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在目前的市場大環境下,究竟是應該買新盤還是買二手房?由於本輪調控政策對於改善型羣體的影響作用較大,買家需靈活把握好購房時機。因爲當市場持續處於低位成交狀態,這將會給房價打開下行通道,市場低迷期入市或將是個不錯的時間點。而在新房市場,由於受新政影響效果弱於二手房,因此大部分新盤的優惠幅度都收窄了,售價普遍呈現向上趨勢。在此背景下,如是置業需求相對急切的購房者,可選擇及早入市。
“國五條”上海細則出臺至今,二手房市場顯現疲軟。4月以來,一些中介門店帶看量比3月減少了5成以上,客戶大多持謹慎態度,因而二手房成交速度也日漸放緩。而近期一手樓盤新推房源增加,在新房價格與二手房價格相差無幾的板塊,至少有3成以上的二手房客戶紛紛改旗易幟,購置了一手房。
價格預期不同成交緩慢
在浦東和閔行的一些熱點板塊,相比3月,門店帶看量減少了5成以上,成交速度也明顯趨緩。 3月份,一套新掛房源一般1-3天即可成交,而目前至少需要一週的時間。如洋涇板塊是浦東知名的學區房板塊,二手房均價在45000元/平方米左右。中原地產分行經理陳俊鵬表示,由於2-3月原本就是學區房的成交旺季,因而3月板塊內二手房成交火爆,新掛牌房源2-3天即可成交一套。但4月以來,新掛牌房源至少要一週以上才能成交。 3月板塊二手房市場供小於求,供求比大約爲1:3,客戶需求量大,導致房源快速成交。4月以來,供求基本趨於平衡,客戶量減少,再加上調控細則還未明確,客戶出手更趨謹慎,以致目前成交速度放緩許多。
上海中原顧村分行經理王桂華則表示,3月成交火爆時,一套房源2-3天就能成交,當天成交的情況也不在少數,而現在一套新掛房源至少要一週左右才能成交。比如近期成交的一套“綠地公園7號[最新消息價格戶型點評](小區網論壇)”89平方米的2房,賣家掛牌價146萬元到手價,買賣雙方經過一週時間的協調,最終以145萬元成交。目前,賣家基本都以到手價房源進行掛牌,均價在16000元/平方米左右,可提供的議價空間僅爲1%-2%,買賣雙方的價格預期不同,導致成交速度緩慢。
一手房市場
供應集中爆發搶“二手客”
一邊是二手房成交躊躇不前,另一邊,一手新房加大供應。上海中原地產普陀西區負責人吳天昊表示,近期開發商推盤節奏時緊時鬆,一邊忙着出貨,一邊試探漲價的空間。
而在閔行和寶山,在一些一二手房價格相近的板塊,3成以上原本想購置二手房的買家轉向購置一手房。記者從上海中原經緯城市綠洲[最新消息價格戶型點評]分行了解到,3月底,經緯城市綠洲推出社區4期的新房,均價在20000-22000元/平方米,而目前板塊二手房均價爲20000元/平方米左右,因而3成剛需客戶選擇購買一手新房。中介表示,目前板塊內某樓盤繼3月開盤後再度加推,樓盤體量30萬方,3月開盤時推出260套房源,實際來了500組客戶認購,現新加推房源價格16400元/平方米,而板塊內二手房均價已達16000元/平方米。頗具競爭力的一手房價格,讓6成的二手房客戶轉向購置了一手房。
漢宇地產市場研究部分析,雖然新政未能改變新房價格的上漲勢頭,但房企受政策因素影響,普遍會選擇打“安全牌”,以合理的定價來保障自身的銷售進度。值得一提的是,只有在交易量持續多月保持低迷的狀態下,新房市場中樓盤之間的售價走勢纔會出現分化情況。回顧以往,根據自身的銷售戰略,以大型房企爲代表,大多會率先打出降價的旗號,而以中小型房企爲代表,售價則會相對較爲堅挺。
二手房市場
多數賣家表示無讓步空間
二手房表現與新房則保持着走勢一致性,與3月份相比,交易量出現急劇下滑趨勢,預計成交量同比上月同期縮幅將超過六成。而根據漢宇旗下分行的回饋信息來看,除少部分有置換目的的賣家當前願意在價格方面做出讓步(以總價200萬元的房源爲例,議價空間在3%左右)外,絕大部分的賣家明確表示價格上已無讓步空間,這也成爲二手房市場冷清表現的原因。但值得注意的是,由於僅有“滿五年且唯一”房源符合免個稅條件,因而不具備價格下跌空間,使得此類產品在當前的市場環境下仍表現強勢,價格表現出上行勢頭,但這也僅屬於個例。
記者從部分中介門店瞭解到,經過3月創紀錄的高峯後,進入4月以來,隨着滬版新“國五條”細則的出臺,市場心理出現了巨大的轉變,觀望情緒日增。在市區的“超級大盤”——中遠兩灣城[最新消息價格戶型點評]板塊中,上月的成交高峯期時,中遠兩灣城單月就成交了70餘套房源,但是4月以來,市場轉冷,每日帶看量下滑了2/3左右。原本有不少置換型需求者在上月售出原有的老公房或外圍區域的房產,試圖置換中遠兩灣城的房源。但進入4月之後,這類置換型需求者變得異常“淡定”,中介門店接觸到的多名客戶原有的房產在3月已經火速售出,但沒能來得及在新政出臺前購入新的房產,以往這類客戶的心態都是比較焦急的,但現在他們的入市積極性卻變得非常低。
業界人士認爲,二手房或將“冷”到第二季度末。二手房市場受新政的影響作用無疑大於新房市場,而3月份7萬套的天量交易量,更是大量透支了市場潛在的需求。在上述前提下,二手房成交量將明顯冷卻,而這一狀態預計將維持到第二季度末。在無後續儲備政策出臺的條件下,進入第三季度後,市場對於新政將會有所適應,隨着低迷的交易量影響價格出現調整後,市場中被積壓的置業需求會開始選擇進場,交易量或將進入回升期。整個二手房市場的交易量走勢預計將呈現“前高中低後高”走勢。
改善型買家
可以加快購房步伐
近期有調查顯示,七成購房者認爲現在不是購房的好時機。那麼應該如何拿捏準購房“時機”呢?從目前的市場大環境來看,新政已對二手房市場起到了快速降溫的效果,交易量出現了顯著回落,但成交價格未見下跌趨勢。因此,就不同類型的買家而言,購買二手房的好時機同樣存在一定的差異性。
漢宇地產市場研究部分析師張頎認爲,首先,針對青睞於“滿五年唯一”免個稅房源的購房羣體來說,在當前的政策背景下,仍存在着房價繼續上行的基礎條件,因此,建議有意向的購房者如遇到心儀的房源,可適當加快入市腳步。而對於改善型客羣而言,由於本輪調控政策對於此類購房羣體的影響作用更大,應靈活把握好購房時機。例如當市場持續處於低位成交狀態的市場低迷期,將會爲房價打開下行通道,屆時入市或將是個不錯的選擇。
而當前的新房市場,由於受新政影響效果弱於二手房市場,因此大部分新盤均收窄優惠幅度,售價普遍呈現向上趨勢。在此背景下,如置業需求相對旺盛的購房者,可選擇及早入市。