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2013年3月1日,國務院辦公廳發布《關於繼續做好房地產市場調控工作通知》,地方『國五條』則於3月末集中出臺,受政策預期影響,樓市成交量在3月達到近年來的高點,但政策落地後,成交量下滑顯著。
新房受新政影響顯著成交量大幅回落
新政影響逐漸顯現,4月前三周成交量高位回落,但仍高於去年同期。根據監測,2013年4月前三周,全國20個代表城市周均成交288萬平方米,同比增長47.6%,且比去年全國周均水平高出4.5%,但比3月周均成交量大幅下降24.6%,主要原因在於3月在『國五條』細則預期和開發商推盤量加大等多重因素的帶動下,需求集中釋放,周均成交量達到近年來單月最高水平,而隨著上月末各地『國五條』細則陸續出臺,新政對成交量的影響在本月開始逐漸顯現。
4月第三周,成交量在第二周短暫回昇後再度下行,環比下降7.3%,但同比仍增長20.2%,成交282萬平方米。對比2010年4月『國十條』政策,市場成交量在『國十條』出臺前也達到階段性高點,出臺後卻連續三個月成交量下降40%,此次『國五條對整體樓市的影響還是小於2010年的『國十條』。
二手房成交顯著回落整體降幅大於新房
各地圍繞『國五條』制定的房地產調控政策細則執行以來,一線城市交易量大幅下降,三四線城市相對平穩。一個月前,一線城市相繼出臺了『國五條』實施細則,包括單身人士禁買二套房、嚴格執行20%的所得稅等政策。4月份二手房交易戛然而止,買賣雙方重回深度觀望。4月前三周,全國20代表城市日均成交量相比3月降幅均超過50%,其中北京降幅最大,為87%。
與熱點城市相比,三四線城市的樓市則沒有明顯變化。專家認為,『按差價20%征稅』這一條款成為分水嶺,讓一線城市和三四線城市的房地產市場呈現冰火兩重天的態勢。現在從各地細則對征收個人所得稅問題還沒有明確的說法,只有個別城市按照個人所得稅20%差額來征收,絕大部分城市還是沿用過去的按照總額1%-2%征收個人所得稅,這樣對樓市影響不會太大,對整個二手房交易建立的影響會逐步減退。長遠看,除了個別熱點城市之外,全國樓價整體將處於穩中有昇的狀態。今年樓市還會繼續保持溫和回暖,樓價會溫和上昇,這是大的概率。但是這種溫和上昇是在穩中求進或者穩增長的宏觀態勢下出現的。
土地供應加大樓面價、溢價率穩步回昇
4月前三周,全國300個城市住宅用地推出2925萬平方米,環比大幅增長57.8%,同比下降1.3%;其中成交1459萬平方米,環比下降33.5%,同比增長4.1%;土地出讓金達571億元,環比下降28.6%,同比增長37.9%。4月住宅用地價格整體在3月小幅回落後回昇明顯,樓面均價環比上漲11.8%,為1631元/平方米;溢價率繼續上昇至21.7%,分別較上月和去年同期提高5.0%和17.2%。從4月前三周全國住宅用地十大地王來看,十大地王的溢價率較3月提高5.8%,達49.1%。
新政壓制短期上昇空間全年樓市銷量增長無懮
歷史數據顯示,房地產調控政策出臺後置業者通常會陷入一個較長的觀望期,量價上行空間受到抑制,短期來看,價格方面隨著各地『國五條『細則落實,房價漲幅有所放緩,放緩程度將依據各地方政策嚴厲程度以及執行力度有所不同。記者張陽陽