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進入5月,多個城市“新國五條”細則陸續滿月,縱觀一個月來的全國樓市表現,量跌價滯、觀望情緒加重已經成爲不少城市樓市的集體表情。作爲本輪細則最嚴格的城市,北京“新國五條”細則執行一個月來,新房、二手房市場迅速進入冰封期,除了成交量高位回落外,此前一路上揚的新房價格已經出現停漲態勢,從議價空間看,有個稅的房源議價空間明顯超過無個稅房源,涉個稅房源均價已經逐漸出現了下滑。在經過4月份以來供需雙方的短暫觀望後,不少項目預計在本月中旬開始加快銷售節奏。
□新房
供需驟降
繼今年年初銷量連創高峯、供需兩旺之後,好景不長,隨着新國五條重磅出臺,北京房地產市場開始步入下行階段,新房市場供需雙雙下降,短短几個月內,樓市經歷冰火兩重天的境遇。
4月新房成交環比降六成
根據北京中原市場研究部統計,4月北京新建住宅成交面積爲83.84萬平方米,新建商品住宅成交8280套,環比下降57.32%,接近六成,同比上漲5.84%。其中,期房成交6200套,現房成交2080套,剔除保障房,普通新建商品房住宅網簽約5261套。
北京中原市場研究部分析認爲,4月北京新建商品住宅成交量衝高回落,一方面由於3月北京住宅成交量創網籤歷史最高,購房需求在新政推出之前迅速釋放,成交一定程度上透支;另一方面,住建委嚴格監控房價,對於價格偏高將不發預售許可證,導致年內新建商品住宅供應量僅100萬平方米,遠低於目前市場成交量,目前新建住宅市場“房市兩虧”。
此外,京版“國五條”落地使得多數購房者在新政後選擇短期內暫不出手。亞豪機構副總經理任啓鑫分析認爲,從細則內容來看,對京籍單身人士購買二套房的限制以及在此提高二套房貸首付的規定,在短期內導致了市場需求的急劇萎縮,即便是有資格的購房者在新政後也多選擇短期內暫不出手,以觀政策後效,因此導致了新政之後4月成交量急劇降低。
而價格方面,4月北京新建商品住宅成交均價21938元/平方米,同比漲8.91%,環比漲4.04%。隨着五環內項目地域優勢及入市增多,成交量走高,而五環外成交比例則有所下降。
供應縮水明顯
根據亞豪機構統計數據顯示,2013年4月,北京住宅市場僅有21個項目入市,比上月減少6個。21個項目中僅有中建國際城一個純新盤項目,其餘20個均爲老項目後期。21個項目共新增商品住宅4188套,預售許可面積46.3萬平方米,環比上月分別減少31.3%、21.5%。
不僅如此,作爲樓市傳統銷售旺季和開盤最集中的時間段,今年5月冷清開局。據亞豪機構統計數據顯示,在剛剛過去的3天小長假(4月29日到5月1日),北京樓市僅有首創·瀾茵山、亞奧·金茂悅、玉蘭灣三個項目開盤,新增供量618套,新增供應面積7萬平方米,同比去年五一小長假,供應套數、供應面積雙雙大幅重挫七成。
亞豪機構副總經理高姍認爲,目前大量項目尚處在獲取預售許可證過程中不斷試探漲價底限的階段,不過,預售價格過關的項目並不多,導致當前開盤項目大幅減少。但高姍分析,臨近房企發佈中報時間窗口,爲了衝刺業績,一些開發商必須加快推盤,以實現良好的銷量和銷售額。因此,高姍認爲,五一期間的低迷局面不會一直持續下去,樓市供應量有望在近期有所增加。尤其對於一些中高端項目,由於較高的銷售單價更易實現資金回籠,自4月以來便迎來相對集中的入市,樓市供應結構也因此出現了結構性變化。