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員村新村租盤的貨量較緊張,一房一廳或單間的盤源居多,兩房或三房的盤源相對較少。45平方米一房市場價為1.7萬元/m2,成交價72萬~76萬元,配齊家電可租至2000元/月,回報率3%左右。
近日,記者在員村踩盤時發現,該板塊二手房買賣雖以首置『剛需』買家居多,但仍有部分買家是奔著『員村拆遷』的小道消息前來押寶舊屋的投資客。據周邊中介經紀介紹,員村新村50平方米樓梯樓兩房,現時放盤價約85萬元,折合單價1.7萬元/㎡。而個別朝向較好、樓層較低的兩房物業,單價甚至逼近2萬元/㎡。對此,有業內人士指出,員村一帶的樓梯樓物業已被地鐵利好和『拆遷』消息透支了昇值潛力,如今若貿然入市,暗藏其中的投資風險不容忽視。
文/圖:記者王雯倩
買房故事
後悔兩年前沒買樓心儀兩房漲了10萬
曉琳在外資銀行工作,現與父母住在東圃,計劃在員村一帶購置自己第一套房產。曉琳的置業心態與許多單身白領相似,一是為手中閑錢尋一處保值的『歸宿』,二是趕在結婚前,為自己將來安穩生活覓一份保障。月收入不菲,加之她平日理財有道且『小道消息』靈通,5年已攢下約40萬元存款。受近期房地產市場風波不斷的影響,對投資房產一直頗有興趣卻無任何實戰經驗的曉琳,也開始在天河東部尋覓筍盤。在剛剛過去的『五一』小長假裡,曉琳便在中介經紀的陪同下,到員村一帶看了兩天二手房。最後得出的結論是,『早知道這裡房價漲得厲害,前兩年就不該花心思買理財產品,直接買套樓梯樓兩房,一年都能淨賺十幾萬元。』她說,心儀的50平方米樓梯樓兩房,2012年4月總價約70萬元,如今總價大多在80萬元/套以上,業主放盤心態較硬,幾乎沒有議價空間。
據合富置業旭日分行主管莊銳浩介紹,4月份員村板塊的二手房成交以租賃為主,佔比達七成,而買賣成交方面,買家仍然以『剛需』的首次置業客戶為主,兩房單位的需求很大。目前,員村新村放盤量不多,大部分的樓梯樓放盤價為1.5萬~1.6萬元/m2左右,部分朝向較好的低層單位,放盤價達1.7萬~1.8萬元/m2左右,經常出現缺貨。
投資客博『拆遷』由來已久補償收益難料
曉琳說,她發現有類似投資需求的非『剛需』客,在員村板塊並不少見。該板塊的中介經紀在推薦樓盤時,總會率先拋出『員村將被拆遷』、『物業昇值潛力較大』等小道消息,極力推薦投資客考慮員村新村樓梯樓。
樓梯樓單價2萬『虛火太盛』
記者通過多位中介業者了解到,員村新村二手房盤源不乏小面積、低總價的樓梯樓兩房,單價介於16000~18000元/m2,個別朝向、樓層俱優的物業,甚至高達2萬元/m2。而部分中介行家堅持國際金融城將會助力員村房價,認為目前仍有投資價值。也有不少行家認為,如今員村樓梯樓價格『虛火太盛』,早已透支市政規劃乃至『拆遷』利好對該板塊物業的昇值空間。投資者若貿然入市,前景堪懮。
中原地產美林海岸分行高級營業經理張素雲表示,隨著市政規劃出臺,特別是去年國際金融城概念落地,員村板塊再次成為天河東部板塊的『香餑餑』。不少業主看到政府的規劃,心態逐漸走強,目前一些二三十年樓齡的樓梯樓放盤價為1.6萬~1.8萬元/m2。由於近年員村周邊放盤量不大,二手市場貨量較緊缺,所以二手物業成交價呈現穩中有昇的態勢。
滿堂紅區域經理朱春森表示,相比於早兩年低價入手員村樓梯樓的投資客而言,眼下衝著2萬元/m2單價入市的投資客,其所承擔的投資風險陡然昇高。如居住環境、地理位置均比員村新村更好的翠湖山莊,目前有部分低層電梯樓單位放盤價約1.8萬元/m2,『如果以此價格作為參考,員村新村近2萬元/m2的樓梯樓小戶型,價格明顯有虛高之嫌。』
莊銳浩指出,隨著地鐵五號線開通以及舊城改造等多項政府規劃利好消息公布,員村房產市場日漸昇溫,與2008年二手房成交數據相比,如今員村板塊的二手樓成交價格昇值已超過一倍。眾多行家認為,這種昇值已預支未來幾年的昇值潛力,預計員村未來二手價格再次大幅攀高的機會不大。
不過,員村地區未來還有新地鐵線路以及政府舊城改造的規劃,預計在五至十年間,樓價還會有繼續走高的期望。但多位中介業者也表示,不建議投資者盲目地追高價,『畢竟政府的規劃還未有最終的定數,未來的拆遷補償收益是否能如預期走高,還是未知之數。』