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未來四年全國14城寫字樓總量飆升八成,廣州供求基本平衡
未來四年,如果所有項目如期交付,全國14個主要的一二線城市的寫字樓總量將增加4080萬㎡,增幅達80%。世邦魏理仕日前發佈的《中國辦公樓實情調查》特別提到,部分二線城市寫字樓正面臨供大於求的嚴峻問題,有的城市如天津以80%出租率水平消化存量所需吸納期甚至長達27年。
寫字樓總量四年飆八成
世邦魏理仕研究部的統計數據顯示,截止至2012年底,在北上廣深以及杭州、天津、瀋陽、成都、重慶等14個大城市中,甲級和乙級寫字樓存量約爲5000萬㎡,其中900萬㎡已於過去兩年內完工。
而在未來四年,如果所有項目如期交付,這14個城市的寫字樓總量將達到4080萬㎡,較2012年增長80%。而在此之中,天津、瀋陽以及重慶等一些二線城市的寫字樓存量規模將翻兩番。
從近兩年的表現來看,上海和廣州等一線城市已逐漸吸納了近年激增的寫字樓供應,但二線城市則表現出供大於求的跡象,其寫字樓的平均空置率在過去兩年中由17.0%上升至20.7%。
新CBD項目壓力更大
“新中央商務區項目面臨更大的壓力。”世邦魏理仕研究部中國區主管、特許金融分析師陳仲偉表示,不少地方政府想借新的中央商務區來推動土地的銷售、城市的發展,就導致了二線城市存在過度開發的問題。“儘管新的中央商務區發展迅速,但是市場需求卻遠未跟上。比如成都的天府新區、天津濱海新區,等等,發展太多,風險太大。”
據預測,在2013-2016年之間,杭州、廣州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務區寫字樓將佔到各自城市未來總供應的30%-70%,而天津濱海新區供應占比則高達72.9%。
“毫無疑問,中國整體經濟正逐步向第三產業轉型,對寫字樓的需求也將隨之逐步上漲,但這種經濟轉型所帶來的需求並不能在短時間內完全得到釋放。”陳仲偉強調稱,所有的二線城市其實並不具備北京、上海浦東這樣的強大需求。
27年吸納期與70%延誤率
在供求風險方面,世邦魏理仕還根據所需吸納期的長短對上述14個城市進行了分級。其中,北京將在未來四年間繼續保持供應不足的狀態,若以100%出租率來消化存量,該地所需吸納期爲3.16年;廣州、杭州以及上海則處於供求平衡狀態;重慶、瀋陽以及天津供大於求的風險偏高。
“天津是未來供應所需吸納期最長的一個城市,其未來70%(超過370萬㎡)的新增供應來自於濱海新區。”陳仲偉表示,以天津爲例,如果以100%出租率水平消化存量,則所需吸納期爲60.32年,若以80%的出租率消化,則需48.26年。
不過,值得注意的是,由於中國房地產建設項目延誤的現象相當普遍,未來供應造成的壓力可能比預期的要小。“2009年,由於總體開工量較少,延誤率只有30%左右,而在2012年,這一比率卻高達54%。”
對於工程延期率出現上升,陳仲偉表示,主要原因有三個:開發商爲避開供應高峯有意推遲工程進度;業主因資金緊缺而導致工程延期;另外,也可能是因爲政府許可證發放延期而被迫推遲入市。大部分二線城市由於沒有強勁的需求支撐,而新增供應又源源不斷,因而延誤率也比較高,過去四年達到52%。
“而在天津和瀋陽這兩個未來供應壓力最大的城市,過去四年的平均延誤率更是高達70%以上,即便如此,天津以80%出租率水平消化存量所需吸納期也長達26.54年。”陳補充稱。