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一直被卡得很緊的預售證發放,終於從4月底開始有了小小的開閘。北京市住建委網站顯示,4月,北京共有13個樓盤取得預售證。
其中,4月份前20天,僅有4個樓盤取證,可售住宅套數爲1239套;4月份後10天,共有9個樓盤取得預售證,新增住宅供應3308套,遠遠超過中上旬。這9個預售證中有6個是在4月27、28、29日三天集中批覆的。
截至5月7日,又有位於房山竇店的萬科幸福匯[最新消息價格戶型點評]、豐臺的園博府、常營的常楹公元[最新消息價格戶型點評]等3個項目獲得了預售證。
不過,還是有相當一部分樓盤在獲得預售證的道路上進程緩慢。
不接受指導價難獲預售證
“我已經關注你們項目快半年了,從去年12月就說即將開盤,後來又說今年3月開盤、4月開盤,到現在也沒開盤。價格一直也問不到,實在是開不了我就看別的房去了。”
在位於亦莊的和成璟園樓盤售樓處,一聽銷售人員說樓盤將在五六月份開盤,看房者抱怨。銷售人員則顯出一臉無辜說:“我們比您還着急,預售證一直批不下來,現在批個預售證多難呢!不是我們一家,很多樓盤都是這樣。我們樣板間5月11日就開放了,您可以來看看,不如今天先排個號,買房時能享受9.9折的優惠。雖然現在價格還沒定,但您可以參考周邊同類產品的價格。”
3、4月份以來,本市的新盤要想取得預售證越來越難。
根據3月30日發佈的“國五條”北京細則,北京將進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。
4月10日,北京市住建委主任楊斌做客城市服務管理廣播“市民對話一把手”節目時表示,本市新建商品房在申報預售資格時,要接受政府對價格進行的管理和引導,報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價,也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格。如果開發商不接受指導價,將不予發放預售許可證。
獲批售價均漲幅不大
市住建委網站顯示,“國五條”北京細則實施以來,4月份取得預售證的樓盤的擬售價格,都與該樓盤上一次的擬售價格差距不大。
如4月27日,通州項目K2玉蘭灣的6號樓、10號樓獲得了預售證,幾乎與上一次的擬售價格相當,如6號樓的價格不到27000元/平方米,而今年3月份該項目拿證的擬售價格均在27000元/平方米以上。
4月29日,亞奧·金茂悅B2-5和B2-8兩棟樓取得預售證,擬售價格分別爲34234元/平方米和36281元/平方米。去年11月,該項目B2-1號樓取證,預售價格35999元/平方米。
5月4日,萬科[簡介最新動態]幸福匯的三棟樓取得了預售證,獲批的擬售價格明顯低於8個月之前。去年9月,萬科幸福匯10號樓、16號樓的擬售價格約爲11000元/平方米,實際成交價近10000元/平方米,而此次新拿到預售證的三棟樓擬售價格均未超過11000元/平方米。
首次開盤的純新盤獲批的擬售價格基本與周邊項目持平,如位於豐臺區郭公莊的北京方向擬售價格爲36800元/平方米,而今年初,同樣位於郭公莊的萬科藍獲得預售證,兩棟樓的擬售價格都在36000元/平方米以上。
團購房源拉低擬售均價
記者調查發現,在獲得預售證的項目中,有一些低價的團購房源,拉低了項目的整體售價。
4月27日,位於通州的華業東方玫瑰[最新消息價格戶型點評]B區的兩棟樓獲得了預售證,擬售價格均在16200元/平方米左右。這一價格不但比去年11月該樓盤D區三棟樓獲批的擬售價格要低1700元/平方米,同時也比D區三棟樓的實際成交均價還低。
截至記者發稿前,市住建委網站顯示,華業東方玫瑰在去年11月獲得預售證的D5、D7、D8三棟樓已簽約387套,成交均價爲16352元/平方米。
記者瞭解到,華業東方玫瑰新取得預售證的B區兩棟樓400多套房源均已被團購。銷售人員表示:“這兩棟樓拿到預售證後就直接賣給團購方了,不進入市場銷售。”
