|
||||
上海春城業主就“業委會成立三年以來未召開一次業主大會,公共維修資金不透明開支,小區成立十年2400萬公益金不入賬”等問題,走上漫漫兩年維權路。
4月18日下午1點半,閔行顓橋法院,上海春城業主告業委會一案正式開庭。
《東地產財經週刊》(以下簡稱“《東地產》”)在開庭現場瞭解到,按照上海春城業主的說法,因業委會成立近三年未召開一次業主大會,420戶業主聯名就“業委會不經業主同意擅用維修資金超600萬元”、“小區十多年2400萬公益金去向不明”等問題起訴業委會。
《東地產》在庭審現場看到,原告席是8名業主代表,被告席位空缺,原因是被告委託代理人席上的一位40歲左右的女性,因手續不全退出被告席,後以旁聽身份就坐。
無被告的情況下,案件沒有新的進展,法官當庭表示,下次開庭將在5月份進行。
《東地產》瞭解到,上海春城成立於2000年,共3030戶業主,公共維修資金約3800萬元。春城業主的維權運動正式開始於2011年國慶節之前,至今已近兩年時間,如今維權活動已有1064戶實名業主參與。
矛盾:
兩張“表決票”14項內容
春城的故事由來已久,事件還要回到2010年底。
2010年11月8日,上海春城業委會成立。
2010年12月12日,一張“上海春城業主大會表決票”(以下簡稱“表決票”)投遞至春城每家每戶郵箱。
《東地產》在上海春城業委會主任董承提供表決票上看到,表決票上共三大項表決內容,共涉及到7個項目。其中,第一塊內容中,小區擴建部分車位、新建部分南大草坪停車場、商業街綜合治理作爲一項表決內容,表決可選擇“同意、不同意、棄權”,其他表決內容分別爲小區新增電視監控系統加高圍牆安裝電子圍欄、樓道一層大堂過道粉刷及以酬金制續聘銳翔物業,還有一項就是選擇業主大會開戶銀行。
這一表決票被維權業主稱爲“捆綁式”投票,並遭到了多數業主的強烈反對。
維權業主張阿姨告訴《東地產》,這麼多工程項目業委會只給一張紙就表決了,而且還有三個項目“捆綁”在一起。有些項目業主認爲是有必要的,有些就是強加進去的,叫業主怎麼表決!所以很多業主就認爲這個表決太牽強,也不合規。
另外,張阿姨說,樓道粉刷在表決之前就開工了,表決票也就走個形式。
《東地產》注意到,表決票上並未顯示工程費用預算決算以及資金來源情況。同時,表決票明確規定,不投票、不反饋意見的視爲同意多數人的意見。
董承提供的表決結果顯示,表決票實際發出2912張,回收1669張,無效5張,未反饋1243張。這1243張未反饋票被視爲同意多數人意見。
業主與業委會的矛盾因這張表決票中提到的工程後續建設而被激化。
業主代表夏涵(化名)明確告訴《東地產》,春城小區的公共維修資金是從2011年6月份開始動用的。夏涵強調,2010年12月份,公共維修資金還不能使用。
夏涵也向《東地產》提供了一張落款時間爲2011年9月10號的表決票,共7項內容,包括偉業路車位停放管理、挖掘增設部分車位拓寬消防通道、商業街車輛停放管理、春城停車難問題綜合治理整體方案、住宅區部門崗設門禁系統、小區中央公園改建及上海春城會所物權及使用權法律訴訟。
鑑於前一份表決票中的項目“捆綁”,業主們抵制了這份表決票。
據夏涵介紹,即便如此,這張表決票中的部分項目還是開工了。
業主:
維修金和公益金被鉅額開支
一個值得注意的現象是,近幾年,越來越多的房企開始吊銷營業資質。
以北京爲例,1月10日,北京市住建委正式公佈註銷中盛擎天房[簡介最新動態]地產開發有限公司等288家房地產開發企業的資質,其中266家房企因爲資質證書有效期滿但未申請延續,還有22家爲主動申請註銷資質。
