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“小龍湖”也好,“小保利”也好,陽光城的發展模式正受到越來越多的關注。
東地產傅一辰報道
一年以來,陽光城迅速成長。
4月25日,陽光城發佈的2013年第一季度報告顯示,2013年1-3月,陽光城的營業收入9.06億,同比增加88.27%;淨利潤0.44億,同比增加338.82%。
而陽光城的股價,也從2012年4月的8元,漲到了2013年5月的20.9元。
“公司2011年獲取了大量的土地儲備,2012年聘請了優秀的管理團隊加以運作,從而實現了2012年公司的發展騰飛。公司新的管理團隊對於未來公司發展戰略定位清晰,可行性強,公司管理流程再造後充分調動了公司各線人員積極性,未來成長空間仍然很大。”中信[簡介最新動態]建投的一份研究報告指出。
區域性深度擴張
陽光城在進行拿地和擴張時,選擇的區域較爲集中,在每個區域的發展也較爲深入
陽光城2012年年報顯示,報告期內,公司通過招拍掛和合作方式拿地18幅,其中約有三分之一位於西北地區,其餘儲備則分佈在大本營福州,以及上海。
以上海爲例。陽光城在將總部遷至上海後,4個月內共取得4幅地塊,超過了在上海開發的其他房企。
2012年11月18日,陽光城集團董事局主席林騰蛟宣佈將總部從福州遷到了上海。
而在三天前的16日,陽光城剛以2.7925億元底價在上海拿下首幅宅地競得羅店新鎮E4-1地塊,樓板價8001元/平。
12月6日,陽光城聯合體以3.05億元競得上海嘉定區嘉定新城C11-2地塊,樓板價6690元/平方米,溢價率48.67%。
2013年3月20日,陽光城以1.5億元競得外高橋新市鎮E06-03商業地塊,成交樓面價9742元/平方米,溢價1.36%。
4月3日,陽光城在上海外高橋再下一城,以1.005億元的底價取得了外高橋新市鎮G03-17地塊,樓板價4267元/平方米。
“陽光城還在成長階段,不管是團隊管理、人才儲備、資金儲備都不能完成全國覆蓋,所以更應該有所選擇。對於陽光城來講,目前做什麼產品、進哪些地區、用什麼人才是考慮最多的三個問題。陽光城現在已經在福州、廈門、西安、上海這四個市場深入發展。”在一次採訪中,陽光城集團總裁陳凱表示,“近一階段,陽光城首先希望把大本營福州做得更紮實,然後把已進入的上海、廈門及西安做透。”
國泰君安的一份研究報告指出,陽光城拿地積極、戰略明晰,受益新型城鎮化。2012年新增權益建面近200萬方,預計2013年可售貨值接近200億,銷售可超百億。同時,公司採用“一帶多點”的清晰戰略。土地均位於(a)福州、廈門深耕區域(沿海一帶)(b)西安、太原和蘭州中西部核心城市(c)上海,進軍長三角(沿海一帶)。
低成本融資與高激勵
在擴張的同時,陽光城採用的“高槓杆、高週轉、高激勵”發展模式”多次被業內人士作爲範本進行研究。
“福建金融中心[最新消息價格戶型點評]信託計劃”、“匯泰房地產信託計劃”、“與歌斐資產簽署合作協議”,查閱陽光城的公告、年報等便可發現,陽光城頻頻藉助信託進行融資。
據統計,自2012年至2013年3月,陽光城共償還信託六筆,存續信託共十一筆,平均利率爲13.4%,成本相對較低。
陽光城證券部相關負責人也曾表示,公司去年進行信託融資的平均成本在15%左右,而這在信託業並算高。此外,公司的不少項目融資方式採用了股權投資的方式。
在遇到調控時不少房企融資受阻,或融資成本較高,形成惡性循環。但陽光城卻藉助低成本的融資,在短期內成功進行了擴張。
此外,陽光城目前的管理團隊較多從一線大型房企引入,能力較強,並且股權激勵機制極爲慷慨。
現任陽光城的總裁陳凱曾在華潤、龍湖等擔任高層職務,並於2012年初加入陽光城。一些優秀的銷售團隊也同樣來自龍湖。
一位業內研究人士在分析中寫道,陽光城有一支優秀的管理團隊,公司部分高級管理人員曾是全國標杆房企的高級管理人員,一支優秀的管理團隊是個企業能否成功的決定性因素之一。“公司大股東和管理層大手批增持自家公司股票的行爲,是基於對公司未來發展的極大信心。良好的股權激勵機制,是給公司高級管理人員戴上了金手拷,能基本保證優秀管理團隊的穩定性。”
很顯然,陽光城的策略使其取得了良好的業績。在克而瑞發佈的《2013年第一季度中國房地產企業銷售TOP50》排行榜中,陽光城以39億的銷售金額首次入榜,排名第41位。
抗風險能力有待提高
在業績高速增長的同時,卻有不少業內人士擔憂,在如今政策變動情況較大的情況下,陽光城較爲激進的擴張模式是否會使其承受更大的風險。
由於房地產行業的特殊性,房企常會受到政策對市場和融資成本的影響,槓桿高的房企尤甚。
在國泰君安的研報中,也提到了風險因素:淨負債率高達239%,反映出高成長、滾規模公司的高槓杆特徵,但對融資市場變化敏感。
在回答關於政策對企業影響的問題時,陳凱表示,未來十年行業也有一定的發展空間。只要大方向正確,常態的調控才更讓我們放心,也會更認真的對待這個行業。“其實目前的這個階段,同樣也給了陽光城這樣的公司更多的機會。目前市場週期性變化越來越明顯,市場越來越細分,客戶的選擇也越來越多,窗口期越來越短。但是我們看到,土地漲價好像永遠比房價要快。所以對於我們這種成長中的企業來說,對投資運營能力的要求也越來越高,有沒有很強的核心競爭能力,這對我們來說也是一種考驗。”
而在經歷了一輪擴張後,陽光城的財務狀況也趨於穩定。
一位不願具名的券商研究人士向《東地產》表示,其實陽光城的槓桿已經有所降低,自去年以來不少信託已經到期或者提前償付,負債率也已經下降了不少。
中信建投的研報同樣指出,陽光城的槓桿推動公司發展,公司不斷拓寬融資渠道,12年實施了多項融資計劃,融資金額約20億,受益於公司優秀的週轉能力,現金回款增加,財務狀況保持安全穩定。