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在通州區新翠景園小區收費標志牌上標注的頒發單位並不是發改委,而是小區業委會。
業主委員會是全體業主行使權力的機構,由業主選出,受大伙愛戴。但近期本報記者連續采訪了兩起業委會被業主告上法庭的案件,暴露出業委會在行使權力時同樣存在侵犯業主權益的一系列問題。
跟十幾年前不同,曾經是『全體業主維權領袖』的業委會如今成為小區利益的決策者,業委會主任成為『肥缺』。比如:其對於高達億元的維修基金存在哪家銀行、用哪家物業公司和樓宇廣告收入管理等都有決策權。
而監管業委會的制度不健全,也給謀私和『腐敗』埋下伏筆。
●案例1
業主拒交『佔地費』車被鎖
居住在通州區新翠景園[最新消息價格戶型點評]小區的井先生,3月6日晚致電本報,稱有人把他的車鎖上了,早晨上班都耽誤了。報警之後警察也來了,但是因不牽扯治安案件,派出所也很難解決。
記者經過調查,得知鎖車的是小區服務公司的負責人。因井先生開車上班出小區門口時拒絕交停車費,保安人員就禁止他出門。趕著上班的井先生就鎖上車門走了,於是服務公司經理范聖武用一把車輪鎖將車鎖住。井先生及家人反復交涉,還是被強行收了1800元『佔地費』纔獲放行。
記者在小區的門口,見到了我們常見的藍色停車收費標志,但與常不同的是,正規的停車收費標識都是物價部門頒發的,落款是北京市發改委,而新翠景園小區的停車牌落款卻是業主委員會,並且收費標准並不低於同類地區的其他地點。
記者詢問了幾位小區業主。吳女士告訴記者,業委會主任王芹主張小區自管,不聘任物業公司,卻自己成立了一個自任法人代表的服務公司,從業主委員會手裡接過權力,繼續收取物業費和停車費。大量業主認為他們這樣做不合規矩,就以沒有資質為由拒絕交費,纔鬧到今天的境地。
一位王先生說出了大家的不滿:『既然自管,那業主應該得到實惠,但實際上收費標准並沒有降低。由於服務公司是王芹的,業委會主任也是王芹,這就難說是不是為全體業主謀福利了。』對收取停車費有異議的業主們表示,既然小區實行自管,整個小區的土地是全體業主自己的,為什麼還收『佔地費』?即使要收停車費,也要經過相關手續、開具發票纔行。
鎖車事件發生後,井先生將服務公司告上法庭。3月29日下午,通州法院開庭審理該案。當審判長問起服務公司負責人為何鎖業主的車時,該負責人稱是對違章停放的車輛『采取措施』。在審理收取費用1800元是否合法時,范聖武代表公司表明5日之內可以退錢。
庭審後,井先生的代理人王律師對記者說,業委會收取1800元根本沒有提供正式發票,開一張白條了事。
記者電話聯系業委會主任兼服務公司法人代表王芹,電話無人接聽。
近日,通州區法院對井先生訴北京翠景社區服務公司案作出一審判決,服務公司7日內返還佔地費1800元;賠償原告鎖車經濟損失1000元。
●案例2
主任帶頭封陽臺被訴訟
海淀區浩思家園(專家國際花園[最新消息價格戶型點評]、專家國際公寓[最新消息價格戶型點評])小區的案件,與通州新翠景園案件不同的是,業委會主任帶頭封陽臺、不交物業費等行為激怒了其他業主,最終被訴至法院,要求撤銷海淀區東昇鎮人民政府對浩思家園業委會做的備案。
由於小區業委會經過合法程序選舉產生,須由當地人民政府備案纔能生效,業主要求撤銷備案,其實是對現任業委會的一種實際罷免。
業主們認為,浩思家園業委會的成立,違反《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》的有關規定,鎮政府怠於履行職責,將成立時存在重大缺陷和違規的業委會予以備案。
業主代表向記者介紹說,業委會成立以來,有的委員在QQ群裡煽動一些業主拒交物業費和空調費,致使物業公司收費直線下降。業委會主任程寶義在當選之前就有不交物業費的先例,並且帶頭封陽臺,這本是業主公約中禁止的,引得很多家庭都跟著封陽臺、打隔斷,現在物業公司已經宣布近期退場。
