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眼看着即將進入畢業季,又快到了一年的租房旺季。儘管每年都有人感嘆房租上漲,不過近日也有網友在網上發帖稱,自己房屋出租10年,房租漲得實在沒有房價快:“以前房租的錢,8年就夠讓我把房款還完的,要是按現在的房價和租金再還40年都不夠。”
有業內人士表示,目前市場上的房子,幾乎沒有租售比可言:“按照現在的房價和房租計算,基本上‘以租養房’的年限要延長到40年左右。這早就超過了國際租售比年限的警戒線水平。”
市民:租金回報率10年降6.5%
儘管每年到畢業季,都有人感嘆房租“一年比一年貴”,但是也有不少人表示,相比於房價,房租簡直算得上“沒漲”,市民程婷近日就算了一筆賬:“10年前我房子的租金,8.3年時間就夠填滿房價了。要是按現在的房租和房價計算,40年也不夠還的。”
“我的房子是從2003年開始出租的,102平方米的房子,當年的租金價格是2300元/月。”程婷說,2002年因爲考慮房屋拆遷問題,因此提前在江寧東山附近買了一套102平方米的躍層,當年房價23萬元:“2003年拿房後,因爲工作在主城,當時交通又不方便,因此並沒有搬到新房住,而是把房子租了出去。”
程婷說,當時房子因爲整租,又花費10多萬元進行裝修,因此房租價格比較高,當時就租出去2300元/月:“儘管當時背了18萬元貸款,但是每月還款也只要2000元。也就是說,房租不但能填貸款,還能有一些盈餘。”
今年年初,租了十年房的房客即將離開南京,程婷不得不重新開始另尋租客:“當時想10年前房租都到2300元/月了,現在還不得漲到3000元?”但是當她去中介詢問後才知道,房租並沒有自己以爲的漲得那麼快,“中介說,這房子現在也就能租2500元/月上下,也就是說,10年時間裏,房租每月才漲200元。”
“當年買房總價23萬元,每月2300元/平方米的租金,每月的回報率達到9.5%,出租8年多就能收回房價成本了。”程婷說,如果按照現在房價和租金,“以租養房”的時間,延長了32年:“現在我們這片房價在1萬元/平方米左右,估計房屋總價102萬元,但是房租每月只有2500元,年租金回報率降低到3%,就算買房人用全款買房,按照這樣的租金,要用41.6年才能收回成本,租售比年限拉長了32年。”
中介:新購房租售比達40-50年
“按照現在的房價和租金計算,幾乎沒有租售比可言。”南京我愛我家市場部經理胡涓娟告訴記者,按照國際標準的房屋租售比警戒線,約爲25-30左右:“也就是說,在同一時間內,房屋的總價可以在25-30年的時間裏,通過租金收回。”但是從目前市場情況來看,這基本上不顯示:“基本都超過30年,大部分都在40年-50年時間。”
胡涓娟認爲,在10年時間裏,從原來租金8年能養一套房,到如今延長到40多年,除了房價上漲明顯這一主要原因外,租金難漲也是重要因素:“房租難以大幅上漲的原因,還是和市場承受能力相關。房租的價格如果突破個人承受的底線,那肯定就租不出去。”
胡涓娟介紹,按照目前南京的租房市場來看,南京個人租房價格承受底線,每月在2500-3000元左右:“這是單套房租價格。如果超過這個承受底線,或者個人承擔的房租金額和貸款月供金額差不多的時候,租房人在能湊齊首付的情況下,一定會轉向買房。畢竟同樣的支出,買房是有轉固定資產的投入。”
從南京區域來看,目前南京各板塊租售比相對較高的地區,主要還是集中在江寧、江北地區:“主要還是這些地區的房價相對較低,而且房子比較新,租金相對來說高一些。”另外一種租售比較高的房子,則是主城中心地段的老舊小戶型:“這類房子因爲年限長戶型小,總價比較低,但勝在地段優勢,如果裝修好一些,租金還比較高。總價50-60萬的小房子,月租金1500-1700元左右,租售比也能達到1∶20了。”
但胡涓娟坦言,如果按照純投資動機來看,最好能控制在1∶15左右:“也就是說在15年內,能夠用租金把房價收回的,但現在基本上不可能,所以想通過買房出租來投資的購房者,最好還是打消這個念頭。”
專家:高租售比或讓購房年齡提前
“相比於房價,租金是更能夠體現房子內在價值的方式,租售比過大,正是表明了對房屋價值的透支。”南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華認爲,租售比過大可能造成的直接影響,便是導致購房者年齡提前。
“雖然和房價相比房租漲得並不厲害,但是和年輕人的收入而言,房租又佔了很大比例。”吳翔華舉例,一個剛畢業的大學生,月收入在2000元左右,房租就能佔了一半,還隨時面臨房東漲價的問題:“所以一旦湊齊了首付,就會選擇買房而不是租房。這就導致了年輕人會選擇過早買房,限制了消費能力,過早決定工作範圍,從而抑制創新。”
吳翔華坦言,由於國內對房租租賃市場的限制較小,所以房屋租賃的不穩定因素較大:“房東可以隨意漲價,隨時趕房客。相比之下,一些歐美國家因爲對房東進行限制,需要繳納保有稅,且對房租漲價進行限制,因此更多的人願意租房而不是買房,購房需求自然下降,房價自然也就漲不上去。”記者孫梅欣