姍擔心的是,目前樓市大勢是供不應求,開發商的漲價動力強勁。“短期內房價的上漲有可能因限價令得到平抑,但從長期來看,應儘快增加中小套型住宅用地的供應與上市,從源頭緩解供需壓力,使市場迴歸本質。”高姍認爲,當前樓市是剛性需求佔主體,但在北京土地供應持續不足與限價令下開發商推盤動力不足的雙重作用下,樓市供需失衡的矛盾日益突出,房價上漲的壓力並未有絲毫減輕。
蓄客不足致拿證不開盤
除了定價太低導致開發商開盤積極性不高外,蓄客量不足也成爲了目前的一大問題。
華業·東方玫瑰銷售人員表示,“雖然排號結束了,但項目一直有房源,不用排號即可選房。”問其原因,銷售人員解釋,“我們此次開盤只有200多個房源,我們前期排號也差不多這麼多人,但部分客戶因爲一些原因退了訂金,可能在別處買了,也可能沒資格了。現在來的客戶也能買,只不過沒有9.9折優惠了。”
而在華業·東方玫瑰售樓處門口發小廣告的某業務員則告訴記者,每天他都向來看房的客戶推銷,“東方玫瑰每天看房的最多有十個人就不錯了。”
同樣的問題也發生在K2玉蘭灣,雖然售樓處看到來往的人不少,但裏面多是來簽約或是辦貸款的人。
據某熱銷改善性樓盤相關負責人告訴記者,新政後一部分被資格卡住的客戶被迫退出,影響了蓄客情況,“一套變二套、有資格變沒資格的佔到將近1/5,新增客戶又跟不上。”
這位負責人所言幾乎能夠代表目前北京樓市的現狀。