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住建部在2011年4月開始執行的《房地產經紀管理辦法》第二十五條第六款明確規定:房地產經紀機構和房地產經紀人員不得改變房屋內部結構分割出租。於是,記者又以房主的身份撥通了海淀區房管所的電話,他們的答覆,讓記者有些驚訝。
房管所:中海裕家這家中介公司是性質挺惡劣的一個公司,之前我們也收到電話投訴反映他們的情況。應該有存在威脅恐嚇的成份在裏面。你先聯繫中海裕家,他肯定會用一些威脅或者恐嚇的手段強迫你把房子留下來給他,然後再出租,所以我建議你打這個電話之前做好一個錄音的準備。中海裕家這家公司性質比較惡劣,我們也在聯繫多方部門,看看怎麼對這家公司進行處理,怎麼解決。
房管局的工作人員非常熱情,甚至手把手的教記者怎樣取證,從這一方面,似乎可以看出主管部門的無奈。
兩位律師來評判
據我們瞭解,目前,在北京海淀上地地區,遭遇泰城嘉和、中海裕家這兩家黑中介的受害房東和房客多達幾百人。而面對現在的情況,究竟誰來管?又該怎麼管?似乎主管部門還都在扯皮。這一事件中暴露出哪些方面的問題、又該如何解決?我們來連線今天的節目嘉賓。經濟之聲特約評論員包華和北京潮陽律師事務所律師胡鋼對此事進行評論。
李女士簽訂的合同中約定,甲乙雙方履行合同期間,如乙方申請退租,由丙方代爲尋找下一住戶,丙方可以全權代理甲方經辦房屋租賃相關事宜,代爲簽訂出租合同,代收付房租及房屋設施的管理及維護到本合同終止。甲乙雙方持有的租賃合同中爲什麼會有這樣的條款?
胡鋼:在各類事件中確實這種極力的擴張房屋中介權利的合同是比比皆是,一旦房主或消費者簽訂了這樣的合同,在以後履行過程中以及後續的糾紛爭議處理過程當中都會給自己造成很多不必要的麻煩。
中介振振有辭的說他們是有合同的,所以要給他們賠償,而他們提出的賠償款項居然高達3萬塊錢,怎麼看待這筆賠償?
包華:這不是賠償的問題。中介公司實際上是在誤導我們的出租人,中介公司只是一個代理人,合同應該是由出租人跟承租人之間產生效果的,而不是由經紀公司跟承租人來產生效果,即使出租人違約,也應該是承租人去主張,而不是代理人去主張,這明顯是一種混淆。
另外一方面,住建部已經下達的相應文件中,中介公司是有一些禁止性行爲的,很明顯這裏談到的中介公司違反了相關規定,這些條款也應該視爲無效,3萬塊錢賠償是無稽之談。
胡鋼:首先《合同法》第410條設定一個“任意解除權”是專門規定委託合同的,它規定委託人或者受託人可以隨時解除委託合同,當然如果解除合同給對方造成的損失,除了不能規則的理由之外應當提倡損失。這裏先強調一點,房主和房屋經紀公司之間的委託合同房主是有權隨時解除的,解除之後如果涉及到賠償問題就再議,這是房主的法定權利。
再者,如果涉及到賠償,也要先依據合同,但是要看合同是否是格式條款,是否明顯減損了格式合同起草方應當承擔的責任或者加重了房主方的義務。如果存在這種情況,根據仲裁機構或者人民法院的裁決,這條格式條款應當認定爲無效。
房東簽訂的是一份“經紀機構居間成交版合同”,北京的房屋租賃合同是否分不同的版本?