記者聯系到了業委會主任程寶義。他稱,封陽臺是在他當選主任之前發生的,跟『主任帶頭』沒有關系,而且封陽臺是物業公司同意的,否則工人和材料也進不來。
目前該案正在海淀區人民法院審理。
律師說法
聘用物業現階段更可靠穩妥
針對很多小區業委會想甩開物業自管的趨勢,法晚記者采訪了北京億中律師事務所王京平律師。他說,業委會自管小區物業,本來是一個探索的方向,但後來走了很多彎路。『聘用物業公司,尤其是一個具有一定規模和管理經驗的物業進行管理,事實證明是現階段比較穩妥可靠的管理模式,比業主自管更規范、效率更高。』
一個物業公司的成立,需要向主管部門申報資質,其中一些職位比如電工、水暖工等,是需要持證上崗的。此外,物業公司也要對小區可能出現的事故承擔責任。比如下雨時小區電路怎麼處理,刮風時高層屋頂儲水罐該怎麼保護。
前幾年,通州某小區清理下水道,沼氣熏死了人,幾個消防戰士救人最後犧牲,隨後物業公司負責人被抓,並且物業公司對遇害者進行了民事賠償。如果小區業主自管,誰來承擔刑事責任?誰來賠償受害者?
對於收取『佔地費』,王律師認為,小區地面產權究竟是誰,就應該由誰向市政管委申報停車位,按照批復的車位數量,由物價部門核准收費標准,再向工商管理部門申領發票。只收錢不開正式發票,無論叫『停車費』或『佔地費』,車主都可以拒交。
物業公司
權力無監管為『腐敗』埋下伏筆
一名不願透露姓名的物業公司總經理告訴法晚記者,跟十幾年前不同,如今當選業委會主任可以獲得豐厚回報。曾經是『全體業主維權領袖』的業委會,已經成為小區經濟利益的決策者。而業委會受監督的制度沒有健全,這就導致了謀私可能的存在。
以這位老總所工作的小區為例,100多萬平方米的社區有近萬戶,僅業主們買房時繳納的維修基金就高達億元,將這筆錢存在哪個銀行,業委會主任是有決策權的。即使分區設立業委會,每個主任名下也管理著幾千萬元。銀行有可能用各種手段來拉這個儲戶,何況他還能對如何使用有決策權。
除此之外,高檔社區還有樓宇廣告的收入,是否同意廣告公司進入,或者選擇哪一種廣告進入,業委會主任都有一票否決權。
由於不可能事無巨細都開全體業主大會,這就給腐敗埋下伏筆。而業委會成員不是國家工作人員,關於受賄、索賄的懲罰力度也小得多。
物管專家
如遇侵權業主可訴諸法律
物管專家舒可心在接受法晚記者采訪時說,在業主組織的法律制度設計中,既沒有考慮組織運轉所必需的經費來源和管理規定,更沒有賦予業主在出現腐敗時的罷免途徑,是近年業委會和業委會主任被業主起訴增多的原因。
類似破壞小區整體環境和侵害業主利益的情況出現時,業主訴諸法律是一個最基本的維權行為,至少是對不合法行為的一種抗爭,也會對立法機構提供有力的理論支持。
『我們需要一套法律法規,迫使業主領袖們只能做高尚的事情,這纔符合業主委員會成立的宗旨。』舒可心如是說。
新聞鏈接
2010年起施行的《北京市物業管理辦法》規定,業主大會由物業管理區域內全體業主組成,對物業管理區域內共用部分實施共同管理。業主委員會委員實行任期制,有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。
業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意願和要求,並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。
業主委員會是業主大會的常設執行機構,其成員由業主選舉產生,受業主大會委托,對物業管理公司進行監督或者實行自治管理(國家法律法規禁止的除外),同時協調處理個別業主權益與大多數業主權益之間的矛盾和糾紛。
業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權,它代表該物業的全體業主,對與該物業有關的一切重大事項擁有決策權。