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金價跌破1300美元關口,股指在2000點徘徊多年。可見沒有不會下跌的商品,關鍵是難以判斷下跌時機。溫州樓市背離全國樓市下跌,表明房價向實體經濟迴歸機制開始發揮作用。
今年3月份,溫州房價運行顯得有些特立獨行。在全國各大中城市房價漲勢如潮的情況下,溫州卻成爲70個大中城市中唯一出現房價環比下跌的城市。溫州樓市的另類表現,反映出溫州房價與實體經濟長期過度背離後的自發性迴歸,或將成爲全國樓市轉向的風向標。
應該看到,溫州房價與實體經濟過度背離是樓市下跌的內在動力。溫州至多算是二線城市,但溫州房價之高,完全可以媲美北京、上海等一線城市。2010年時,溫州城區房價就在3萬元/平方米之上,這一價格與北京相同城區區位均價不相上下。如此高位的房價,與溫州的經濟地位和發展後勁並不相符。
改革開放後,溫州經濟迅速崛起,並形成了以打火機、服裝等低端製造業爲經濟支柱的產業結構。由於這些低端製造業科技含量低、樣式容易模仿、產能擴張快、同業競爭致毛利率極低,隨着人民幣匯率升值,勞動用工成本上升,產品出口競爭力急劇下降,越來越受到東南亞、越南、巴基斯坦等國企業的強有力挑戰,同時面臨發達國家貿易反傾銷制裁的可能性也在增大。2008年國際金融危機後,我國外部需求急劇萎縮,對溫州經濟影響深遠。由於產業結構調整不及時,溫州經濟增速從浙江省的前三改而位列全省末席。2012年上半年溫州市工業增加值僅增長3.1%。可以說,溫州房價與實體經濟過度背離。2011年的溫州民間融資風暴,進而成爲引發溫州樓市持續下跌的導火索。
同樣,全國樓市與宏觀經濟走勢也存在較大背離。2003年以來,我國多數城市房價上漲10倍以上,而城鎮居民收入增長不到4倍,GDP增長不到5倍。無論是房價收入比衡量還是住房租售比測算,我國多數城市相應指標均已經超過國際上通常認爲的安全範圍。雖然我國宏觀經濟仍面臨難得的發展機遇期,但宏觀經濟增長中樞下移已是不容爭辯的事實。2013年第一季度,我國GDP增長7.7%,未來繼續再現兩位數的增長可能性微乎其微。同時,隨着宏觀經濟增速的回落,居民收入增長相應放緩。2013年一季度,全國城鎮居民收入實際增長6.7%,低於上年同期3.1個百分點。在這種情況下,多數城市高位運行的房價事實上已經失去了實體經濟的強有力支撐。特別是在後國際金融危機經濟治理時期,我國需要採取有效措施消化刺激性經濟政策帶來的負面影響,加快去泡沫、去槓桿和去產能的進程。其中,消除房地產泡沫將首當其衝。新國五條實施,應該說也是基於這樣考慮。
因此,要對房地產未來走勢保持一個相對理性的認識。3月份全國69個大中城市新建商品住宅價格環比上漲,一定程度上可以說是國五條實施後的市場過激反應。隨着國五條地方細則實施以及中央政府對地方問責規定的落實,房地產調控政策效應將會逐步顯現。
曾經黃金價格漲勢如潮,上證股指破6000點大關,如今金價跌破1300美元關口,股指在2000點徘徊多年。可見沒有不會下跌的商品,關鍵是難以判斷下跌時機。溫州樓市背離全國樓市下跌,表明房價向實體經濟迴歸機制開始發揮作用。若是由此大膽假設,那麼未來全國樓市轉向並非沒有可能。(項崢)