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近日,世邦魏理仕發佈《中國辦公樓實情調查》報告,深圳、成都、武漢、南京、青島以10年以上的去化週期,被列爲“中等風險城市”。
南京辦公樓市場是否真的供應過剩?拿證據來。
南京網上房地產的數據顯示,去年全市辦公房上市66.94萬平方米,銷售46.97萬平方米,銷售速度並不算慢。而目前全市辦公房可售面積爲132萬平方米,按去年銷售速度,消化週期約2.8年。
與其他城市供求關係對比,南京辦公房並未嚴重過剩。尤其是世邦魏理仕的報告指出,未來4年天津新增辦公樓要消化60年,瀋陽要消化25年,重慶要消化20年。相比而言,南京辦公樓的開發,要謹慎、保守得多。
實際上,南京辦公房集中在新街口、珠江路、鼓樓、湖南路等老城及河西,但江寧、江北等新區的寫字樓卻供應不足,5A甲級寫字樓更是一片空白,無法滿足當地企業的辦公需求。同時,南京低品質的辦公樓過剩,而高品質的5A甲級寫字樓不足。
以江寧爲例,人口多達115萬,擁有1206家外企或分支機構,45家世界500強企業,近萬名外籍人士。但江寧卻尚未有一家真正意義上的5A甲級寫字樓、五星級酒店。
因爲新區缺少辦公樓,所以很多企業被迫到擁擠不堪的新街口,尋找又老又舊的寫字樓辦公,還要承受高昂租金。員工則浩浩蕩蕩地從江寧、江北等新區,承受巨大的交通壓力,趕赴新街口上班,傍晚再從新街口的洶涌人潮中,殺出一條血路,回家。
如果在河西、江寧、江北等新區,有高品質的寫字樓,停車方便,有地鐵相連,租金又比新街口低,顯然,會有諸多企業願意逃離新街口,“棄暗投明”。
政府已經意識到這一問題,所以在河西規劃了蘇寧慧谷、南京萬達廣場、新地中心、金奧大廈、世貿中心等寫字樓集羣,在江寧萬達廣場規劃了2棟甲級寫字樓、4棟乙級寫字樓、1家五星級酒店,希望打造新的商務中心。儘管江北的商務發展,似乎還沒起步。
近幾年,越來越多企業從新街口,搬到河西、城南、江寧等區域的新興寫字樓。這股方興未艾的“企業搬家潮”,反映了新區寫字樓的旺盛需求。
世邦魏理仕僅僅通過預估寫字樓的消化週期,就把南京列爲供應過剩的“中等風險城市”,顯然只是武斷的結論,並不符合實情。