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過去幾年,多數亞洲新興經濟體不停地爲樓市降溫。縱觀主要市場的價格升幅,因大選將至買家抱觀望態度,過去12個月馬來西亞住宅價格升勢疲軟。而在中國內地、新加坡及香港特區,政府採取的措施對抑制樓價上升成效不一。最近,亞洲又採取了新一輪措施。展望未來,全球領先的私營房地產顧問服務公司萊坊4月25日在發給記者的一份報告中預計,新的降溫措施無疑將影響各地樓市成交量及價格。由於每個市場不同,萊坊相信未來12個月新加坡樓價將下調5%,香港樓價則下跌不多於10%。對中國內地,萊坊預計一線城市的住宅價格將持續上升,但二三線城市則會有所下跌。至於馬來西亞,樓市將在大選過後轉趨活躍。
由於房價上漲迅速,近年亞洲各經濟體紛紛推出樓市降溫措施。在香港地區,政府向所有價值200萬港元以上的物業徵收最高8.5%的雙倍印花稅,金融管理局亦下令銀行收緊銀根,導致各大銀行調高新建住宅按揭息率0.25釐。在新加坡,政府首次推出覆蓋非住宅物業的樓市降溫措施,向買入工業物業後4年內將物業轉手的業主徵收印花稅。政府還在日前公佈的財政預算案中宣佈於2014-2015年提高豪宅的物業稅款。在中國內地,政府推出“國五條”爲樓市降溫,包括徵收20%的資本收益稅。不少買家都選擇在措施生效前完成交易,造成3月份的成交量顯著上升。
上述題爲《亞洲住宅市場回顧》的報告,對近年亞洲區內推出的樓市降溫措施及其對一般住宅和豪宅市場的影響進行了深入探討及分析。根據該報告,新加坡住宅價格去年全年升幅雖然收窄,但與政府對第五輪降溫措施的期望有出入;中國內地住宅價格扭轉2011年的跌勢出現反彈;受低息環境及供應緊張支持,去年香港一般住宅價格上升23.6%,2013年第一季度繼續保持升勢。
在政府加碼樓市降溫措施的背景下,未來亞洲樓市將何去何從?對此,萊坊預計,在未來的兩至三年,新加坡住宅市場的新供應將顯著增加,但香港同期的住宅供應將持續緊張。由於兩地貨幣皆受制於美元,低息環境在2015年前仍會持續。在中國內地,收入上升、城鎮化步伐加快、小家庭增多以及缺乏投資選擇,皆推動住宅市場向上,這些推動因素在中期內都不會改變。
值得注意的是,新加坡及香港推出的保護措施令海外投資者的成交宗數下跌。萊坊的數據顯示,2012年新加坡永久居民及非永久居民的成交宗數同比下降23.5%。投資香港豪宅的中國內地投資者佔總投資者人數的比例則由2012年10月的大約30%下跌至2013年1月的9.4%。
受中國內地、香港、新加坡樓市降溫措施影響,國際買家轉投其他市場,其對英國住宅物業的興趣亦大大提高,且亞洲買家幾乎佔英國新建物業買家的一半。仲量聯行本週剛發佈的報告顯示,僅在今年第一季度,就有來自中國投資者的10億美元資金涌入倫敦辦公樓市場。同樣地,泰國、菲律賓、澳大利亞、新西蘭、美國及加拿大也逐漸受亞洲買家追捧。
談到商業物業的前景時,萊坊的上述報告指出,鑑於目前經濟前景不明朗,投資者尋求資金避風港、優質回報率及資產增值力高的產品,優質的商業物業對投資者特別有吸引力。