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4月第三週,北京一、二手住宅網籤量合計爲2769套,環比下降39.3%。其中新建商品住宅網籤1860套,環比降35%,二手住宅網籤量爲909套,環比下降47%。
“排除暫停網籤的情況,二手住宅網籤量已連續4周環比下降。截至目前,4月網籤僅2625套,環比3月同期下降89%,成交量出現明顯回落。”專業人士分析,自新政落地以後,二手住宅市場觀望情緒較重,當前僅少量的剛需處在釋放階段,難以支持成交量提升。
據鏈家地產市場研究部統計,4月第三週,新建商品住宅(含保障房)成交1860套,扣除保障房後,純商品住宅成交978套,環比減少52.6%,比3月周均水平下降61.1%。
4月第三週,純商品住宅環比大幅下降至不到千套,較長時間的持續低供應最終使成交量出現明顯下滑。
數據顯示,4月第三週,新建商品住宅市場有2個期房項目入市,總供應住宅332套。新增供應的2個項目爲紅杉溪谷嘉園和山語園,都是位於5環外。
“4月第三週供應項目數量與上週持平,仍只有兩個,但總供應量卻大幅下降了近7成,只有300餘套。與上週不同,本週供應的均是高端別墅和郊區大戶型項目。”鏈家地產市場研究部張旭認爲,新政初期,開發商與政府的博弈程度較深,一方面,政府對預售項目價格監管嚴格,另一方面,經過長期市場回暖,開發商資金充裕,近期不會主動“降價入市”,仍然相對樂觀的後市預期使其能在一定程度上堅守價格推遲開盤。預計新增供應量短期內較難出現集中釋放,低量供應仍有可能持續到5月份。
數據顯示,4月第三週,新建商品住宅(扣除保障房)成交均價爲22657元/平方米,環比下降0.6%,與1月同期相比成交均價下降0.7%。
“4月第三週成交均價環比小幅回落。從環線來看,三環以外成交均價均出現下調,尤其四、五環之間降幅更爲明顯,達到約7%。”張旭認爲,儘管受到供應影響,剛需項目依然爲成交主力。當前在同區域內,成交重心已偏向低價項目。但全市成交均價從3月底以來持續平穩,變化幅度不超過3%。
數據顯示,截至21日,4月新建商品住宅(不含保障房)與二手住宅成交量分別爲3039套和2625套,比3月同期分別下降了44.6%和91%。
張旭認爲,新政後,二手住宅成交量持續低落,一方面是前期過度透支,另一方面是新政以後,關於“20%個稅案例”,尚沒有足夠的案例來確定具體執行界限,多數購房者還在觀望,加上二套貸款收入提高、公積金調整,二手住宅市場成交量仍將保持低位。從價格表現看,新政以後,爲避免承擔稅費,減少出售難度,部分業主可能會降低售價,但免稅房源價格仍然堅挺。整體上,二手住宅市場價格或出現小幅回落的趨勢,但不會立即體現。
新建商品住宅市場方面,鏈家地產市場研究部張旭認爲,新建商品住宅市場成交量大幅下滑,主要是較長時間的低供應和緩慢開盤,加上庫存量已明顯消化至低位,影響了大量剛需釋放。而政策層面上,供應環節的監管在一定程度上影響了供應量的正常釋放。同時也會使價格在短期內維持小幅變化的平穩狀態。
“綜合來看,目前新政在執行層面上還沒有達到穩定和成熟階段,甚至對市場產生明顯影響的具體細則還沒有落實,新建商品住宅市場和二手住宅市場都表現出了不同程度的僵持現象。”專業人士表示,由於二手房和一手房的需求結構不同,目前全市沒有出現明顯的需求轉移情況。但也有局部區域表現相對明顯,例如大興,由於一、二手房在交通和區位優勢上差距不大,一手房購房成本更低,因此部分客戶轉爲購買新房。不過從長期來看,若整體需求回落,也會對新建商品住宅市場購房者預期產生一定影響。(劉暢)