調控下,許多房企面臨業績虧損的困境。據深圳證券信息有限公司根據去年年報數據統計,至少23家A股上市房企淨利潤爲負。最爲嚴重的京投銀泰虧損近2億。
中歐中小盤基金經理王海大膽預計,未來3-5年內,可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。“在美國城鎮化期間,房地產龍頭企業的市場份額可以超過10%,而萬科[簡介最新動態]的市場份額目前剛超過2%,市場集中度提升趨勢纔開始。”
王海認爲,差別化的調控措施有利於房地產市場的競爭,從過去“小而散”局面轉變爲“大而集中”的新格局,同時龍頭企業的經營策略方向正確,龍頭公司普遍銷售火爆、大舉拿地、業績都很好。
相對於王海的大膽預測,其他業內人士的判斷則更爲謹慎。中國房地產業協會的一份專業報告預計,至2015年將有30%的房企出局,受調控常態化影響,房企洗牌將加速進行。
“調控進入常態化,中國房地產開發企業的環境愈發嚴峻。”蘭德諮詢總裁宋延慶宋認爲,房企爲生存和發展,需要對企業模式進行不同方式的調整。
而根據其團隊預計,未來三年裏房地產開發企業法人單位數量的遞減速度,將不會低於12.28%。
業委會:
表決規範、賬目公開、合同齊全
針對業主們的說法,董承在接受《東地產》採訪時明確表示,春城所有的工程項目都是通過業主表決通過。
董承向《東地產》提供多張“召開業主大會通知”、“規劃公示”、“招標公告”、“工程說明”,並表示,這些都曾張貼在小區的公告欄上。這樣的迴應被維權業主認爲是“造假”。
《東地產》在一份落款時間爲2010年12月26日的招標公告上看到,樓道、大堂粉飾,部分道路拓寬、改建部分停車位、新建部分人行道,商業街道路維修,南面草坪改建停車場,這些工程造價合計3896575元,中標單位是甘肅省第五建築工程公司上海奉賢分公司;此外,安裝電子圍欄,商業街東西入口安裝停車收費系統,小區155個單元和主要路口安裝電視監控系統,這些工程總造價1545050.32元,中標單位是上海騰天信息技術有限公司。
董承還將各個工程的審價報告、中標公司合同、賬目明細提供給《東地產》看。
多張“工程說明”中提到,工程款項在公共收益中支出。對於業主提到的2400萬公益金,董承說,“業主在瞎說”。
董承向《東地產》介紹,業委會成立後,接手到的公益金收入是233萬多元。
《東地產》在董承提供的《上海銳翔物業管理有限公司上海春城公共性收支損益彙總表》中看到,2002年-2010年10月,春城公共性收入爲6099023.44元,其中停車位收入5905002.94元,廣告收入194020.5元。支出部分包括車管薪資及附加,工程支出如停車設施維護工程、電梯維護工程、健身休閒設施維修工程、房屋改造工程等,法定稅費,管理酬金,班車虧損等,最終結餘2331968.3元。
《上海春城2011年收支結餘表》顯示,2011年確認收入合計爲8117655元,各類支出小計8627289.83元,管理酬金支出642044.4元,稅金繳納458647.51元,當年收支結餘爲-1610326.74元,加上業委會成立初接手的233萬元,累計收支結餘爲721641.48元。這個數據有悖於業主提及的共91萬元公益金打入維修資金賬戶。
據董承介紹,目前小區的維修資金剩餘額爲3420萬元。
同爲被告上海銳翔物業有限公司上海春城項目部經理程年生在接受《東地產》採訪時表示,一切等2012年的審計報告出來後再定,公益金的收支情況,財務賬目都可以查到。
對於業主所提的三年未召開業主大會,董承和程年生均表示“不可能”。
董承說,業主大會分爲書面形式和公開召開形式,“許多表決結果、工程合同、預算決算都張貼在公告欄上,業主怎麼可能不知道。”
