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從城市規劃來看,濟南東部區域是濟南市大手筆投入的首個區域。高新產業的支持、便捷的交通區位、高檔的服務配套使得東城一直以來成爲省城濟南耀眼的發展區域。全運會之後,東部居住升級,商圈加速形成,以花園路板塊爲熱點的東部區域正在加速崛起,置業熱情再次激發。
城市規劃催動鉅變
2003年,濟南市提出“東拓、西進、南控、北跨、中疏”城市空間發展戰略的“十字方針”後,東部迎來大騰飛,形成洪樓文化生活區、燕山立交片區、經十東路景觀區、奧體文博片區、高新科技片區等各具特色的區域。2008年全運會召開更是爲東部發展注入強勁活力,道路、綠化、交通和配套建設成就顯著。其中二環高架、花園路、工業南路、工業北路、奧體西路等城市幹道、高架快速路和BRT快速公交線實現了中心城區、環城高速與機場系統的無縫鏈接。無論是“近東”、“中東”還是“遠東”,在系列市政規劃配套下,整個東部在連片成城,其發展態勢令世人矚目。
東部城區的規劃以及蒸蒸日上的東部新城帶動了房地產的發展。本土及外來品牌地產企業大多將目光投向炙手可熱的東部區域。早期在東部站穩腳跟的南益地產、山東天業、中齊地產,後來入市的保利置業、中海地產、海爾地產等全國一線房企,使得東部住宅市場供應總量一直佔據濟南市整體住宅產品供應總量的一半左右,一定程度上也讓“置業向東看”的理念越加凸顯。
花園路崛起,東部再成焦點
2012年衆多地產大鱷對於花園路板塊的爭奪使得濟南東部再度成爲市場焦點。2012年7月,保利以12.1億元的價格拿下花園路與奧體西路交匯處的黃金地塊,至此,深耕濟南6年的保利置業,旗下的第六個項目就此崛起。
土地爭奪爲花園路帶來強烈關注度的同時,規劃部門提出的“須與軌道交通規劃設計方案銜接”的建設要求,更是給花園路沿線這一區域的未來發展帶來無盡的遐想。濟南市規劃局表示,濟南市軌道交通遠景規劃共有9條線路,近期規劃建設的“一橫兩縱”三條軌道快線已上報國家發改委待批,上報規劃中三條軌道交通線擬於2018年前完工。其中東西橫向的軌道R2線,西起西客站,東至郭店,大部分利用膠濟鐵路走廊,提供東西向快速出行。衆所周知,膠濟鐵路恰是從花園路板塊經過。可以想見,軌道R2線的規劃建設,對花園板塊的交通改善增添全新的動力。
交通的發展勢必帶來居住理念的升級。一房產權威人士說,軌道交通是魚之龍骨,沿途站點是魚刺,沿途地產項目和其他物業則是鮮活的魚肉,只有充滿生氣的魚兒,才能成功躍龍門。作爲近年新崛起的東部核心商業圈,花園路片區是濟南最繁華的城區之一,多個成熟商圈在此彙集。得益於百年洪樓人文底蘊,區域住宅市場成熟較早,以花園路爲主幹道的地產開發接連上演,從早期的富翔天地、假日麗景,到如今有着豪宅典範的保利·海德公館,生活氣息日益濃厚,居住環境升級凸顯。
筆者調查瞭解到,目前花園路部分地段也正在施工階段。按照施工方案,長爲300米的花園路至富翔天地段將拓寬至14米,長600米的富翔天地至祝舜路段拓寬至25米。待道路拓寬後,將完善該區域路網結構,緩解省城東部交通壓力。針對坑窪不平的路面,破損嚴重的人行道,將進行道路翻建,明顯改善道路目前的行車質量。此外,供水、供熱、供氣等市政管線及交通設施建設也將一併配套。
區域改善型住房供應略顯不足
“2013年,花園路沿線預計有150多萬平米的住宅供應量,區域競爭態勢明顯。”東部某地產負責人表示。筆者調查瞭解到,在目前以及未來的市場供應房源體系中,戶型多爲50-130平米剛需、剛改房源,滿足二次置業改善型需求的房源屈指可數。
“家裏人口增多,目前的兩居室已經不能滿足住房需求,所以買了這套168平米的房子。”在保利·海德公館簽約的李先生告訴筆者。他表示,考慮到工作、孩子上學等因素,以及十多年養成的生活習慣,對於洪樓這個區域難以割捨。此外還有一個因素便是花園路沿線乃至高新區可滿足二次改善的樓盤較少,少有三室、四室產品。“保利·海德公館無論在位置、戶型還是配套上都較符合我的置業需求。”
“我們項目覆蓋了80-280平米多種戶型產品,可滿足不同置業需求。”保利·海德公館項目負責人說到。他告訴筆者,海德公館是保利在濟南開發的首個豪宅項目,打造精裝純板式大平層產品,規劃配套有4000平方米銀座健身會所、36班省級名校、12班銀座雙語幼兒園、社區圖書館、歐洲風情商業街等。6萬平米臺地園林規劃理念來自英國皇家公園—海德公園,迎合了高端客戶注重園林集中化的享用原則。在物業配套方面,首次引進“酒店式管家服務”,實現365天、24小時、3分鐘響應機制,隨時跟進業主生活所需。
業內多位地產人士在分析改善需求時大都表示,對於景觀、社區配套等“軟件”的考量遠遠高於價格、地段等“硬件”指標。“因項目自身獨有特色,我們自開盤至今,雖歷經多次房地產調控,但項目價格一直保持穩定,部分精裝房源價格略有上漲”,保利·海德公館置業顧問向筆者介紹到。(陳曉翠)