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眼下,南寧市的新建小區較多,很多尚未進入支取物業專項維修資金的階段。這部分業主最關心的是,他們繳納的維修資金去哪了?十幾年,甚至幾十年後,這筆錢能否派上用場?
監管不便
賬戶信息不公開
根據2009年實施的《南寧市物業專項維修資金管理辦法》,負責管理維修資金的部門,應當與專戶管理銀行每半年覈對一次資金賬目,並向業主、公有住房售房單位公佈賬戶餘額、使用情況等信息。
遺憾的是,這條規定至今仍未實現。目前,如有小區業主要查詢賬戶情況,必須主動持房產證和物業專項維修資金小票,前往管理機構查詢。而在南寧市住房保障和房產管理局網站上,資金管理下面的維修基金一欄,一片空白。
此外,2009年,南寧市開始收取物業專項維修資金時,管理機構曾承諾,通過開設觸摸屏、電話查詢、短信提示、銀行對賬單等方式,爲廣大小區業主提供查詢服務。記者發現,這些承諾至今尚未兌現。
5月6日,南寧市房產資金管理中心有關人員表示,房管局的網站上確實沒有提供維修資金的查詢功能。該中心成立迄今,也沒有公佈過資金賬目情況,有需要的業主可致電或到中心查詢個人分戶賬。今年,該中心正加大網站建設力度,爭取早日實現網絡查詢等便捷服務。
資金去向
託管在商業銀行
在南寧市,不少受訪的小區業主稱,他們交了物業專項維修資金後,卻不知道錢的去向,以及如今賬戶上還有多少錢,更不知道如何去查詢、監督。其中不乏擔憂者:這筆鉅額資金“無聲無息”,會不會有問題?
該中心有關人員稱,目前,這筆資金的專戶管理銀行有中國銀行、廣西北部灣銀行、光大銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行等,是南寧市住房保障和房產管理局會同財政部門確定的。根據有關規定,其存儲利息,主要是參照公積金存儲利息的計算方式。
記者瞭解到,公積金的存款利息較低,放款利息也低於普通商業貸款,屬於一種特殊的收儲、貸款模式。
一銀行人士稱,按照規定,當年交入的資金享受的是活期利率,基本可以忽略不計,即使是連年結轉的本息,也是以3個月的定期存款利率計息,目前只有百分之二點多的收益率。在各種存款模式中,這幾乎是最低廉的一種。
“當初交的錢,等真正要用時,可能會貶值。”該銀行界人士擔憂:目前,南寧市以新建的房屋居多,基本都處於“青壯年”,等到“晚年”需要大筆資金維修時,以目前的管理模式,如何增值保值是一大問題。
購買國債
尚無小區提申請
“作爲管理機構,首先要考慮資金的安全性。”該中心相關負責人稱,他們也希望在符合法律規定的前提下提高資金的使用率。但是這筆資金屬於業主所有,如果拿來投資理財,可能會帶來巨大收益,也可能出現較大風險,“萬一投資失敗了,誰來承擔?”
事實上,對於物業專項維修資金的管理,並非只有存款一條路。根據2008年住建部、財政部聯合出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》,可以利用專項維修資金購買國債。以當下五年期的國債爲例,年化收益率接近百分之六,南寧市約20億元的物業專項維修資金,一年可獲利1.2億元。相比之下,即便這筆資金全部是3個月定期存款,利息收入僅有5000多萬元,不及前者一半。
該負責人說,目前,南寧市還沒有小區提出此類申請。購買國債應當經過小區業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主,且佔總人數2/3以上業主同意。“如果哪個小區的業主大會決定使用維修資金購買國債,可向管理中心提出申請”。
他山之石
多地在積極探索
爲了用好、管好物業專修維修資金,近年來,全國多個地方都在探索。譬如,針對專項維修資金使用複雜、流程多的問題,南京市出臺意見,維修資金將可以“打包”申請和“應急”申請;針對管理中存在的未交“缺口”,鄭州市試點補建維修基金制度,爲老舊小區補充維修資金及續籌指明路徑;長沙市則啓動試點,維修基金使用“2/3業主簽名”的難題有望破解……
幾名法律人士認爲,物業專項維修資金的管理之所以困難重重,主要是沒有理清關係:小區業主交的錢,由其它機構管理,自己卻不能享受充分的知情權和處置權。當務之急,是推進所有小區成立業主大會。業主大會是維修基金持有和管理的主體,不僅便於使用好這筆錢,也有利於更好地監督物業的工作。在業主大會尚未成立時,建設主管部門應該幫助成立業主大會,解決維修基金的落地問題,這樣既能幫助小區自我管理,也能減小行政壓力和風險。