政府部門:
限制春城維修資金支取
今年1月17日,閔行區住房保障和房屋管理局梅龍鎮房管辦事處、閔行區梅龍鎮社區事務管理服務中心聯合簽發的致上海春城業委會和上海銳翔物業公司“函”中提到,對上海春城小區實施維修資金限制支取措施。
原因是“上海春城小區存在實施工程實施意見不規範、停車收益不入賬”情況。
2012年12月5日,閔行區房屋維修基金管理中心曾就上述問題向春城業委會和物業公司發出《整改建議函》和《收益金期限繳款通知》。
兩份文件明確要求業委會和物業公司需向業主公開“關於小區擴建部分車位、新建部分南大草坪停車場、商業街綜合治理規劃”,“關於小區新增電視系統加高圍牆安裝電子圍欄”,“關於小區各樓道一層大堂過道牆面粉飾”三個項目徵詢意見不規範的事實向業主做出解釋並公告全體業主;要求上海悅翔物業公司將公益收益存入業主大會專項維修資金賬戶”。
但至今業委會和物業公司並未按上述要求向業主作出解釋,物業公司也未按照要求將公益收益存入業主大會專項維修資金賬戶。梅龍鎮房管辦事處和梅龍鎮社區中心聯合所發“函”依據也源於此。
對此,業委會“覆函”梅龍鎮房管辦事處、梅龍鎮社區中心,認爲所有工程程序合法,要求撤回“函”。
《東地產》致電梅龍鎮房辦,工作人員沈先生明確表示,“函”中所提均爲事實,不會撤回。
星瀚律師事務所律師雷聲建議,對於公共收益,業委會及受委託的物業公司應該每半年至少公佈1次專項維修資金和公共收益的收支情況,接受業主監督。
易家專欄:
體驗消費商業地產的王牌
在以天貓爲代表的電商崛起背景下,傳統的商業面臨挑戰,但商業地產仍握有王牌:網絡不可替代的體驗功能。
商業地產作爲一種空間,事實上還承載着社交、體驗和消費實現的功能。如同看電影不會被DVD取代一樣,全家總動員式的集中消費體驗,仍有賴以商業綜合體。天貓爲代表的網購,不過實現的是交易和買賣。從這個意義上,體驗式商業,仍然大有可爲。
所謂“體驗式商業”,是區別於傳統商業的以零售爲主的業態組合形式,更注重消費者的參與、體驗和感受,對空間和環境的要求也更高。“體驗式商業”最常見的載體是購物中心,因爲購物中心在建築設計、空間品質和經營模式上更易於實現“體驗式”的要求;同時,購物中心在業態組合上的豐富性和多元化,也爲體驗式業態的存在提供了契機。
傳統商業與體驗式商業有本質區別:以百貨爲代表的傳統商業,其零售類業態的佔比能達到80%,是商業體中的絕對主導;而體驗式購物中心,以休閒娛樂、兒童教育等業態爲代表的體驗式業態,在購物中心的佔比可達30%甚至更高。
國際上目前有很多體驗式購物中心的成功案例,美國紐約第五大道[最新消息價格戶型點評]、德國柏林庫達姆大街、日本東京都新宿大街、英國倫敦牛津街、法國巴黎香榭麗舍大街、以及香港著名的郎豪坊,這些世界超一流的體驗式商業中心,開啓了商業綜合體全新時代。
在上海金山,一個體驗式消費爲主的商業綜合體,正在演繹相似的投資開發思路。
易家中心項目的定位以家庭日常休閒消費爲核心,注重高端、休閒、便利性爲目標的一站式體驗消費的業態模式。8幢BOX式組合建築羣,以休閒步行街區、親水駁岸、廣場等相互軟性銜接,使整體感覺既有一體化商業的通透又有明顯的經營業態分區,這些特色設計都爲未來承租商戶創造了更多的人流量。在業態選擇上充分結合金山當地消費特點,規劃了互動體驗式消費和居民日常生活相關的配套商業區域如綜合超市、巨幕影院、中西餐飲、量販式KTV、健身、親子、教育、銀行、郵局等不同商業種類。使得項目能夠吸引更多有品牌影響力的商家,真正意義上做到了貼近生活的商業運作主旨,而這些體驗式的定位,契合商業地產發展潮流,也是電商不可替代的王牌。