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負債高企、存貨積壓,在華僑城[最新消息價格戶型點評]A的二次擴張路上蒙上了一層抹不去的陰影。
定位高端房地產市場的華僑城A(000069.SZ),在3月8號公佈了其2012年年報。據年報顯示,在華僑城的主營業務中,房地產業務2012年實現營業收入112.5億元,同比增長10%;但毛利率較去年同期下降3.16個百分點,至59.86%。
另外,截止2012年末,華僑城的期末經營活動產生的現金流量淨額爲71.4億元,同比增長5倍;長短期借款總額爲226.73億元,較去年同期略有下降;但存貨達到351.35億元,同比增長10.7%;期末資產負債率爲69.95%,同比下降1.22個百分點。
年報還顯示,截止2012年末,華僑城土地儲備爲765萬平方米。其中,旅遊綜合業務配套地產儲備565萬平方米,房地產業務儲備200萬平方米。2013年度計劃開工面積爲96萬平方米,計劃可售面積168萬平方米。
從2011年年末的71.17%,到去年的69.95%,華僑城的負債率始終徘徊在國資委限定的70%“紅線”附近。而近幾年華僑城迅速拿地擴張的策略,也讓其背上了高存貨的包袱。
去年下半年在敲定寧波、福州和深圳大鵬等三大超百億規模的文化旅遊綜合新項目外,華僑城再次新增一個百億級投資項目,華僑城4月15日公告該項目落子重慶。
兩天後的4月17日,華僑城再次公告,公司爲打造寧波華僑城項目而成立全資子公司,已辦理完成工商註冊登記,取得營業執照。
華僑城董祕倪徵在接受採訪時曾表示,與第一輪擴張立足於一線城市和區域重點城市不同,華僑城二次擴張主要定位於1.5線城市,並進行多個產品系的全面複製創新。
華僑城在年報中也直言,上了一個臺階後,需要停一停喘口氣才能再上一個臺階。目前階段以及在可以預見的未來幾年,華僑城“旅遊+地產”的商業模式,將不可避免地引發趨勢性的規模擴張。
年報說,資本市場融資受阻,使華僑城喪失了股本擴張配合增長的機會,只能依靠自身的滾動發展,被迫主動放慢規模擴張的步伐。
而在這一過程當中,隨着旅遊地產市場的持續走熱,也會有越來越多的房地產公司加大力度投入旅遊地產行業。
就華僑城而言,業內人士表達了普遍擔憂,作爲回哺其旅遊地產資金的住宅地產,因其較多定位在中高端領(如浦江華僑城[最新消息價格戶型點評])域甚至高端(如華僑城蘇河灣),更容易拉長其資金鍊,從而產生資金週轉困境。隨着各大開發商紛紛進軍旅遊地產,華僑城的生存空間也必然會遭到不斷擠壓。
有分析師認爲,華僑城一直堅持重資產運營模式,在規模增長和利潤率方面,華僑城更注重後者,但由於樓市調控政策持續不放鬆,高端項目受其影響更甚,其追求的利潤率在今年還會繼續下降。
與此同時,之前擴張進入的泰州、雲南華僑城項目進展也不太順利,加之福州、寧波等地項目號稱投資百億,短期內華僑城還將面臨一定的資金壓力和政策風險。
當然,爲突破融資難題,華僑城自身也在探索中。資產證券化是其打出的第一張牌,2012年12月4日,華僑城發佈公告稱其“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃”正式成立,合計募集資金18.5億元。
對此,有業內人士認爲,華僑城通過資產證券化融資可有效盤活其主題公園產業的存量資產,此種方式募集資金,專款專用,能更好地推動歡樂谷的滾動發展。