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今年的『金三銀四』不僅新房市場成交火爆,二手房市場也不遜色。3月南京二手房成交量14582套,創三年新高。
相比3月份的火爆,4月份的二手房市場顯得有些降溫。截至4月30日,全市共成交二手房11654套,環比3月下降20%,成交均價環比降3%。
4月份實際成交降幅達5成
據統計4月份全市成交排在前三的板塊分別為江寧、浦口、鼓樓。分別成交1284套、1253套、1174套,環比3月份成交量均有所下滑,其中江寧區成交量下滑最明顯,降幅達到71.55%c
『4月份的成交量很大一部分是3月份在房管局送件網簽的存量房源,就我們了解各個同行的成交量都是下滑的。排除3月份送件未成交的房源,4月份實際新增的二手房成交量預計下滑達5成。』滿堂紅市場部經理李媛分析。
對此說法,奧體王祥房產事務所總經理王祥表示贊同:『4月份奧體的成交量至少下滑so%以上,比如我公司專營奧體,3月成交30套以上,4月只有不到15套。從掛牌的房源量來看,3月新增600套,4月只有280套,也在下滑。』
『4月份的二手房供求比趨於理性,3月份供需比是1.5:1,4月份是1:1.03』我愛我家市場部總監胡涓娟分析,3月份很大一部分購房人屬於政策恐慌性入市,4月份的二手市場逐漸回歸理性。
城東房主急於成交降40萬
『4月份成交量較少很大原因是與預期的政策未出臺有關。』盡管如此,李媛坦言,相比去年的情、況,今年仍然處於成交高位。』
『預計5、6月份南京市的平均成交量維持在6000套左右。』李媛分析,今年二手房市場比去年好,從去年下半年開始的積極入市的態勢目前依然存在,如果今年沒有其他政策出臺,預汁全市的月均成交量要比去年好。
此外,依然有不少擔懮20%個稅及相關政策的房主在降價賣房。『上月底,一位城東的房主在紫金南苑有一套115平方米的房源,去年的掛牌價是280萬,現在已經降到240萬了。』李媛說,房主自己說去年280萬有人要買,他沒賣,現在後悔死了,『主要是他自己已經有兩套房,這套房在6樓,他們夫妻年紀大了,想換成低樓層或者有電梯的房子,如果要買房需要先賣掉這套房子。』
李媛建議,這一兩個月還是有部分急著成交的房主主動降價的:『如果有合適的房源,買房人可以人手。』
學區房成交減少拉低成成交價
據調查,不少中介公司的負責人反映他們的門店統計,4月份全市的二手房均價環比3月出現了微降。
『4月份成交均價比3月份下滑了3%左右,我們門店統計的全市均價為15731元/平方米。』李媛分析,4月成交階下降,主要一太原因是學區房的成交量減少。
胡涓娟也表示,4月的成交價出現了下滑,『我們統計4月份的成交價也有所微降,環比3月份下降了1.03%。』
『3月份學區房成交量很大,而這部分房源一股都是高房價,它們的入市會帶動整體均價的上漲。』李媛說,4月份由於預期的政策未出臺,市場的心態回歸理性,有一部分不急著入市的購房人延遲購房計劃,除了普通房源成交量回落,學區房的回落更明顯。
『4月份正處於學區房政策真空期,學區房成交下滑很多。名校的學區規劃一般5月出臺,一些家長要麼在3月份已經買好房,耍麼等到5月份真正的學區規劃確定之後再買。』李嬡分析,4月份成交價回落,很大一部分原因與學區房成交減少有關。『高價格區間的房源成交下滑,造成整體均價回落。』
傳奧體學區調整房主漲價
4月底,傳出奧體新城小學(一小)學區將調整的消息,稱原有的新城中學、小學,將新辦的新城二中、新城二小一體化管理,共享教育資源。
雖然奧體學區規劃的調整並未得到官方證實,不過記者調查發現確實一部分房源上調了掛牌價,『位於中奧社區的拉德芳斯75平方米左右的房源,2、3月份的總價在150-160萬元左右,由於傳出學區的消息,到了4月底的時候已經漲到170萬元左右。』王祥分析,近期奧體東中奧社區的價格堅挺或有所上調,這部分漲價的房主,主要是對學區規劃消息的認可,不少漲價的房主認為該說法會得到落實。不過,不少房主漲價後,成交並未明顯增加,『拉德芳斯漲價後只成交了2套左右。』
『目前奧體的二手房成交價格變化不大,還是維持在19000-20000元/平方米到25000-27000元平方米的價格區間。』王祥說,『奧體後市還是平穩為主,今年房價不容易繼續漲,但也不具備下跌基礎。』
『特別是奧體二手房整體不如新房銷售火爆,近期奧體的精裝修新盤開盤均價都達到了26000萬元/平方米左右,去掉裝修,毛坯也就22000-23000/元平方米,這個價格在奧體二手房市場本身也買不到什麼品質房子。』
租賃市場調查
4月租金比3月漲3.8%
據調查,4月份全市的租金比3月份上漲了3.8%左右。滿堂紅市場部經理李媛分析,租賃市場主要是量大,不少租房人租賃需求旺盛,不過相比往年,今年租金市場漲幅縮小很多。
對此,我愛我家市場部總監胡涓娟認為,去年價格之所以高,是因為一大批轉售為租的業主、經過2011年下半半年買賣市場的成交清淡轉過來的。但是轉過來後發現,租金的益抵過不投入部分的利息差,所以大部分都選擇了調高租金。今年預計租金也漲,但是漲幅不大而已。記者張楠