包華:確實有不同版本的合同,也確實有居間的經紀版的合同,但是在具體簽署文件的時候,很多的中介公司都使用了政府提供的示範性文本作爲基礎,然後再進行相應條款的修改,而這些條款的修改並沒有很明確的標識出來,這些修改如果不告訴出租人跟承租人的話,出租人和承租人的權利就很難得到保障。
包華認爲,出租人和承租人如果對房屋租賃市場不十分了解,對部分條款的理解也有限,容易被中介公司鑽空子。
包華:經紀公司非常熟悉政策環境,他知道這裏涉及民事糾紛,報110也沒用,打官司也沒用,而且到法院打官司也沒用,法院會說那個房子不是經紀公司在租,而是承租人在租,要去告經紀公司只能讓承租人騰房,而提起訴訟之後法院去送傳票才發現承租人變成另外幾個人了,這個訴訟就沒有打下去,這種情況下我們的政府包括我們的法院在對於這類事務進行管理過程當中存在很多問題。
政府在管理過程中包括我們法院訴訟過程當中都有很多底線,而這些底線都被經紀公司巧妙的躲過了,甚至於不可能產生任何的損失,對於房東來說也是無可奈何。
合同最初是房東和承租人簽訂的,而承租人早已不見蹤跡,在房東不知情的情況下,泰誠嘉和代理出租房屋,並打了隔斷,房東的私人物品也不知去向。房東想要終止合同時卻發現合同主體又變成了北京中海裕家房地產經紀有限公司。這其中涉及到了哪些違規和違法的問題?我們能夠拿法律的武器來維護我們自己的權益?
胡鋼:在北京市工商局的相關企業登記資料中,泰城嘉和這家公司是2009年成立的,但2012年沒有年檢,而中海裕家是2012年12月成立的。總體來說這個案子已經涉及不是一起簡單的民事糾紛,而是涉及到嚴肅的治安管理處罰的問題,應當按照治安管理處罰法。
事實上,房屋裏面出現了“打隔斷”,這個違法的,而且它加速了房屋所有房屋的折舊,損害了房主對於房屋的財產權,這是第一點。第二,在整個交涉過程中出現了房東的財務損失或者說不知去向的情況。第三存在人身威脅。
另外,根據我們海淀區相關職能部門的公務人員介紹,還有上百起或者幾十起類似的情況,這家中海裕家已經是惡名昭彰了,這樣的情況下它應該是一起治安案件,應該由公安機關處理。
這裏面涉及到治安管理處罰法的三條規定,換鎖這本質是侵入他人住宅的行爲,強拿硬要,任意毀損財務,還有就是強買強賣,強迫他人提供服務,強迫他人接受服務。本案件中的中海裕家的相關工作人員,或者說相關涉案人員都涉嫌涉及這三條規定的違反,根據我們治安管理處罰法的規定,最高可處15日拘留並處1000元罰款。
包華律師對此也表示認同。
房東怎麼樣能夠終止合同把自己的房子拿回來?
包華:合同期滿的時候能否成功的收回房屋非常令人懷疑,因爲這個中介公司確實是非常囂張,除非的政府的職能部門能夠強力介入,否則這樣的事情還會發生,而且無法中斷。
胡鋼律師認爲,除了職能部門的強烈介入以爲,房主也要採取一定的手段維護自己的權益。
胡鋼:房主可以採取自立救濟的方式,比如說在自己的房屋門口加裝一個防盜門,這樣的話也許會涉及到一些和租戶的經濟方面的問題,至少能保護你房屋內的財產和房屋本身的安全。
包華認爲,公共事務管理方面出現真空、租戶之間的溝通不暢以及羣租房裏居住人員太多,難以同時遣散等問題促使這類事件屢見不鮮。
包華:首先,公共事務管理上出現了真空,而這些中介公司恰恰就是看到這個真空地帶纔去發揮的;其次,出租人彼此之間並不認識,如果溝通及時的話,團結起來的話可能效果會更好。第三,由於這些羣租屋裏有大量的居住人員,如果沒有第三方強力的介入的話,幾十個承租人很難在同一時間騰出房子,出租人的權利無法得到保障。我還是要強調政府部門既然出臺了文件就應該認真的去執行,而且要落實到位才能夠保護出租人跟承租人的利益。
胡鋼指出,解決問題需要從管理模式的轉變和多部門的齊抓共管入手。
胡鋼:這件事情大的背景是,我們的管理模式現在逐漸轉變爲事中和事後的行政管理模式。在這種管理模式轉變中,行政機關之間可以互相推諉。在這個事情上,按照法規應該有多家部門參與管理,包括髮改委,住建部門,甚至人力資源部門和工商管理部門,各部門應履行自己的行政職責,齊抓共管,把這個事情徹底的解決好。