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2013國際旅遊財富峯會將於5月7日在上海明捷萬麗酒店召開。會議以“引領產業融合、創造幸福生活”爲主題,是國內首個通過以旅遊、文化、養生、養老和現代農業相結合,探索旅遊地產在中國城鎮化建設中產業創新模式的大型國際化高峯論壇。
養老地產是國內目前最爲熱門的話題,也是本屆峯會重要議題之一,爲此,會議將邀請國內外知名學者和企業領袖,共同探討養老地產的服務功能定位,不同階段老年人養老需求細分市場、產業運營模式,以及包括民企在內的各類資本進入國內養老地產,如何獲取土地、資本運作、運營管理和持續贏利等熱門課題。
人口老齡化引發社會問題並制約城市可持續發展
十二五規劃稱,中國人口老齡化進程將進一步加快,到2015年,全國60歲以上老年人將達到2.21億,老年人口比重將由13.3%增加到16%,而國內主要經濟區的中心城市,如上海60歲以上老年人口更是高達25%。隨着人口迅速的老齡化,老年人的養老問題已經成爲社會的重要問題,關係着社會的穩定和持續發展。
子女“事業人士”與“孝順子女”角色的衝突
傳統養老模式有三種:家庭居家養老、社會養老、社區養老。目前國內普遍採取居家養老模式,然而當今家庭規模向小型化發展,子女數減少,加上當前老人與子女由共居向分居轉變,越來越多獨生子女的出現,使子女對老人的居家贍養更加困難。對於子女而言,各種就業壓力、社會競爭使得不少人將大部分時間投入到自己的事業中,相應地減少了照顧老年人時間,使得不少人陷入"事業人士"與"孝順子女"角色的衝突當中。這就對城市傳統的居家養老發起了尖銳的挑戰。
城市內部養老是否能給老年人帶來幸福?
從老年人的感受而言,目前這些養老方式的地點都是在原城市內部,而城市發展所帶來的種種固有問題與老年人本身養老需求相矛盾。僅僅通過養老方式的轉變來解決城市養老問題是無法實現的。城市養老面臨着越來越多的困境:物價水平的上漲提高了城市養老成本,城市環境的惡化危及老年人的健康,擁擠的交通和緊張的資源致使老年人生活不便。另外養老需求多樣化使得傳統養老方式難以爲繼。
解決養老等社會問題與城市持續發展相沖突
從中心城市的可持續發展而言,由於人口遷移流動加速,外來人口迅速增長,人口老齡化越來越突出,社會保障壓力加劇,城市規劃、服務設施配套和管理日趨複雜,再加上外來年輕務工人員居住和生活成本高企,城市活力日漸衰弱,已嚴重製約了區域經濟以中心城市爲核心的城市羣,如長三角地區三大核心城市、上海、南京和杭州的可持續發展和創新能力,並阻礙着現代化進程。
養老地產定位模糊運營管理尚需完善
老年人依據其身體狀況可分爲健康老年人和非健康老年人。體弱多病的老年人需要的是專業的醫療方面的護理,而健康的老年人則更多養生娛樂方面的需求,如頤養生命、休閒度假、參與社團活動等,實現身心愉悅。
國際旅遊地產專家評審委員會根據國內養老地產開發現狀的調研結果,將目前國內參與養老地產開發的企業和機構分爲以下三類:
涉足健康老人養生養老地產的房企
在住宅房地產持續調控的大背景下,萬科、綠城、保利、首創、華潤等大型房企,及傳統產業資本,如中石化等紛紛看中未來養老市場的強勁需求,開始“試水”養老地產。從大型房企養老地產的開發定位來看,主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅遊地產爲主,結合當地的特色旅遊資源和旅遊融合在一起,滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求。
涉足全程養老地產的險企
中國人壽、平安、泰康、新華等險企,在第一代交付的養老保險即將到期逐年兌付的情況下,也在出手打造養老社區,希望這些人羣能把養老金投入到險企自己開發的產品中,並着手推出與入住養老社區相關的新險種。此類企業的養老地產開發定位,既考慮健康老年人的生態養老需求,同時也配備了專業醫療、康復護理等生活服務設施。主要開發模式還是以旅遊地產爲主,結合當地的旅遊資源特色和旅遊融合在一起,滿足各年齡階段的老年人安享晚年的需求。
涉足高齡老年人養老地產的專業機構
一些專業的養老機構,如養老院、老年福利院和小規模開發商也在大舉拓展養老市場,利用老年事業的各項政策,從政府手上獲取批租土地,或租用農民的宅基地開發養老公寓,並相繼推出如“天價售賣20年使用權”等類似的養老產品。從土地獲取性質來看,此類項目主要是針對失去自理能力,需要照護的高齡老年人。因此,這些機構所開發的老年地產,嚴格意義上說,還稱不上老年地產,更確切的說是面向高齡老年人的福利院。
總體而言,房企和險企對養老地產的開發,還處於起步階段。相關土地獲取、資本運作等都還是旅遊地產運作模式,缺乏專業的整體規劃和成功的運營管理模式。而各級政府和民營企業參與投資運營的養老院、老年福利院,只能算是養老事業。
產業融合創新破解養老地產發展瓶頸
針對城市老齡化和區域中心城市經濟可持續發展的矛盾,早在2010年長三角城市經濟協調會上就透露出,長三角一體化將是新一輪融合機遇,打造長三角異地養老基地,長三角異地養老合作將作爲長三角城市羣新的融合方向。而最新出臺的長三角區域規劃也明確提出,將引導一線城市老年人口向二、三線城市轉移,二、三線城市老年人口向郊區轉移;採取長居式養老、度假式養老、旅遊養老、候鳥式養老、鄉村田園式養老等方式,化解城市資源緊張、老年人城市養老不便等矛盾。
對此,國際旅遊地產專家評審委員會常務副主任、旅遊財富網CEO曾曉成談到,異地養老最大的問題是如何解決土地指標。據曾曉成介紹,2010年參與主持南通海安和鹽城大豐兩個旅遊綜合體項目前期規劃和市場調研,這兩個項目都包含大型養老社區,是以旅遊產業和異地生態養老相結合的模式立項,功能佈局上不僅能滿足包括各個不同年齡階段的老年人養生、醫療保健、生活照料和精神文化等方面的需求,同時還配置了老年人的家庭成員度假式探望所需的各類休閒度假、運動、娛樂等配套設施。
曾曉成表示,在新型城鎮化建設中,利用異地生態養老和旅遊產業相結合的方式,既能推動了相對落後地區的經濟發展,也能有效的化解中心城市土地資源緊張和人口老齡化等問題。
他認爲,養老地產的規模有望從2010年的近1萬億元,提升到2020年的8萬億元,到2030年達到22萬億元的規模,將是城鎮化建設產業支持的重要選項之一。
2013國際旅遊財富峯會組委會介紹,本屆峯會將邀請國內外相關政府領導、著名養生養老專家學者,以及相關產業的企業領袖,共同研討如何採取長居式養老、度假式養老、旅遊養老、候鳥式養老、鄉村田園式養老等方式,化解城市資源緊張、老年人城市養老不便等矛盾,以及如何結合旅遊產業的發展解決養老產業用地和資金瓶頸等問題。