5月5日,常楹公元有6、7、8號樓共三棟樓323套房源取得了預售證,其中,7、8號樓約260套房源已被某公司整棟購買,真正進入市場的新增房源只有50套。
據悉,常楹公元被團購的7號樓的擬售價格爲24719元/平方米;並非團購的6號樓的擬售價格則高達39995元/平方米,與該項目上一期開盤最高擬售價格34625元相比,漲幅超過5000元/平方米。不過,銷售人員告訴記者,6號樓的實際售價仍爲目前項目均價34000元/平方米。
開發商推盤策略分化加劇
在預售證面前,開發商分爲了三種化身,有一些急於快速週轉以獲取資金的開發商,加快了推盤速度。
“不用排號,我們房源充足,五一期間新開了兩棟樓。”K2玉蘭灣銷售人員說。市住建委網站顯示,K2玉蘭灣在4月新獲得預售證的共有449套房源,此前拿到預售證的房源中還有約66套可售房源。
克爾瑞機構分析指出,K2玉蘭灣的景觀明顯強於周邊樓盤,周邊主要生活配套設施也明顯便利,目前K2玉蘭灣的售價及銷售情況是價格高、賣得慢。
與上面的狀況相反,一些前期熱銷的項目現金流比較充裕,因而多選擇推遲入市,加上目前多個項目已經是無房可賣的狀況,均使得當下新增入市的房源減少,這又開始讓購房者擔心市場上供需關係是否會改變,以及是否會引發房價方面的變化。
“以前是開發商向購房人扛價,現在是開發商向住建委扛價。但是,扛價就拿不到預售證。”有開發商表示,在市住建委對項目預售證審批的嚴防死守中,有一些企業今年前幾個月並無突出銷售業績,如今又到項目新的節點,一直籌措開盤卻遲遲拿不到證,這讓這些開發商們“壓力山大”。
“好多樓盤都說四五月份開盤,卻遲遲不開,這不是明擺着讓手中有房可賣的開發商漲價嗎?”在K2玉蘭灣售樓現場,一位看房人向記者表示。讓他擔心的是,意在控制漲價的限價措施,是否會成爲雙刃劍?因爲易居研究院的監測數據顯示,截至3月底,北京的庫存量創2010年1月以來的最低水平。
鏈接
首地·浣溪谷拿證後捂盤惜售
在“一證難求”的狀態下,獲得預售證的樓盤,有的格外惜售。
以大興首地·浣溪谷爲例,該項目已於4月28日取得了預售證,應於4月30日零點開盤。但銷售人員表示:“要到5月11日開盤。”
記者瞭解到,首地·浣溪谷共有300套房批准銷售,“現在已經排了七八百號了,5月5日是最後一天排號,只有排號的客戶纔有資格參加開盤前一天的搖號、選房,排號要交2萬元意向金。”首地·浣溪谷銷售人員說。
延伸
豪宅遇到定價難題
“不能明顯高於該樓盤此前的成交價,也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格”是北京市住建委的兩條定價紅線。一個多月以來,有不少項目多次申報被駁回,又多次調整申報價格。然而,到底是拼價格還是拼關係,開發商們可謂各顯神通。
“之前賣毛坯房的,現在開賣精裝修,就是爲了申報時每平方米能多加幾千塊錢。以前賣精裝修房源的,現在開始緊着毛坯房源賣,因爲精裝修房價格本來就稍高一些,再加價不好通過審批,賣毛坯房可以名義上降幾千。”通州一位開發商表示。
有業內人士也指出:“在長期限價的背景下,不排除有開發商被迫做出在產品上做減法,悖離樓盤高品質的追求。”
對於那些高端樓盤來說,如何定價、如何取得預售證,成爲所面臨的新問題。
在4月份獲得預售許可證的13個住宅樓盤中,只有位於望京的一個樓盤獲批售價超過50000元/平方米,其餘項目售價都在40000元/平方米以內,而且有一半以上報價都在20000元/平方米以下。
位於大興區西紅門附近的鴻坤·林語墅,是鴻坤地產在該區域內開發的高端別墅項目。項目總經理侯守超表示,這是一個純別墅的高端項目,計劃在今年6月開盤入市,打造區域標杆項目。
而鴻坤·林語墅所在區域以普通住宅樓盤爲主,售價普遍在20000多元/平方米。與之相比,鴻坤·林語墅定位明顯高端,而且在精裝修、健康住宅技術等方面的成本投入不菲,預計售價應該明顯高於區域內在售項目價格。
如何審批高端住宅項目預售證,這讓市場各方都拭目以待。